4. Факторы, влияющие на стоимость и цену объекта недвижимости.

Как и любой другой товар на рынке, НД имеет стоимость и цену. Цена объекта НД – цена конкретно свершившейся сделки купли-продажи объекта НД. Рыночная стоимость – наиболее вероятная цена, по которой объект НД может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости: 1. Спрос – количество данного товара или услуг, находящее на рынке платежеспособных покупателей. Самый большой потенциальный спрос – на рынке жилья. 2. Полезность – способность имущества удовлетворять некоторые потребности человека. Полезность побуждает желание приобрести определенную вещь. Полезность жилья – комфортность проживания. Для инвестора, действующего на рынке недвижимости, наибольшей полезностью будет обладать земельный участок без ограничений на использование и застройку. 3. Дефицитность – ограниченность предложения. Как правило, при увеличении предложения определенного товара цены на данный товар начинают падать, при уменьшении предложения – расти. 4. Возможность отчуждаемости объектов – это возможность передачи имущественных прав, что позволяет недвижимости переходить из рук в руки (от продавца к покупателю), т. е. быть товаром. Раньше на землю в России была единая государственная собственность, поэтому земля не считалась товаром. Факторы, влияющие на цену НД: 1. Объективные факторы. Как правило, это факторы, к-ые определяют средний уровень цен конкретных сделок с субъектами НД.

• макроэкономические (связаны с общей конъюнктурой рынка):

- налоги - пошлины - динамика курса валют - инфляция - безработица - потребность в объектах НД

• микроэкономические (факторы, характеризующие объективные параметры конкретных сделок).

2. Факторы психологического характера:

• массированная реклама

• инфляционные ожидания

• осведомленность и симпатии

3. Физические факторы:

• местонахождение

• степень развития инфраструктуры

• транспортное удобство

• архитектурно-конструктивные решения

• состояние объекта НД

• наличие коммунальных услуг (электро-, водо-, тепло- и газоснабжение)

• экологические факторы (в т.ч. данные санитарно-техн. инспекции, наличие парков, водоемов и т.д.)

4. Факторы, влияющие на цену и скорость продажи квартиры:

• количество аналогичных предложений

• их соотношение со спросом именно на тот тип квартиры и в той же части города

• объективные недостатки здания (первый и последний этажи, окна во двор или на шумную улицу, планировка квартир)

• престижность района

• юр. «чистота» объекта

5. Особенности оценки недвижимости, приносящей доход. Капитализация дохода.

Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости НД, основ. на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов и текущей стоимости оцениваемого объекта. Доходный подход заключается в пересчете потоков будущих доходов в их текущую стоимость. Процесс определения текущей стоимости будущих доходов носит название капитализации доходов. Текущую стоимость, определенную путем капитализации потока доходов, называют капитализированной стоимостью. Основные принципы данного подхода — это принципы ожидания и замещения. В соответствии с принципом ожидания на сегодняшнюю ценность недвижимости влияет ожидание тех будущих доходов, которые она может принести. Исходя из этого, можно говорить о вероятностной природе капитализированной стоимости. В связи с тем, что вероятность знания будущих доходов никогда не равна единице, всегда необходимо понимать, что в капитализированной стоимости должна присутствовать составляющая, учитывающая риск ошибок в прогнозировании доходов. Очевидно, что чем дальше по времени отдален от нас момент времени получения дохода, тем выше риск ошибки в его прогнозировании, тем, следовательно, выше должна быть доля риска в общей величине капитализированной стоимости. Применительно к доходной недвижимости принцип замещения можно сформулировать так: максимальная стоимость доходной недвижимости ограничивается наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой доходный объект, характеризующийся аналогичной степенью риска получения будущих доходов. Помещение капитала в недвижимость легко подменяется другими вариантами вложения капитала, и спрос на приносящую доход недвижимость сильно зависит от величины доходности альтернативных помещений капитала. Основные этапы оценки доходным подходом. 1. Оценка валового потенциального дохода на основе анализа текущих ставок и тарифов. 2. Вычитание операционных издержек. 3. Определение и корректировка чистого дохода. 4. Оценка и мультипликатор гудвил. 5. Определение окончательной стоимости недвижимости. Доходный подход к оценке объектов недвижимости включает два метода: капитализации доходов (метод прямой капитализации) и дисконтированного денежного потока. В основе метода капитализации доходов лежит определение ставки капитализации, которая представляет собой коэффициент капитализации, учитывающий как чистую прибыль от эксплуатации оцениваемого объекта недвижимости, так и возмещение капитала, затраченного на его приобретение. В общем случае ставка капитализации определяется по формуле: Ставка капитализации равна отношению (Валовой доход - Операционные издержки + Цена гудвил ) к Цене объекта недвижимости. Существуют и другие методы расчета ставки капитализации. 1. Метод прямого сопоставления. Заключается в сравнении оцениваемого объекта с объектом-аналогом. Ставка капитализации оцениваемого объекта берется одинаковой с объектом-аналогом либо рассчитывается на основе среднего арифметического в случае множества объектов-аналогов. 2. Метод связанных инвестиций (собственного и заемного капитала). В этом случае ставка капитализации на заемные средства (ипотечная постоянная) определяется отношением ежегодных выплат по обслуживанию долга к основной сумме ипотечного кредита. Ставка капитализации на собственные средства определяется отношением части чистой прибыли от эксплуатации объекта недвижимости, приходящейся на собственный капитал, к величине собственного капитала. Общая ставка капитализации определяется путем взвешивания ее составных частей пропорционально размерам заемного и собственного капитала в общей сумме вложенного капитала. 3. Метод связанных инвестиций (земли и здания) применяется, когда можно точно рассчитать ставки капитализации по каждому компоненту имущественного комплекса: строению и земельному участку. Суть метода заключается в определении взвешенных ставок капитализации для земли и объекта недвижимости, стоящего на ней. Взвешивание ставок капитализации осуществляется в зависимости от долей этих составляющих в общей стоимости имущественного комплекса. 4. Кумулятивный (или суммарный) метод. Особенность данного метода расчета общего коэффициента капитализации заключается в том, что одна из двух составляющих коэффициента — ставка дохода на инвестиционный капитал — разбивается на отдельные компоненты. Путем суммирования этих компонентов и рассчитывается ставка капитализации. К безрисковой ставке дохода (которая обычно равна ставке дохода на долгосрочные, а если они отсутствуют, то на среднесрочные государственные облигации) прибавляются поправки на риски, связанные с вложениями инвестиций, неэффективным управлением инвестициями, низкой ликвидностью фондов и др. Вторая составляющая общего коэффициента капитализации — ставка возмещения капитала — рассчитывается как отношение единицы к числу лет, требуемых для возврата вложенного капитала. Общий коэффициент капитализации по данному методу определяется путем суммирования процентной ставки, полученной кумулятивным методом, и ставки возврата капитала. Метод дисконтированных денежных потоков применяется, когда динамика изменения дохода значительна или эти изменения носят нерегулярный характер. В соответствии с этим методом при определении стоимости недвижимости оценщик должен решить, по крайней мере, две задачи: проанализировать и спрогнозировать будущие потоки денежных доходов с точки зрения их структуры, величины, времени и частоты их поступлений и определить ставки, по которым их необходимо дисконтировать. Стоимость объекта недвижимости по данному методу равна: средней сумме отношения денежных потоков периода к ставке дисконтирования денежного потока за период. Ставка дисконтирования выбирается как средняя норма прибыли, которую инвесторы ожидают получить на капиталовложения в схожие объекты в условиях данного рынка недвижимости, или как норма отдачи собственного капитала при условии, что объект приобретен на собственные средства, или как средневзвешенная стоимость капитала при условии привлечения заемных средств.