2. Договор аренды транспортного средства без экипажа

Предметом такого договора служит только предоставление арендатору во временное владение и пользование индивидуально-определенного имущества - транспортного средства.

Отношения по найму транспортного средства в этом случае не сочетаются с отношениями по оказанию услуг. Правовое регулирование отношений по аренде транспортного средства без экипажа во многом совпадает с арендой транспортного средства с экипажем. Так, к этому договору также не применяются правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора на новый срок (п. 2 ст. 642 ГК).

К аренде транспортного средства без экипажа применяется правило об обязательности письменной формы независимо от срока действия договора. Для его заключения на морском, внутреннем водном и воздушном транспорте используются стандартные, типографски отпечатанные формы (проформы) договоров аренды соответствующего транспортного средства без экипажа (в настоящее время - проформа бербоут-чартера "Беркон-2001").

На данный договор также не распространяется правило о государственной регистрации транспортного средства, если оно относится к недвижимому имуществу (п. 2 ст. 609 ГК). На основании данного договора правомочия владения и пользования транспортным средством переходят от арендодателя к арендатору. Последнему во всех отношениях подчиняется экипаж. Члены экипажа являются работниками арендатора. Через подчиненный ему экипаж арендатор безраздельно осуществляет контроль за транспортным средством, управление им, его эксплуатационно-техническое обслуживание. В полной мере арендатору принадлежит также правомочие пользования транспортным средством. Оно может эксплуатироваться арендатором для целей, обозначенных в договоре или вытекающих из предназначенности данного транспортного средства. На арендатора падают риски подобной эксплуатации. Вместе с тем он получает всю прибыль от эксплуатации транспортного средства.

Полный переход к арендатору полномочий владения и пользования транспортным средством предопределяет оплату расходов на его содержание. Арендатор снабжает его всеми необходимыми припасами, топливом, смазочными материалами, краской и т.п. На нем лежит обязанность производства его капитального и текущего ремонта. Если иное не предусмотрено договором аренды, он несет все расходы по эксплуатации, выплачивает зарплату и доставляет продовольствие и необходимые припасы экипажу, оплачивает налоги и сборы, расходы по страхованию транспортного средства. В этом заключено важное отличие аренды транспортного средства без экипажа от аренды с предоставлением услуг экипажа. Обязанность по поддержанию транспортного средства, арендованного без экипажа, арендодатель не несет. После передачи транспортного средства арендатору, упомянутая обязанность лежит на нем. Размер арендной платы, подлежащей уплате арендодателю, период, за который она выплачивается, определяется договором. Содержащиеся в п. 2 ст. 221 КТМ РФ и п. 5 ст. 65 КВВТ РФ правила о возможности изъятия судна у фрахтователя (арендатора) при задержке фрахта (арендной платы) свыше 14 дней или 15 суток не должны применяться ввиду их противоречия ст. 619 ГК РФ.

Если договором не предусмотрено иное, арендатор вправе без согласия арендодателя сдавать арендованное транспортное средство в субаренду на условиях аренды транспортного средства с экипажем или без экипажа, а также заключать с третьими лицами любые иные договоры, не противоречащие условиям договора аренды или назначению транспортного средства.

КонсультантПлюс: примечание.

В тексте статьи, видимо, допущена опечатка: имеется в виду "арендатора транспортного средства с экипажем", а не "арендатора транспортного средства без экипажа".

Поскольку арендатор по договору аренды транспортного средства без экипажа признается владельцем транспортного средства, он в отличие от арендатора транспортного средства без экипажа несет ответственность за вред, причиненный третьим лицам транспортным средством по правилам гл. 59 ГК.

ДОГОВОР ПРОКАТА КАК РАЗНОВИДНОСТЬ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

С.Н. МЫЗРОВ

С.Н. Мызров, юрист, старший преподаватель кафедры гражданского права и процесса УлГУ.

Прокат представляет собой краткосрочный наем имущества, при котором предмет проката (найма) многократно используется различными нанимателями <*>.

--------------------------------

<*> Гражданское право. В 2-х томах. Том 2. Учебник / Под ред. Е.А. Суханова. М.: Издательство БЕК, 1993. С. 135.

Предоставление имущества по договору проката традиционно рассматривалось и в научной литературе <*>, и в нормативных актах <**> в рамках обязательств по бытовому обслуживанию населения. Данный договор выделялся в Гражданском кодексе РСФСР 1964 года исключительно как бытовой прокат с отсылкой к правилам, устанавливаемым типовыми договорами бытового проката <***>.

