6.2.2. Приклади практичних та ситуаційних вправ

1.Яка теперішня вартість іпотечного кредиту, який передбачає виплату У у. о. в кінці кожного року на протязі п років ? Ставка дисконту дорівнює Х%.

2.Умови оренди передбачають щорічні виплати у розмірі Х у. о. на протязі перших п років та У у. о. – щорічно на протязі наступних п років. Рента сплачується в кінці кожного року. Якою буде вартість орендних платежів при М% номінальній річній ставці ?

3.Громадянка В. здала в оренду нерухомість, що дозволить їй отримати на протязі п’яти років по закінченні кожного року В у.о.; на протязі наступних п років щорічні орендні платежі складатимуть вже Х у.о., також в кінці кожного року. Очікується, що через п років майно буде перепродано за У у.о. За скільки громадянка В. повинна була продати майно сьогодні, якщо б вона розраховувала отримати 10%-вий дохід, накопичуваний щорічно?

4.Вартість купівлі будинку в даний момент складає Х у. о. Через п років цей будинок можна буде продати за С у. о. Визначте, чи вигідна купівлю будинку, якщо поточна ставка проценту по валютним вкладам складає х% річних і ця ставка має тенденцію до зменшення на а% в рік .

5.Бізнесмен вкладає близько Х у. о. щорічно на придбання нерухомості, яка буде приносити дохід. Середньорічна віддача від вкладень складає близько у%. Щорічно отриманий дохід він перераховує на депозит за ставкою с % річних. Яка сума буде на його банківських рахунках на кінець н-го року подібного роду фінансової діяльності?

6.Власність, яка здається в оренду, дає орендні платежі на суму В у. о. в місяць на протязі п років. Якщо бажана ставка окупності складає с% річних, то яка теперішня вартість цієї оренди?

7.За умовами іпотечного кредиту в Х у. о. виплачуватись повинен тільки процент. Вся ж основна частина боргу підлягає погашенню через п років. Громадянин Д., повинен кожний рік відкладати в фонд процентного доходу грошові кошти з тим, щоб отримати кошти, які будуть достатні для отримання кредиту. Ставка по даному фонду складає х %, при щорічному накопиченні. Визначити суму щорічних платежів громадянина Д.

8.Власники кондомініуму планують замінити крівлю на всіх своїх будівлях через п років. Вони передбачають, що через п років це їм обійдеться в В грн. Яку суму вони повинні вкласти на кінець кожного року з врахуванням того, що кошти на рахунку у банку будуть накопичуватись за ставкою у% річних?

9.Підприємець вважає, що зможе продати через п років свою квартиру за Х у. о. Яка ціна, оплачена сьогодні, дозволить йому отримати накопичуваний щорічний дохід в п%?

10.Для купівлі квартири був отриманий кредит Х у. о. на п років під с% річних. Якими повинні бути річні платежі по кредиту, щоб він був погашений в установлений термін?

11.Земельна ділянка здається в оренду на п років. Відсоткова ставка встановлена в розмірі р% річних. Поточний дохід залишається постійним і складає Х у. о. Передбачається, що по закінченню терміну оренди вартість земельної ділянки зросте на у%. Визначити коефіцієнт капіталізації і теперішню вартість ділянки.

12.Яка щомісячна норма повернення для самоамортизуючої іпотеки в Х у. о., наданої на п років під у% річних при рівномірних щомісячних платежах ?

13.Кредит в Х у. о. передбачає внесення 4-х рівних щорічних платежів при ставці У%. Кожний з платежів складає В у. о., вони забезпечують повну амортизацію кредиту. Визначити щорічну норму відшкодування капіталу.

14.Кредит, наданий на п років за номінальною ставкою у% передбачає щомісячні виплати до повної амортизації. Початкова сума кредиту складала Х у. о. Визначити:

А) Розмір щомісячних платежів.

Б) Розмір іпотечної постійної.

В) Залишок основної суми кредиту через п років.

