16.Понятие и основания возникновения ипотеки.

Ипотека — залог недвижимого имущества — является одним из способов f обеспечения исполнения обязательств, в силу которого кредитор (залогодержатель) приобретает право в случае неисполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства получить удовлетворение своих денежных требований из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.  Требования кредитора-залогодержателя могут быть удовлетворены путем продажи заложенного недвижимого имущества на торгах, проводимых в форме аукциона иди конкурса. Действующее законодательство по общему правилу не предусматривает возможности передачи имущества, являющегося предметом залога (ипотеки), в собственность залогодержателя. Всякие прямо не предусмотренные законодательством соглашения, предусматривающие такую передачу, являются ничтожными, за исключением тех, которые могут быть квалифицированы как отступное или новация обеспеченного залогом обязательства[146]. Возможность передачи предмета залога предусмотрена ст. 55 Федерального закона от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. от 30 декабря 2008 г.). В соответствии с названной нормой, удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд (во внесудебном порядке) допускается на основании соглашения между залогодержателем и залогодателем, которое может быть включено в договор об ипотеке или заключено в виде отдельного договора. Соглашение заключается при условии наличия нотариально удостоверенного согласия залогодателя на внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество. Такое согласие может быть дано до заключения договора об ипотеке.  В соглашении об удовлетворении требований залогодержателя, стороны могут предусмотреть приобретение заложенного имущества залогодержателем для с$бя или третьих лиц с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой. В указанном соглашении не может быть предусмотрено приобретение заложенного имущества залогодержателем, если предметом ипотеки является земельный участок.  Значение ипотеки в последнее время значительно возросло как в сфере предпринимательской деятельности, вследствие того, что она является более надежным, а значит, и наиболее предпочтительным способом обеспечения исполнения обязательств юридических лиц перед банками, что немаловажно в условиях нашей развивающейся экономики, так и на потребительском рынке. Ипотека постепенно становится краеугольным камнем в реализации масштабных программ ипотечного жилищного кредитования, призванных способствовать решению одной из острейших социальных проблем - жилищной.  Известны два основания возникновения залога: в силу договора (соглашения сторон); в силу прямого указания закона.  Ипотека, согласно действующему российскому законодательству, может быть установлена на основании договора в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда и др.  В соответствии с п. 3 ст. 334 ГК РФ и п. 2 ст. 1 Закона об ипотеке залог любого имущества, в том числе недвижимого, возникает на ос, новании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств. При ' этом в законе должно быть предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находя.* щимся в залоге. Непосредственно закон является основанием для возникновения залога в следующих случаях; при купле-продаже с рассрочкой платежа (п. 5 ст. 488 ГК РФ); для обеспечения исполнения плательщиком ренты своих обязательств перед ее получателем по выплате ренты (п. 1 ст. 587 ГК РФ); при приобретении жилого дома или квартиры на средства кредита банка или иной организации, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 77 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. от 18.12.2006); для обеспечения (п. 1—3 ст. 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с изм. от 18.07.2006, 16.10.2006) исполнения обязательств застройщика по договору участия в долевом строительстве считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства: а) предоставленный для строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указан- ный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости, б) объект незавершенного строительства в случае государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект; в) жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в случае государственной регистрации права собственности застройщика на них.  Правовое регулирование ипотеки осуществляется нормами ГК РФ (в частности, полностью залогу посвящен § 3 гл. 23 ГК РФ), Законом об ипотеке, Законом о государственной регистрации и др. Следует помнить о том, что Общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда кодексом или Законом об ипотеке не установлены иные правила.  Договор ипотеки, его элементы и существенные условия. Предметом ипотеки может выступать любое недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе: земельные участки, за исключением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования; предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат (исключение составляют индивидуальные и многоквартирные жилые дома и квартиры, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, ипотека которых не допускается (ст. 74 Закона об ипотеке); дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; объекты незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства РФ (ст. 5 Закона об ипотеке).  Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.  Правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются как к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений, так и к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».  