- •Органы государственной регистрации недвижимости, их функции и задачи. Порядок оформления и регистрации сделок с недвижимостью.
- •Сущность, состав, классификация и основные признаки недвижимого имущества. Недвижимость как экономическое благо, товар, источник дохода.
- •Факторы, влияющие на стоимость и цену объекта недвижимости.
- •Особенности оценки недвижимости, приносящей доход. Капитализация дохода.
- •Жизненный цикл недвижимости и его стадии. Износ и амортизация недвижимости.
- •Доход от операций с недвижимостью, факторы, виды и источники его формирования.
- •Спрос на рынке недвижимости и особенности его формирования и проявления.
- •Организация продажи имущества через торги, аукционы, акционирование.
- •Операции с недвижимостью в жилищной сфере, виды жилищного фонда. Способы приобретения жилья и права собственности на жилье.
- •Основные посредники на рынке недвижимости, их характеристика и формы взаимодействия с продавцами и покупателями.
- •Операции на рынке недвижимости, понятие, виды и условия сделок с недвижимым имуществом.
- •Основные тенденции формирования рынка недвижимости в России, их характеристика.
- •Оценочная деятельность на рынке недвижимости. Принципы и этапы процесса оценки недвижимости.
- •Купля-продажа предприятия как имущественного комплекса, особенности определения цены и оформления.
- •Характеристика видов и форм собственности на недвижимость, субъекты и объекты собственности.
- •Аренда объектов недвижимости, понятие, функции и принципы аренды. Экономико-правовые условия передачи в аренду недвижимости.
- •Продажа объектов незавершенного строительства, особенности определения цены, условия реализации.
- •Инвестиции в недвижимость. Объекты и субъекты инвестиционной деятельности. Источники инвестиций.
- •Стоимость и цена объектов недвижимости и факторы их определяющие.
- •Посредническая деятельность на рынке недвижимости: основные задачи, функции, операции.
- •Участники и профессиональные субъекты рынка недвижимости.
- •Предложение на рынке недвижимости. Факторы, определяющие объем предложения на рынке недвижимости.
- •Затратный подход к оценке недвижимости, его экономическое содержание, область применения, преимущества и недостатки.
- •Объекты недвижимости: понятие, классификация, категории.
- •Договор, как правовая форма сделок с недвижимостью, его структура, содержание и условия реализации.
- •Субъекты, виды и функции рынков недвижимости и их характеристика.
- •Рынок недвижимости: понятия, особенности формирования в России. Рынок недвижимости как часть инвестиционного рынка.
- •Предмет экономики недвижимости; содержание, основные понятия.
- •Доходный подход к оценке объектов недвижимости, его содержание, область применения, преимущества и недостатки.
- •Оценка объектов недвижимости в рыночной экономике, ее значение и этапы развития.
- •Технология, понятие и порядок купли-продажи жилья, обмена, дарения, наследования.
- •Методы расчета арендной платы за объекты нежилого фонда.
- •Экономико-правовые условия и формы вступления в имущественные права на объекты недвижимости.
- •Гостиничная услуга - как специфическая форма краткосрочной аренды жилого фонда.
- •Система государственных органов управления и регулирования на рынке недвижимости.
- •Аренда и субаренда объектов нежилого фонда для предприятий ресторанно-гостиничного бизнеса. Виды и формы аренды.
- •Продажа объектов недвижимости. Основные способы продажи.
- •Бюро технической инвентаризации, его основные функции, роль, задачи и место в операциях с недвижимостью.
- •Риэлторы, их функциональные обязанности и место в сделках с недвижимостью.
- •Понятие и факторы, определяющие спрос и предложение на рынке недвижимости. Сегментация рынка недвижимости.
- •Сравнительный подход к оценке объектов недвижимости, его содержание, область применения, преимущества и недостатки.
- •Недвижимость как экономическая и социально-правовая категория. Отношения собственности по поводу объектов недвижимости.
- •Функции Агентства по управлению имуществом при совершении операций с недвижимостью, находящихся в государственной собственности.
- •Ипотека и ее виды. Роль ипотеки в формировании кредитов для строительства объектов недвижимости, в том числе гостинично-ресторанных комплексов. Первичный и вторичный рынок ипотечного капитала.
- •Стоимость объекта недвижимости: понятие, виды, принципы оценки.
- •Ипотечное кредитование, его основные этапы и методы. Перспективы развития ипотеки в России.
- •Структура и основные категории рынка недвижимости.
- •Основные формы передачи прав на использование объектов недвижимости.
- •Приватизация государственного и муниципального имущества, понятие, порядок и способы приватизации.
- •Особенности отнесения материальных объектов к недвижимым.