15.До повної амортизації іпотечного кредиту залишається п років, щомісячні виплати складають У у. о., номінальна ставка складає В%. Визначити, який буде залишок основної суми, та якими будуть виплати за рахунок погашення основної суми на наступний рік?

16.Іпотечний кредит в Х у. о. наданий під с% річних, передбачає, що на протязі перших п років будуть виплачуватись тільки одні відсотки, потім на кінець п року буде виконаний „шаровий” платіж. Визначити суму „шарового платежу”.

17.Сума кредиту складає Х у. о., річна ставка визначена у розмірі у% відсотків, термін амортизації складає п років. Кредит передбачає щорічні виплати. Визначити розмір щорічних виплат, кредитну постійну, та скласти графік амортизації.

18.Придбання торгового центру може бути профінансоване іпотечним кредитом на у% його оціночної вартості. Кредит надається терміном на п років під в% річних і при щомісячних платежах. Інвестор прагнуть отримати с% ставку грошових надходжень на власний капітал. Яку частину від загальної викупної ціни повинен скласти грошовий платіж покупця? Яка буде загальна ставка доходу з врахуванням терміну амортизації?

19.Витрати на купівлю офісної споруди покриваються за рахунок першого іпотечного кредиту на суму Х у. о., отриманого терміном на п років під с% річних , при щомісячних платежах, а також вкладень самих інвесторів у сумі У у. о., які прагнуть отримання в% грошових надходжень. Визначити:

А) Яка буде іпотечна постійна;

Б) яким повинен бути щорічний чистий операційних дохід для задоволення вимог кредиторів, так і інвесторів?

20. Очікується, що на протязі п років щорічний чистий операційний дохід від житлового комплексу складає У у. о. Об’єкт обкладений самоамортизуючою іпотекою в Х у. о., наданою під с% річних, яка погашається щомісячними платежами на протязі п років. Інвестори прагнуть отримати в% віддачу на власний капітал. Визначити, розмір щорічних грошових надходжень, та оціночну вартість будівлі за умови, що за п років прогнозного періоду її ціна не змінилася.

21.Пропонуються наступні варіанти забудови земельної ділянки:

А. (торговий центр): очікувані продажу оцінюються в Х у. о. Платежі за процентною орендою складатимуть с% валових продаж. Операційні витрати і витрати на рекламу будуть складати в% суми отриманої від оренди. Резерв на заміщення складе У у. о., вартість будівництва будівель і споруд оцінюється в В у. о., коефіцієнт капіталізації для них –с%.

Б. (офісний комплекс): щорічний валовий дохід оцінюється в Х у. о., збитки від недовикористання і неплатежів повинні скласти с%. Операційні витрати будуть складати 400 тис.грн., резерв на заміщення –У у. о. Вартість будівництва – В у. о., коефіцієнт капіталізації –п%.

Коефіцієнт капіталізації для землі оцінений в К%.

Визначити: а) вартість землі при умові будівництва торгового центру; б) вартість землі при умові будівництва офісного центру.

22.Забудовник вивчає можливість купівлі земельної ділянки розміром в Х га. Попередні витрати оцінюються в У у.о.. На кожному гектарі може бути розбито чотири ділянки під забудову, кожна ділянка може бути продана В у.о.. Витрати на продаж і змінні витрати на освоєння кожної ділянки, складуть П у.о.. Ставка дисконтування для забудовника визначені у розмірі 14% річних. Яка вартість земельної ділянки, якщо забудовник розраховує щорічно продавати У соток?

23.Оцінюється об’єкт – Х квартирний будинок. Оцінювачем виявлені нещодавні продажі споріднених об’єктів:

1 об’єкт Х - квартирний житловий будинок, проданий за У тис. дол..

2 об’єкт –Х - квартирний житловий будинок проданий за В тис. дол.

3. об’єкт –Х – квартирний житловий будинок проданий за С тис. дол.