Принципиальные изменения, касающиеся ипотеки земельных участков, находящихся в публичной собственности, были внесены Федеральным законом от 18 декабря 2006 г. №232-Ф3 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». В соответствии с введеной им ст. 62.1 предметом залога по договрру об ипотеке могут быть земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры. Причем решения об ипотеке земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, принимаются органами местного самоуправления, а решения об ипотеке земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, принимаются органами государственной власти субъектов РФ или органами местного самоуправления, наделенными полномочиями на распоряжение указанными земельными участками в соответствии с законодательством РФ. В соответствии с п. 1 ст. 5 Закона об ипотеке отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для ипотеки таких земельных участков. В соответствии с п. 2 ст. 6 Закона об ипотеке не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена. В ст. 446 ГПК РФ, содержащую перечень имущества, на которое не может быть обращено взыскание, Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. № 194-ФЗ были внесены дополнения. Суть дополнений сводится к тому, что теперь допускается обращение взыскания на жилое помещение (его части), даже если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем ему помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, в случае, если оно было заложено по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт; то же касается земельных участков, на которых расположены жилые дома и их части, а также земельные участки, использование которых не связано с осуществлением гражданином-должником предпринимательской деятельности, если они являются предметом ипотеки и на такие земельные участки в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание1.  Если иное не предусмотрено договором, вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями (ст. 135 ГК РФ) как единое целое. Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки. Следует обратить внимание также и на то обстоятельство, что при ипотеке квартиры (или нежилого помещения) в многоквартирном жилом доме, общее имущество которого, в соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ находится в общей долевой собственности залогодателя и других собственников помещений в нем, заложенной считается наряду с помещением соответствующая доля в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома.  'Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002 № 138-ФЭ // СЗ РФ. 2002. №46. Ст. 4532. В действующей редакции см. «Консультант- Плюс». Субъектами ипотеки являются залогодатель и залогодержатель. Как правило, залогодателем имущества выступает должник по основному обязательству, обеспечиваемому залогом, хотя закон не исключает того, что обеспечение исполнения предоставляется не самим должником по основному договору, а третьим лицом. Тем не менее независимо от того, кто выступает залогодателем (должник или третье лицо), недвижимая вещь, передаваемая в залог, должна принадлежать ему на праве собственности. В отдельных случаях залогодателем вправе выступать и субъект хозяйственного ведения — унитарное государственное или муниципальное предприятие. В соответствии с п. 2 ст. 18 ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» государственное или муниципальное предприятие не вправе отдавать в залог принадлежащее ему недвижимое имущество без согласия собственника имущества.

То же правило распространяется и на казенные предприятия. В отличие от имущества унитарных и казенных предприятий имущество, закрепленное собственником за учреждением или приобретенное за счет средств, полученных по смете, в залог вообще передаваться не может, однако недвижимое имущество, приобретенное на средства, полученные от разрешенной и приносящей доходы деятельности, учреждение вправе сдавать в залог самостоятельно.              ,  На имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников (п. 1 ст. 7 Закона об ипотеке). Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников (п. 2 ст. 7 Закона об ипотеке).  Ипотека жилого дома или квартиры, находящихся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство, в принципе возможна и осуществляется в порядке, установленном законодательством для совершения сделок с имуществом подопечных: от имени недееспособных и малолетних выступают их законные представители (опекуны первых, а также родители, усыновители, опекуны вторых), ограниченные в дееспособности граждане, а также несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет вправе совершать такие сделки с согласия попечителей или родителей. Однако в соответствии со ст. 37 ГК РФ на передачу имущества в залог необходимо получить предварительное разрешение органов опеки и попечительства. Залогодержателем может выступать кредитор по любому гражданско-правовому обязательству, каких-либо специальных требований закон к залогодержателю не предъявляет.  В законодательстве предусмотрены особые требования к форме договора об ипотеке и его содержанию.  Применительно к форме договора об ипотеке следует иметь в виду, что ФЗ от 30.12.2004 №216-ФЗ' отменено требование об обязательном нотариальном удостоверении договора об ипотеке. В соответствии с п. 1 ст. 10 Закона об ипотеке установлено, что договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.  Перечень существенных условий договора об ипотеке весьма обширен. Key щественны м условиям договора об ипотеке относятся: предмет ипотеки; его оценка; существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.  Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.  Что касается таких условий, как существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой, то они относятся не к отношениям, вытекающим из договора об ипотеке, а к основному обязательству. Размер исполнения основного обязательства передаваемым в залог недвижимым имуществом должен быть определен договором.  При отсутствии соглашения сторон хотя бы по одному из названных существенных условий договор об ипотеке не может считаться заключенным.  В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя.  Государственная регистрация ипотеки. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации  ' СЗ РФ. 2005. № 1 (Ч. 1). Ст. 42.  договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным. Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, возникает с момента заключения этого договора. Права залогодержателя (право залога) на заложенное имущество не подлежат государственной регистрации.  Государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в ЕГРП записи об ипотеке. Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, возникает с момента заключения этого договора. Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке, осуществляется на основании заявления залогодателя или залогодержателя, такое правило содержится в п. 1 ст. 20 Закона об ипотеке, тогда как в п. 1 ст. 29 Закона о государственной регистрации содержится иное правило, согласно которому государственная регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя или залогодержателя после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество. Следует обратить внимание на то, что процитированная норма не была изменена, несмотря на то, что в Закон о государственной регистрации вносились изменения практически одновременно с внесением изменений в Закон об ипотеке. По мнению авторов, колдизия в этом случае должна быть разрешена не в пользу более позднего законодательного акта, иначе регулирующего аналогичные отношения, а в пользу специального закона. Это тем более справедливо, что согласно ст. 19 Закона об ипотеке «ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном Законом о государственной регистрации», т.е. сам Закон об ипотеке во всем, что касается порядка государственной регистрации ипотеки, отдает преимущество Закону о государственной регистрации, таким образом, после регистрации прав залогодателя на предмет ипотеки государственная регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя или залогодержателя.  При государственной регистрации ипотеки в силу закона внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о залогодержателе осуществляется на основании договора, из которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство. При этом истребование у заявителя иных касающихся залогодержателя документов и сведений не допускается. При государственной регистрации ипотеки, возникающей на основании договора об ипотеке, осуществляется внесение в ЕГРП регистрационной записи как о договоре об ипотеке (в подразд. III-4 ЕГРП), так и об обременении права собственности залогодателя на жилое помещение, являющееся предметом договора об ипотеке (в подразд. I1I-2 ЕГРП). Если предметом договора об ипотеке являются несколько объектов недвижимости, то записи об обременении прав на эти объекты недвижимости вносятся в подразд. II1-2 соответствующих разделов ЕГРП по каждому объекту недвижимости.  Для государственной регистрации ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, должны быть представлены: договор об ипотеке и его копия; документы, указанные в договоре об ипотеке в качестве приложений; документ об уплате государственной пошлины; иные документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки в соответствии с законодательством РФ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.  Государственная регистрация договора уступки прав по основному обязательству или по договору об ипотеке осуществляется по совместному заявлению бывшего и нового залогодержателей. Для государственной регистрации договора уступки прав должны быть представлены:  договор уступки прав;  документ об уплате государственной пошлины;  ранее зарегистрированный договор об ипотеке.  Ипотека в силу закона (например, в случае продажи недвижимости в кредит с рассрочкой платежа) также подлежит государственной регистрации. Основанием для внесения в ЕГРП записи о возникновении ипотеки в силу закона является регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона.  При ипотеке в силу закона ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не установлено договором. Регистрация ипотеки в силу закона осуществляется без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины. Такая регистрация ипотеки осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной.  В случае приобретения недвижимого имущества с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, в договоре, являющемся основанием возникновения права собственности залогодателя на имущество, обременяемое ипотекой, достаточно указать название договора или основание, из которого возникло обеспеченное ипотекой денежное обязательство, дату и место заключения такого договора или дату возникновения основания обеспеченного ипотекой денежного обязательства.  Ипотека должна быть зарегистрирована в течение одного месяца со дня поступления необходимых для ее регистрации документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.  Государственная регистрация ипотеки осуществляется путем совершения регистрационной записи об ипотеке в ЕГРП.  