41. Договор аренды. Понятие, основные условия.

Договор аренды состоит в предоставление имущества во временное возмездное пользование. По договору аренды одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество во временное пользование, за определенную договорную цену. Объект договора – различное имущество. Арендатор обязан предоставить имущество в состоянии, которое соответствует условиям договора и назначению имущества. Срок договора устанавливается в самом договоре, договор является консенсуальным. Договор аренды конкретизирует порядок, условия и сроки внесения арендной платы. Арендатор вправе (с согласия арендодателя) сдать имущество в субаренду, при этом ответственным по договору остается арендатор. Договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон в соответствии с законом. Виды договоров аренды: 1. Прокат (только движимое имущество) 2. Аренда транспортных средств 3. Аренда зданий и сооружений (в письменной форме, в виде единого документа) 4.Финансовая аренда – лизинг (трехсторонний характер взаимоотношений, арендодатель, арендатор и продавец арендуемого имущества). По договору лизинга арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество во временное владение и пользование для предпринимательской деятельности. Арендодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета и продавца. Предметом договора явл. неупотребляемые вещи, кот. не уничтожаются в процессе их использования, а лишь изнашиваются. Предметом договора должно быть имущество, кот. ранее не использовалось арендодателем. По окончании срока по договору аренды, арендатор в праве приобрести имущество в собственность, возобновить договор на других условиях, либо вернуть имущество арендодателю.

Существенным условием договора аренды, указанным в законе (Гражданском кодексе), является условие об объекте арендных отношений. В договоре аренды должны быть в обязательном порядке приведены все данные, позволяющие определенно (однозначно) установить имущество, которое должно быть передано арендодателем арендатору в качестве предмета аренды. В частности, в качестве предмета договора аренды могут выступать земельные участки и другие обособленные природные объекты (например, участки леса или водные объекта), здания, сооружения, предприятия, имущественные комплексы, оборудование, транспортное средство и иное движимое и недвижимое имущество, которое не теряет своих натуральных свойств в процессе их использования.

Дополнительными условиями договора аренды являются:

• Цена договора аренды (или так называемая "арендная плата"). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются прямо в тексте договором аренды или в приложении к договору аренды "График арендных платежей". Если же в тексте отсутствуют условия о цене договора аренды, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (абз.2 п.1 ст.614 ГК РФ).

• Срок договора аренды. Договор аренды может быть заключен на определенный или неопределенный срок. Если условие договора аренды о сроке не указано в тексте, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (ст.190 ГК РФ).

• Условия пользования арендованным имуществом определяются договором аренды, или в соответствии с назначением имущества (ст.615 ГК РФ).

• Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества определяются ГК РФ, иными правовыми актами или, что чаще всего бывает, договором аренды (ст.616 ГК РФ).

• В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или условием договора аренды не предусмотрено иное (абз.1 п.2 ст.617 ГК РФ).

• Если иное не предусмотрено законом или условием договора аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора (абз.1 п.1 ст.621 ГК РФ).

• При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (абз.1 ст.622 ГК РФ).

• Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды (п.1 ст.623 ГК РФ).

• В ГК РФ или условием договора аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену. (п.п.1, 2 ст.624 ГК РФ).

• Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (абз.2 ст.606 ГК РФ).