2. Выбор участка для коттеджной застройки

Для организации комплекса коттеджной застройки требуется обособленная от окружающей застройки и среды территория площадью до 30 га (но не менее 5 га). Эта территория должна входить в систему городских или районных транспортной, инженерной, социальной инфраструктур.

Благоприятными территориями для коттеджной застройки считаются долины малых рек, сложенных песчаными отложениями, водораздельные участки и их склоны. Территорию коттеджного комплекса необходимо размещать на возвышен­ных местах с глубоким стоянием грунтовых вод, хорошо инсолируемых. В этих условиях зоны застройки должны размещаться выше по рельефу от промышленных зон и предпочтительно выше зон массовой жилой застройки.

К территориям, на которых не допускается коттеджное строительство, отно­сятся: водоохранные зоны, крутые склоны, участки с активными оползнями.

3. Генеральный план

При проектировании генплана коттеджной застройки следует учитывать тре­бования районной планировки и культурно-историческое значение данной террито­рии. Кроме того, генплан должен иметь органичную согласованность с планировоч­ной организацией окружающей территории, внешней сетью транспортных и инже­нерных коммуникаций. В генеральном плане коттеджного комплекса определяются планировочная структура, размещение всех объектов жилого и культурно-бытового назначения, системы инженерно-технического оборудования и благоустройства. Генплан решает планировку всех функциональных зон коттеджного комплекса в их взаимной увязке.

Комплекс коттеджной застройки следует проектировать как единый архитек­турно-планировочный ансамбль, объединенный объектами и территориями обще­ственного назначения. Обязательный перечень и расчетные показатели минималь­ной обеспеченности объектами обслуживания коттеджной застройки приведены в таблице 1.

Рис.1. Характерные приемы планировки коттеджных участков и поселков.

Территория коттеджной застройки должна быть благоустроена. На участках и территориях общественного назначения следует предусматривать: озеленение, разбивку цветников и газонов, установку скамей, фонтанов, декоративных светиль­ников, скульптурных композиций и оград; высокое внимание следует обратить на организацию рельефа, качество покрытия тротуаров, площадок и дорожек, устрой­ству подпорных стенок и ограждений. На участках жилой застройки рекомендуется декоративное озеленение.

Рис.2. Характерные приемы планировки жилых групп в застройке комплекса.

Застройка селитебной территории может быть осуществлена различными типа­ми: строчная, групповая, квартальная и свободная. Эта застройка формируется, как правило, следующими типами жилых домов:

• индивидуальный жилой дом (коттедж) на 1 семью;

• блокированный жилой дом на 2семьи;

• блокированный жилой дом на 4 или несколько семей.

Предусматривается ограждение коттеджного комплекса с охраняемым въездом на территорию. При этом ограда не должна мешать визуальному восприятию застройки и иметь высоту не более 2,5 м. Ограждение участков может быть выпол­нено в виде декоративного озеленения и иметь высоту не более 1,2 м.

По функциональному составу комплекс коттеджной застройки включает в свои границы: участки жилой застройки - не менее 90%, участки общественной застройки - 1-3%, территории зеленых насаждений (парк, озелененные площадки) – не менее 2%, улицы, проезды, стоянки – 5-7% территории коттеджной застройки.. Плотность застройки участков коттеджей принимается в пределах 15-30%, для бло­кированных жилых домов – 30-50%. Показатель плотности приведен в габаритах на­ружных стен.

Коттедж располагается на земельном участке от 450-1500 и более кв.м. При­квартирный участок блокированного жилого дома может имеет площадь от 25о до 600 кв.м. Размеры земельных участков, выделяемых на коттедж или квартиру в бло­кированном доме, в зависимости от применяемых типов коттеджей и блокирован­ных домов (см. приложения 1 и 2), формирующейся застройки (среды), ее размеще­ния в структуре города или населенного места определяются местной администра­цией субъектов Российской Федерации.

Площадь участка зависит от населенного пункта, где предусматривается проектирование коттеджа или квартиры блокированного жилого дома, от образа жизни семьи, её состава, способа ведения хозяйства. Участок является дополнением к квар­тире и используется для хозяйственных целей, садоводства и огородничества, отды­ха.

Рекомендуется в крупных городах при организации жилых образований на свободных от застройки территориях для 1-3-х этажных домах выделять участки не менее 450 кв.м. для коттеджей и не менее 250 кв.м. для квартир в блокированных домах.

Р ис.3. Композиция генпланов общественных зон сельских поселений.

(Исторический опыт по В.А. Новикову).

При организации жилых образований коттеджного типа в пригородной зоне или в сельской местности на свободной от застройки территориях рекомендуется для коттеджей выделять участки не менее 1000 кв.м, а на застроенных территориях – не менее 800 кв.м, для квартир в блокированных домах на свободных территориях отводятся участки от 500 до 600 кв.м, а на застроенных – от 350 до 450 кв.м.

Со стороны улицы на участок должны быть предусмотрены удобый въезд и подход. Усадебный, одно-двухквартирный дом должен отстоять от красной линии улиц не менее чем на 5 м от красной линии, проездов - не менее чем на 3 м. Расстоя­ние от хозяйственных построек до красных линий улиц и проездов должно быть не менее 5 м.

Размещение и ориентация жилых зданий (коттеджей и блокированных жилых до­мов) должны обеспечивать непрерывную инсоляцию жилых помещений и терри­торий для зон: севернее 58° с.ш. - не менее 3 часов в день на период с 22 апреля по 22 августа; южнее 58° с.ш. - не менее 2,5 часов в день на период с 22 марта по 22 сентября.

При выборе решения главного входа учитывают планировку улицы. Если жилой дом расположен на прямой длинной улице в ряду других таких же участков, то все элементы благоустройства вдоль этой улицы должны быть задуманы в одном плане, дающем ощущение комплексности, но исключающем однообразное повторе­ние. Если дом расположен на пересечении улиц, является акцентом, то это нужно поддержать и средствами благоустройства.