Датой государственной регистрации ипотеки является день совершения регистрационной записи об ипотеке в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним. Регистрационные записи в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним совершаются в очередности, определяемой на основании дат поступления всех необходимых документов в орган, осуществляющий ведение указанного реестра.  Государственная регистрация ипотеки может быть отложена не более чем на один месяц при непредставлении в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, какого-либо из следующих документов: договора об ипотеке и его копии; документов, указанных в договоре об ипотеке в качестве приложений; документа об уплате государственной пошлины; иных документов, необходимых для государственной регистрации ипотеки в соответствии с законодательством РФ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В частности, в соответствующих случаях представляется закладная, оформленная в соответствии с требованиями Закона об ипотеке (п. 1 ст. 14), а также ее копия; документы, названные в закладной в качестве приложений, и их копии; несоответствии договора об ипотеке, закладной и приложенных к ним документов требованиям, предусмотренным законодательством РФ; необходимости проверки подлинности представленных документов.  Принимая решение об отложении государственной регистрации ипотеки, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, запрашивает необходимые документы или требует устранения выявленных несоответствий. При невыполнении требований указанного органа в установленный им срок в государственной регистрации ипотеки должно быть отказано.  При наличии судебного спора по поводу прав на имущество, являющееся предметом ипотеки, или по поводу обращения на него взыскания государственная регистрация ипотеки откладывается до разрешения спора судом.  Мотивированный отказ в государственной регистрации ипотеки должен быть направлен залогодателю в течение срока, установленного для ее государственной регистрации.  Государственная регистрация ипотеки удостоверяется путем надписи на договоре об ипотеке, а в случае государственной регистрации ипотеки в силу закона - на документе, являющемся основанием возникновения права собственности залогодателя на имущество, обременяемое ипотекой. Надпись должна содержать полное наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, дату, место государственной регистрации ипотеки и номер, под которым она зарегистрирована. Эти данные заверяются подписью должностного лица и скрепляются печатью органа, осуществляющего государственную регистрацию прав.  Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, оставляет в своем архиве копию договора об ипотеке, а при государственной регистрации ипотеки в силу закона — копию документа, являющегося основанием возникновения права собственности залогодателя на имущество, обременяемое ипотекой. Если права залогодержателя удостоверяются закладной, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, оставляет в своем архиве также и копию закладной с приложениями. 

17.Понятие предмета исполнения обязательства. Особенности исполнения альтернативных и факультативных обязательств.

Предмет исполнения обязательства понятие, правовое значение. Порядок исполнения альтернативного обязательства

Под предметом исполнения понимаются действия, кото рые должнику в соответствии с содержанием обязательств; необходимо совершить в пользу кредитора, а если указанные действия связаны с передачей какого-либо имущества, то об щим понятием предмета исполнения охватывается и это иму щество. Действия по исполнению обязательства специально направ лены на возникновение, изменение или прекращение прав и обязанностей, т. е. являются односторонними сделками. В соот ветствии со ст. 159 ГК РФ они могут совершаться устно, если иное не предусмотрено законодательством или договором. Требования, предъявляемые к предмету исполнения, за висят от специфики содержания конкретного обязательства, а потому определяются нормами, регламентирующими обязательства данного вида, либо соответствующим соглашением сто рон. Например, условия о количестве, качестве и ассортименте товаров, соблюдение которых необходимо для договоров поставки и купли-продажи, не имеют никакого значения для кредитных договоров, договоров о выполнении научно-исследовательских работ и т. п. Глава 22 ГК РФ, определяющая общие нормы исполнения обязательств, устанавливает лишь требования, касающиеся денежных, а также альтернативных обязательств.

Исполнение альтернативных обязательств подчиняется правилам ст. 320 ГК РФ.Альтернативным является обязательство, установленное в отношении нескольких предметов исполнения, но впоследствии исполняемое лишь одним из них. В альтернативном обязательстве должник обязан передать кредитору одно или другое имущество либо совершить одно из двух или нескольких действий, определяемых уже в момент возникновения обязательств. Право выбора одного из нескольких предметов исполнения принадлежит должнику, если только правовой акт или договор не установил право выбора кредитора. Так, договором может быть предусмотрено, что при неисполнении должником своего обязательства кредитор вправе по своему выбору взыскать с должника неустойку или потребовать возмещения убытков. Право выбора, предоставленное одной из сторон обязательства, остается неизменным и в случае гибели одного из нескольких предметов исполнения, изъятия его из оборота, невозможности по не зависящим от сторон обстоятельствам совершить то или иное действие. В подобном случае, если выбран оставшийся предмет исполнения, обязательство сохраняется, если отпавший — прекращается.