Кадастровая оценка земли.

• общие положения

• Цели проведения кадастровой оценки земли

• Кадастровая стоимость и налогообложения.

• Кадастровая оценка земель различного целевого назначения.

• Учёт обременений при кадастровой оценки земли.

В мировой оценочной практике выделяют 2 вида оценки земли: массовая (кадастровая), оценка единичного земельного участка (рыночная).

Кадастровая оценка – это массовая оценка, которая представляет собой совокупность административных и технических действий по установлению кадастровой стоимости земельных участков в границах административно-территориального образования по оценочным зонам.

Кадастровая и рыночная оценка проводится с использованием 3-х подходов: сравнительного, доходного и затратного. Для выполнения массовой оценки необходима значительная численность персонала и разработка стандартных методик, способных унифицировать процедуру оценки большого количества объектов на конкретную дату.

Рыночная оценка выполняется небольшим количеством персонала. Кадастровая оценка проводится по единой методике по всей территории РФ.

При проведении кадастровой оценки должны соблюдаться следующие принципы:

1. Принцип единства системы. Разработаны методики кадастровой оценки земель в зависимости от категории.

2. Принцип достоверности и обоснованности. Принцип достигается путём формирования исходных данных на основании достоверной информации о обработки их современными методами.

3. Принцип простоты и универсальности. Данный принцип достигается использованием специального технического обеспечения.

4. Принцип охвата всех земель и иерархичности. Принцип предполагает оценку земель различного назначения и расчёт стоимости земельного участка на основе последовательного учёта факторов.

5. Принцип совместимости. Принцип обеспечивается использованием исходных данных и результатов кадастровой оценки.

6. Принцип учёта особенностей. Заключается в использовании опыта оценки земель различных субъектов РФ.

7. Принцип адаптивности. Реализуется через учёт традиционных подходов (сравнительный, доходный, затратный).

Целью кадастровой оценки является одновременное определение кадастровой стоимости всех земельных участков в границах административно-территориальных образований. Правовой базой проведения кадастровой оценки является постановление правительства РФ «об утверждении правил проведения государственной кадастровой оценки земель» 8.06.2000г.

В настоящее время результаты кадастровой оценки используются для:

1. Налогообложения (при взимании налога и арендной платы)

2. При определении стартовых цен продажи, прав собственности или долгосрочной аренды на конкурсах и аукционах.

3. При устранении недостатков землепользования в землеустройстве.

4. При обосновании наиболее рациональных и перспективных направлений городской застройки.

5. Для уточнения схемы экономического зонирования территории.

6. Иные случаи.

Кадастровая оценка проводится без учёта формы собственности. Кадастровая оценка позволяет определить ценность земель различных категорий в зависимости от доходности, спроса и предложения, вкладывающихся на земельном рынке.

Кадастровая стоимость для налогообложения.

В соответствии с налоговым кодексом, налоговые ставки на землю устанавливаются нормативно правовыми актами органов муниципальных образований. Налоговые ставки не могут превышать 0,3% от кадастровой стоимости для земель с/х назначения, либо земель, занятых жилым фондом и объектами инженерной инфраструктуры, а также для земель, предоставленных под ЛПХ, садоводства, огородничество, животноводство. Ставка 1,5% устанавливается для прочих земельных участков.

Основанием для взимания земельного налога, является документ о государственной регистрации прав, а при его отсутствии – правоустанавливающие документы.

Объектами налогообложения признаются земельные участки, за исключением земельных участков, изъятых из оборота, либо ограниченных в обороте.

На основании земельного земельного кодекса, изъяты из оборота следующие земельные участки:

• Природные заповедники и национальные парки.

• Воинские формирования

• Земли, занятые объектами атомной энергетики, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ.

• Воинские и гражданские захоронения.

• Инженерно-технические сооружения, линии связи и коммуникации, возведённые в интересах защиты и охраны государственной границы.

• Земли, занятые объектами закрытыми административно-территориальными образованиями.

• Земли, занятые объектами ФСБ.

Ограниченными в обороте признаются следующие земельные участки:

• Земли лесного фонда.

• Земли водного фонда за исключением обособленных водных объектов.

• Земли особо охраняемых территорий.

• Частично земли промышленности, транспорта и иного специального назначения.

Субъектами налогообложения являются: юридические и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, в праве постоянного пользования, праве пожизненного наследуемого владения.

Налоговый кодекс устанавливает льготы для отдельных категорий налогоплательщиков: ветераны и инвалиды ВОВ, ветераны и инвалиды военных действий, герои России/советского союза, инвалиды с детства, инвалиды, имеющие 3 степень…

За рубежом налог на недвижимость устанавливается в процентах от кадастровой стоимости. В США налог на недвижимость составляет 1% от кадастровой стоимости. В Дании, Австралии, Новой Зеландии составляет 3%.

Кадастровая оценка земель различного целевого назначения.

Кадастровая оценка основывается на классификации земель по целевому назначению и видам функционального использования. Для каждой категории земель были разработаны методические указания.

• Кадастровая оценка земель с/х назначения проводится на основе капитализации расчётного рентного дохода.

• Кадастровая оценка земель населённых пунктов осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен об объектах недвижимости.

• кадастровая оценка земель особоохраняемых территорий осуществляется исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и сохранения ценности их природного потенциала.

• Кадастровая оценка земель лесного фонда осуществляется также, как и первая категория.

• Кадастровая оценка водного фонда аналогична кадастровой оценке лесного фонда.

• Использование земель запаса допускается только после перевода их в другую категорию земель.

Для садоводств, огородничеств и дачных объединений, отдельно определяют кадастровую стоимость.

Результаты кадастровой оценки вносятся в кадастр недвижимости. Кадастровая оценка должна проводиться раз в 5 лет.

Учёт обременений при кадастровой оценке земель.

При кадастровой оценке должно учитываться снижение стоимости земельного участка в результате возникновения обременения, а также негативным воздействиям на плодородие различных антропогенных факторов.

1. Обременение. Снижение показателя оценки обуславливается ограничениями в разрешённом использовании земель (распашка, применение удобрений, вырубка леса, строительство различных объектов)

2. Снижение плодородия. В общем виде расчёт оценки земель обременениями проводится по следующей формуле: О^обр=ОiΣⁿ Σ^mK_ij

О^обр – оценка земель, имеющая обременения

Оi – это кадастровая оценка земель

K I,j – это коэффициент снижения стоимости i участка в результате j обременения

В зависимости от категорий земель, ограничения будут различны.

На Снижение кадастровой стоимости влияет следующее:

• Загрязнённость территории для отдельных видов с/х культур.

• Наложение ограничений и запретов на отдельные виды с/х деятельности. Например в зоне ЛЭП.

• Снижение качества с/х продукции на землях фактического или потенциального загрязнения в санитарно-защитных зонах промышленных предприятий и охранных зонах линейных объектов.

• Изменение территориальной организации предприятия и возникновение при этом мелкоконтурности, изрезанности и нарушение севооборота.

На землях населенных пунктов, основными факторами, снижающие кадастровую оценку, являются:

• Загрязнение земель.

• Подземная инженерная инфраструктура.

• Водоохранные зоны водных объектов.

• Охранная зона памятников истории и культуры.

• Зона санитарной охраны источников водоснабжения.

На землях лесного фонда кадастровая стоимость уменьшается в результате ограничения производства лесной продукции. Например: на территориях санитарно-защитных зон автомобильных и железных дорог, зон санитарной охраны источников водоснабжения.

Такие обременения снижают на 30% кадастровую стоимость.