Об’єкт №1 найближчий за своїми зручностями і місцем знаходження до об’єкту оцінки, однак його ландшафт кращий .

У співставленого об’єкта №1 і№2 є басейни. Його вклад оцінюється в Х дол. Об’єкт № 3 знаходиться в двох кварталах від станції метро, тоді як оцінюваний об’єкт знаходиться у п кварталах. На ринку вважається, що кожний лишній квартал зменшує вартість на Х дол. Об’єкт №1 проданий 4 місяці тому, об’єкт №2 – півроку тому, об’єкт №3 – 2 тижні тому. Відомо, що об’єкт №2 проданий на пільговій основі, що оцінюється в Д дол.

Темп росту цін на нерухомість на ринку – 0,5% в місяць. Визначити продажну ціну житлового будинку.

24. Чистий операційний дохід від оцінюваного об’єкту –Х тис. дол. Необхідно визначити вартість об’єкту на основі:

Об’єкти	Ціна продажу	Чистий операційний Дохід (NOI)	Загальна ставка доходу
Оцінюваний		у
Об’єкт 1	Х	у	с
Об’єкт 2	Х	у	с
Об’єкт 3	х	у	с

25. Інвестор прагне отримати х %-й дохід на свої інвестиції. Для фінансування угоди є можливість отримати кредит, що складає у% вартості об’єкту нерухомості, під с % річних. На протязі п років повинна бути погашена основна частина боргу і відсотки за іпотечний кредитом. Визначити ставку капіталізації і вартість об’єкту нерухомості за умови, що чистий операційний дохід від нього складає У тис. грн.

26. Оцінювач визначив, що вартість землі складає х% від вартості нерухомості. Ставка капіталізації для землі на цьому ринку складає у%. Ставка капіталізації для споруди - с%. Визначити загальну ставку капіталізації.

27. Потрібно оцінити однокімнатну квартиру, використовуючи дані про нещодавно продані подібні об’єкти:

Параметри	Оцінююча квартира	Нещодавно продані квартири
		Кв.1	Кв.2	Кв.3
Лоджія	х	х	х	х
Поверх	х	х	х	х
Ціна продажу, тис. дол.	?	х	х	х

28. Визначити вартість не маючої покращення земельної ділянки розміром Х соток, на вул. Північна, якщо відома наступна інформація про подібні ділянки:

Параметри	Ділянка №1	Ділянка №2	Ділянка №3	Ділянка №4
Ціна і умови продажу	Обмін з доплатою Х тис. дол. на 1кімн.кв.	У тис. дол.	Обмін на іноземне авто + гараж	Х тис. дол.
Покращення	Х	х	х	х
Розмір ділянки, соток	х	х	х	х
Місцезнаходження	Вул. Антонова	Вул. Антонова	Вул. Набережна	Вул. Північна

29. Вартість землі на вул. Північній вища на в%, ніж на вул. Антонова, нижча на с%, ніж на вул. Набережній. Ринкова вартість авто Х тис. дол., вартість У тис. дол., витрати на укладання фундаменту 10х10м склали Х тис. дол.

30. Визначити вартість житлового будинку, ефективне життя якого п років. Відомо, що загальний термін експлуатації х років, вартість нового будівництва такого ж будинку У тис. дол., вартість земельної ділянки – В тис. дол.

31. Вартість землі входить до складу майнового комплексу складає _/ дол.. Об’єкт нерухомості приносить постійний дохід у сумі ___/ дол.. аналіз співставлень продажів свідчить, що інвестори очікують ___/ % капіталізації землі та __/ капіталізації споруди. Необхідно оцінити вартість підприємства як цілісного майнового комплексу.

32. Визначити витрати відбудови споруди, якщо відомо, що її площа складає Х м² вартість будівництва подібних будівель - Удол/м² , в оцінці об’єкту, на відміну від аналогів, добавлене додаткове обладнання для обігріву води на суму В тис. дол.

