37. Аренда и субаренда объектов нежилого фонда для предприятий ресторанно-гостиничного бизнеса. Виды и формы аренды.

Аренда – основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование ОН. Факт сдачи имущества в аренду – акт о распоряжении имуществом. Арендатор, используя имущество, присваивает продукцию от результатов деятельности. Аренда при определенных условиях может выступать как форма отчуждения собственности (при договоре с правом выкупа). Субъектами аренды недвижимости выступают арендо­датели, арендаторы, посредники, субарендаторы. Объекты аренды — сооружения, земельные участки (за исключени­ем земель, занятых Федеральной службой безопасности), жилье, нежилые помещения. Основные принципы аренды: • смена хозяйствующего субъекта; • возвратность недвижимости собственнику в нату­ральной форме; • равноправие сторон; • договорные отношения; • материальная ответственность; • платность; • нерасторжимость договора при смене собственника; • целевое использование объекта • обычно – срок аренды не менее 5 лет • отделимые улучшения за счет арендатора – его собственность Виды аренды:

1. свободная аренда - не делается ограниче­ний в характере использования земли и других объектов недвижимости. Арендатор распоряжается ими исходя из своих целей и задач. 

2. целевая аренда - недвижимость используется в заранее определенных собственником целях, только после вы­полнения договорных обязательств арендатор может ис­пользовать недвижимость по своим планам.

Возможна дифференциация арендных отношений на их разновидности и варианты по формам и способам изъ­ятия арендной платы, степени аренды средств производ­ства, формированию и распределению арендного дохода, выкупу имущества и т. д. Право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику или уполномоченному лицу. Арендаторами гос. и муниц. Собственности могут быть предприятия, за которыми имущество закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, но с согласия собственника. Обязательно: письменная форма договора и гос. регистрация. Запрещено сдавать в аренду недвижимое имущество, изъятое из оборота или оборотоспособность которого ог­раничена (ст. 129 ГК РФ) — атомные электростанции, объекты вооружения, железные дороги и др. Установлены ограничения и для сдачи в аренду при­родных объектов.  Аренда ОН – аренда капитала и аренда рынка. Основу экономических взаимосвязей между арендатором и арендодателем образуют арендные платежи, которые отра­жают отношения владения, пользования, распоряжения и присвоения прав собственности на недвижимое имущество. Арендная плата — это форма экономических отношений собственника и арендатора по распределению вновь создан­ной в процессе использования арендованного имущества стоимости.  Со­став арендной платы: 1) амортизационные отчисления на полное восстановление арендованного имущества (кроме земли) — А; 2) средства на капитальный ремонт объекта в зави­симости от доли участия собственника в его проведении (С_к); 3) налог на имущество (Н_и);  4) арендный процент — П_а Первые три элемента образуют в составе арендной платы возвратную стоимость (В₃): В договорах арен­ды существенными в силу закона считаются условия о предмете (объекте) аренды и размерах арендных пла­тежей. Предметом договора аренды недвижимости является конкретный объект — земельный участок, здание (соору­жение) либо часть площадей — отдельное помещение. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее переда­че арендатору.  Поскольку аренда предусматривает временное владе­ние и пользование недвижимостью, срок аренды опреде­ляется соглашением сторон. В то же время допускается заключение договора аренды без твердого установления срока его действия, на неопределенный срок. В таком слу­чае каждая из сторон вправе отказаться от договора, пре­дупредив об этом другую сторону за три месяца.