55. Предприятие как особый объект недвижимости.

Понятие «предприятие» применяется как к субъектам, так и объектам права. Так, юридическими лицами признаются государственные или муниципальные унитарные, а также казенные предприятия.

Также этот термин используется для обозначения определенного объекта права, т. е. предприятие рассматривается как особый вид недвижимости, для которой установлен особый правовой режим, удостоверяющий состав предприятия, его передачу, обеспечивающий права кредиторов и т. д.

Предприятие признается недвижимостью в юридическом смысле независимо от того, входит в его состав недвижимое имущество или нет, так как сделки с предприятием подчинены специальному правовому режиму недвижимости в целях обеспечения повышенной надежности таких сделок, защиты прав как их участников, так и третьих лиц. Многие из объектов, входящих в понятие предприятия как имущественного комплекса, исходя из определения предприятия не могут признаваться в качестве недвижимости.

Являясь объектом гражданских прав, предприятие может использоваться как предмет разнообразных гражданских сделок. Совершение сделки в отношении предприятия (заключение договора купли- продажи и т. п.) не означает прекращения производственной или иной предпринимательской деятельности, которую осуществлял предыдущий собственник, другими словами, в момент совершения сделки предприятие должно функционировать.

Юридическое лицо при совершении сделки с имущественным комплексом юридического лица не прекращает свою деятельность в качестве субъекта гражданского права. При прекращении его деятельности как субъекта гражданского права соответствующее предприятие рассматривается не как единый имущественный комплекс, а как отдельные виды имущества.

При продаже предприятия речь идет о продаже имущественного комплекса одного юридического лица другому лицу, и, что характерно, состав участников этих лиц не меняется (например, продажа организацией одного или нескольких своих филиалов).

Согласно действующему законодательству предприятие выделяется как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В состав такого имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности (земельные участки, здания, сооружения, оборудование, сырье, продукцию, долги и т. п.).

В состав имущества предприятия, помимо материального имущества и денежных средств, могут также входить исключительные права на интеллектуальную собственность (исключительные права на использование изобретений, науки, искусства и т. д.). Данные права в денежном выражении в качестве нематериальных активов учитываются на балансе предприятия.

56. Участники системы ипотечного кредитования.

1. Залогодатель – физическое или юридическое лицо, предоставившее недвижимое имущество в залог для обеспечения своего долга.

2. Ипотечные кредиторы (залогодержатели) – юридические лица, выдающие кредиты под залог недвижимого имущества. К ним относятся банки, фонды и другие кредитные учреждения, с которыми залогодатели заключают договор о предоставлении ипотечного кредита. Ипотечные кредиторы осуществляют обслуживание выданных ипотечных кредитов в течение всего срока действия договора.

Ипотечный банк предоставляет залогодателю кредит на покупку жилья, при этом между ними заключаются кредитный договор, и как следствие его, договор залога. Затем залогодатель заключает с продавцом жилья договор купли-продажи недвижимости (если жилье продает риэлтерская фирма) или договор подряда на строительство (при строительстве вновь строящего жилья подрядной строительной организацией). Ипотечный банк, с другой стороны вправе продать закладную данного залогодателя на вторичном рынке ценный бумаг.

3. Продавцы жилья, которыми могут быть как физические, так и юридические лица, в том числе и подрядные строительные организации и риэлтерские фирмы.

4. Государственные органы, которые:

- осуществляют государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней;

- ведут единый государственный реестр прав собственности на недвижимость.

5. Страховые компании. Это могут быть как государственные (муниципальные) компании, так и лицензированные страховые компании, которые осуществляют страхование заложенной недвижимости, а также при необходимости жизни и трудоспособности залогодателя.

6. Оценщики. К ним относятся как независимые оценщики, так и оценочные агентства, которые производят профессиональную оценку, сданного под залог недвижимого имущества.

7. Ипотечные агентства. Данные учреждения обеспечивают поддержание ликвидности вторичного рынка жилищных кредитов и рынка ипотечных ценных бумаг. Основные задачи Агентства:

- привлечение новых источников частного капитала в сферу ипотечного жилищного кредитования;

- формирование ликвидного вторичного рынка ипотечных кредитов.

Ипотечные агентства в нашей стране еще не получили полноценного развития.

8. Поручители - физические и юридические лица, поручившиеся за залогодателя и несущие имущественную ответственность по его обязательствам. Участие поручителя в механизме ипотечного кредитования повышает вероятность возврата денежных средств и обеспечивает тем самым устойчивость и непрерывность процесса финансирования.