33. Оцінити витратним підходом споруду, якщо відомо, що його площа Х м², термін експлуатації – п років, вартість будівництва 1м² нещодавно побудованої аналогічної споруди – У у. о.

34. Продавець земельної ділянки отримує від покупця грошовий платіж в сумі Х у. о., а також закладну на У у. о., платежі по якій повинні виконуватись на протязі п років при с% річних. Закладна може бути продана при кінцевій віддачі в %. Визначити: за яку суму може бути продана закладна; скільки всього грошових коштів, включаючи грошовий платіж покупця, може отримати продавець, якщо він реалізує спочатку землю, а потім і закладну.

35. На протязі п річного прогнозного періоду власність повинна приносити щорічний чистий операційний дохід в Х у. о. Очікується, що за період володіння вартість об’єкту підвищиться на у%. Іпотечна заборгованість відсутня. Інвестори планують отримати у власний капітал с% віддачу. Визначити вартість власності використовуючи техніку Елвуда.

36. За виставлений на продаж об'єкт нерухомості очікується одержання щорічного чистого операційного доходу в розмірі Х грн, Для придбання об'єкта інвестор планує одержати іпотечний кредит А грн. що становить 0% вартості об'єкта під 0 % річних. Інші 0 % будуть представлені власним капіталом, на який інвестор бажає одержати 0% доходу. Відшкодування всіх інвестицій має здійснитися під час перепродажу об'єкта. Визначити вартість об'єкта скориставшись методом інвестиційної групи з амортизацією, якщо строк кредиту становить 5 років з щоквартальним погашеннямборгу.

37. Термін с % іпотеки складає п років. Прогнозний період складає у років, віддача на власний капітал складає в %. Через п років буде погашено м % поточного залишку іпотечної заборгованості. Іпотечна постійна складає н %. Який буде іпотечний коефіцієнт (С-фактор Елвуда)?

40. Супермаркет обтяжений іпотечним кредитом в Ху.о. (У%, Н років), що погашається рівними щорічними платежами. Найближчі 6 років даний об'єкт нерухомості приноситиме Х у.о. щорічного доходу, а потім на протязі 9 років Х у.о. Через Р років об'єкт може бути проданий за Ху.о. Прибутковість аналогічних об'єктів складає У%. Визначити: а) поточну вартість майбутнього перепродажу; б) поточну вартість доходів за найближчі Р років; в) поточну вартість всіх доходів; г) вартість об'єкту нерухомості.

41. Визначити знос будівлі, якщо вартість його земельної ділянки Х у. е., кошторисна вартість будівництва аналогічної будівлі рівна Х у. е., а оцінна вартість всього об'єкту складає Ху.о.

42. Банк видав іпотечний кредит фірмі в Х у. о., який погашається протягом 25 років щорічними платежами, при Р% річних. Банк вирішив продати фінансові зобов'язання фірми іншому банку за ціною, яка забезпечить покупцеві віддачу в Н%. Визначити суму, за якою можуть бути продані іпотечні зобов’язання фірми.

43. Є наступні дані: іпотечна постійна – Н%; коефіцієнт заборгованості - Р%; ставка відсотка фонду відшкодування - Т%; норма віддачі на власний капітал - В%; операційний дохід -- $Х; період повернення капіталу - С років. Яка розрахункова вартість об'єкта за технікою інвестиційної групи?

44. Придбання торгового центру може бути профінансоване іпотечним кредитом на Х% його оціночної вартості. Кредит надається терміном на С років під Р% річних і при щомісячних платежах. Інвестори прагнуть отримати Н% ставку грошових надходжень на власний капітал. Яку частину від загальної викупної ціни повинен скласти грошовий платіж покупця? Яка буде загальна ставка доходу з врахуванням терміну амортизації?

45. Термін економічного життя об'єкта С років. Ставка відсотка амортизації Р%. Сьогодні об'єкт нерухомості може бути проданий за Х у. о. Яка буде вартість об'єкта через Н років?