- •Сущность земельного участка как объекта недвижимости.
- •Классификация жилых объектов недвижимости.
- •2. На основании градостроительных ориентиров выделяют:
- •4. В зависимости от продолжительности и характера использования выделяют жилье:
- •Классификация коммерческих объектов недвижимости.
- •Предприятие как особый объект недвижимости.
- •Участники системы ипотечного кредитования.
- •Задачи и цели государственной регистрации прав на недвижимость.
- •Оценочная деятельность, субъекты и объекты.
- •Страхование объектов недвижимости.
- •Развитие рынка недвижимости на международном уровне.
-
Ипотечное кредитование, его основные этапы и методы. Перспективы развития ипотеки в России.
Ипотечный кредит — это кредит, обеспеченный определенной недвижимой собственностью. Ипотечное кредитование — это предоставление кредита под залог недвижимого имущества. Создание действенной системы ипотечного кредитования возможно на базе развития первичного и вторичного рынков ипотечного капитала. Преимущество ипотечного кредитования для кредиторов заключается в том, что если заемщик не вернет кредит, кредитор имеет право распорядиться НД по своему усмотрению. В России количество выдачи ссуд под залог НД значительно невелики, т.к. ее стоимость при залоге ниже рыночной. Вследствие того, что залог оценивается из продажи в далеком будущем, если кредит не будет возвращен, а слишком небольшая стоимость имущества при залоге не выгодна залогодателю. В то же время во многих зарубежных странах именно за счет ипотеки финансируется большинство операций с НД. Развитие системы ипотечного кредитования позволяет получать ипотечные кредиты под приемлемый % и тем самым ускорить процесс приобретения жилья населением, а предпринимателям позволяет не отвлекать из предпринимательского оборота денежные средства и получать по ним дополнительные прибыли в течение всего срока кредитования. Выделяют следующие этапы ипотечного кредитования: 1) предварительный этап (разъяснение клиенту основных условий кредитования, передача списка документов для получения ссуды); 2) сбор и проверка информации о клиенте и о залоге (выявление некредитоспособных заемщиков, проверка трудоустройства клиента, его текущие доходы и т.д.); 3) оценка вероятности погашения кредита (оцениваются финансовые возможности заемщика, оценивается его стремление погасить кредит); 4) принятие решения по кредиту (сумма, срок, ставка процента, порядок погашения); 5) заключение кредитной сделки; 6) обслуживание кредитной сделки; 7) закрытие кредитной сделки. На 1 этапе заемщик должен получить всю необходимую информацию о кредиторе, об условиях предоставления кредита, о своих правах и обязанностях при заключении кредитной сделки и оформить заявление на кредит. Заявление о предоставлении кредита рассматривается кредитором как один из самых важных документов и включает информацию: - желаемые условия кредита (вид, общая сумма, %ставка, размер ежемесячного платежа) - подписание покупаемой собственности, включая адрес - источник первоначального платежа - назначение кредита (покупка, строительство, рефинансирование собственности) - сведения о работе и источниках дохода - сведения об активах и обязательствах. Отношение суммы кредита к стоимости НД, используемых в качестве залога, обычно не превышает 70%. Поэтому кредиты предоставляются при условии наличия у заемщика первоначального капитала в размере не менее 30% от рыночной стоимости приобретаемого жилья, что соответствует рекомендуемой величине первого взноса при покупке жилья. На этапе «Заключение кредитной сделки» оформляются и заключаются следующие договора: - договор купли-продажи недвижимости; - кредитный договор; - договор ипотеки (подлежит государственной регистрации); - договоры страхования. Этап «Обслуживание кредитной сделки» заключается в следующем: - осуществляется прием платежей; - проверяется соответствие фактических выплат графику платежей; - ведется бухгалтерский учет операций; - рассчитываются и перечисляются платежи по налогам на недвижимость и страховке; - взимаются просроченные платежи; - ведется работа с проблемными кредитами: - переговоры, заключение нового кредитного договора, изменение условий договора (срока, процентной .ставки, порядка погашения), обращение взыскания на заложенное имущество и т.п.; - ведется отчетность по выданным кредитам. Методы ипотечного кредитования: 1. Метод аннуитентного кредитования - самоамортизирующийся кредит (типовой) с фиксированной %ставкой, по которой предусмотрены равновеликие периодические (ежемесячные) платежи. Периодический платеж включает в счет погашения долга и уплату % по кредиту. Факторы, учитывающиеся при расчете средств по ипотечному кредиту: - основная сумма кредита - срок погашения кредита - %ставка 2. Метод ипотечного кредитования с фиксированной выплатой основной суммы. Особенности условий: - периодические фиксированные платежи в счет погашения основной суммы долга - выплаты % на оставшуюся часть долга. 3. Метод кредитования с шаровым платежом – предусматривается выплата большей части или всей суммы кредита, т.е. «шаровой» платеж в конце срока кредитования. 4. Метод ипотечного кредитования с переменной %ставкой. Осн. хар-ки: - % ставка меняется в соответствии с изменением финансовой ситуации на рынке - может быть установлен мин./макс. уровень %ставки. Могут проводиться в оговоренные договором интервалы времени. Кредиты с переменной %ставкой обладают более высокой степенью риска невыполнения обязательств по сравнению с кредитами с фиксированной %ставкой. Основные типы:
-
кредиты с корректируемой %ставкой
-
кредиты с пересматриваемой %: ставкой (предусматривается периодический шаровой платеж остатка кредита)
-
кредиты с индексируемыми платежами (%ставка фиксируется на весь срок кредитования)
5. Метод кредитования с регулируемой отсрочкой платежа – обеспечивает кредиторам достаточный доход на инвестиции. Выплаты не превышают 30% от дохода семьи на протяжении всего кредитного периода. 6. Метод ипотечного кредитования с перезакладываемым залогом. Предусматривается возможность продажи НД, являющейся залоговым обеспечение кредита, еще непогашенного на момент продажи. 7. Метод ипотечного кредитования с участием кредиторов-инвесторов. Кредитор одновременно получает платежи по кредиту и опр. часть регулярных доходов. 8. Метод ип. кред-ия с ростом платежей (для заемщиков, рассчитывающих на рост доходов) 9. Метод краткосрочного финансирования девелопмента. Кредитор и заемщик предполагают, что будет получен доход от продажи объекта, за счет которого будет оплачен кредит. 10. Метод финансирования строящегося жилья. Долевое участие в строительстве – распространенный метод финансирования жилья. Осн. варианты долевого участия: - со 100%единовременной оплатой - с поэтапной оплатой (за дольщиком закрепляется отдельная квартира в строящемся доме с указанием метража, по графику каждым взносом оплачивается площадь жилья; разницу в стоимости старой и новой квартире дольщик оплачивает деньгами в процессе строительства) 11. Методы финансирования проектов по освоению земли. Существуют кредиты по освоению земли для таких методов (кредиты с шаровым платежом). Степень риска этих кредитов высока. Приобретаемая за счет заемного финансирования земля используется для последующей более выгодной перепродажи за счет: - проведения коммуникаций - приведения милиративных работ - устройства улиц и дорог и т.д. Перспективы развития ипотеки в России. Погашается кредит при продаже улучшенных земельных участков. Зарубежный опыт - отличная основа для развития ипотеки в России, и сегодня в нашей стране мы видим многие черты западной системы ипотеки. Но, если на Западе средний и высший класс одинаково пользуются услугами банков, предоставляющих ипотечные кредиты, то в России, с пока только отрабатываемыми механизмами ипотеки, большая часть кредитов выдается на обычное жилье, а не на элитное. Ипотечное кредитование в России популярно потому, что ипотека - это зачастую единственный способ получить собственное жилье для российского гражданина. В России и странах СНГ банки предлагают самые разные условия, что предполагает совершенствование ипотечного кредитования. В развитии ипотеки в современной России много плюсов по сравнению с прошлым. Во-первых, банки предлагают различные ипотечные программы, поэтому клиент сам может выбрать подходящую ему программу покупки квартиры в кредит. Во-вторых, для получения ипотечного кредита не требуется огромного количества справок, как раньше. В-третьих, в зависимости от доходов клиента, сроков займа и вида покупаемого жилья процентные ставки разнятся. Если говорить о совершенствовании ипотечного кредитования в России, то одно из главных препятствий развитию ипотеки - неграмотность и слабая информированность населения в вопросах кредитования покупки жилья. Незнание финансовых аспектов, низкая платежеспособность, несовершенство законодательства отрицательно сказываются на активизации населения в вопросах покупки собственной квартиры. Что ждет ипотеку? Говоря о ее развитии в России, специалисты утверждают, что внесение изменений в закон об ипотечных бумагах даст возможность участникам рынка выпускать и приобретать ипотечные ценные бумаги разной степени надежности и доходности. Это создаст более благоприятный режим для развития ипотечного кредитования и покупки жилья. По данным портала Росбизнесконсалтинг, перспективы у ипотечного кредитования есть. Развиваются новые ипотечные программы, банки готовы снижать ставки по ипотечным кредитам и продвигать свои услуги в регионы. Это значит, что развитие ипотечного кредитования будет актуально не только для крупных городов, но и всей России, где кредит на покупку квартиры пока не столь масштабен.