--------------------------------

<*> См.: С.М. Каплан. Правовые вопросы бытового подряда. В кн.: Бытовое обслуживание населения. Правовые вопросы. (Сборник статей). М., 1966. С. 52 - 56; Тархов В.А. Материальная ответственность предприятий бытового обслуживания перед заказчиком. В кн.: Бытовое обслуживание населения. Правовые вопросы. (Сборник статей). М., 1966. С. 136 - 161 и т.д.

<**> См., например: Постановление Правительства Москвы от 31 марта 1998 года N 248 "О состоянии и мерах по развитию бытового обслуживания населения Москвы в 1998 - 2000 гг."

<***> Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая. Текст, комментарии, алфавитно - предметный указатель / Под ред. О.М. Козырь, А.Л. Маковского, С.А. Хохлова / М.: Международный центр финансово - экономического развития. 1996. С. 336.

Хотя договор проката относится к числу договоров на передачу имущества в пользование, в ряде нормативных актов его включают в число договоров на оказание услуг. Получается, что обязанность по передаче имущества отрывается от самого имущества и существует в виде услуги (определенного рода деятельности). Исходя из этого, в Общероссийский классификатор услуг населению ОК 002-93, утвержденный Постановлением Госстандарта РФ от 28 июня 1993 года N 163, имеет подраздел "Услуги предприятий по прокату".

Только основываясь на подходе о включении договора проката в договоры на оказание услуг, можно применять Закон РФ "О защите прав потребителей". К сожалению, Пленум Верховного Суда РФ, приняв Постановление N 7 от 29 сентября 1994 года "О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей", отметив, что отношения, регулируемые законодательством о защите прав потребителей, могут возникать из договоров аренды, включая прокат, не указал, какие нормы Закона РФ "О защите прав потребителей" должны быть применены и в каком объеме.

Напомним, что указанный Закон "регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг), устанавливает права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни и здоровья потребителей, получение информации о товаре (работах, услугах) и государственную и общественную защиту их интересов, а также определяет механизм реализации этих прав" <*>, а под потребителем понимается "гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных (бытовых) нужд, не связанных с извлечением прибыли" <**>. Более того, в данном Законе специальные правила по защите прав потребителей установлены только для продажи товаров (глава 2) и выполнения работ или оказания услуг (глава 3).

--------------------------------

<*> Преамбула Закона РФ "О защите прав потребителей".

<**> Там же.

Бесспорно, на отношения, возникающие из договора проката, во многих случаях надо распространить действие законодательства о защите прав потребителей, но сделать это надо путем внесения соответствующих изменений в Закон РФ "О защите прав потребителей", дополнив триаду "продажа товаров, выполнение работ, оказание услуг" четвертым элементом - "предоставление имущества в пользование". Тогда не придется раздувать понятие "услуги" до бесконечных объемов <*>, как это делают некоторые ученые.

--------------------------------

<*> Кабалкин А.Ю. Услуги в гражданском праве Российской Федерации. В кн.: Сборник научных трудов, посвященных памяти В.А. Рясенцева / МГЮА. М., 1995. С. 37.

В последних нормативных актах начали выводить договор проката из-под регулирования положений о бытовом обслуживании <*>.

--------------------------------

<*> Так, в части 4 статьи 1 Постановления Правительства РФ от 15 августа 1997 года N 1025 "Об утверждении правил бытового обслуживания населения в Российской Федерации" указывается, что они распространяются на отношения, вытекающие из договора бытового подряда и договора возмездного оказания бытовых услуг.

Действительно, во многих случаях мы замечаем прокат, связанный с удовлетворением потребностей граждан, начиная с их рождения (например, прокат детских колясок) и заканчивая их смертью (прокат ритуальных принадлежностей). Это бытовой прокат. Однако большое значение имеет и хозяйственный прокат. В виде проката технических средств он существовал и ранее, в частности, в системе Госснаба СССР существовали специальные предприятия проката <*>.

--------------------------------

<*> Ровинский М.М., Эзафович В.Н. Договор в материально - техническом снабжении. М., 1981. С. 110.

По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование <*>.

--------------------------------

<*> Пункт 1 статьи 626 ГК РФ.

Особенностью проката является то, что объектом аренды является только движимое имущество (движимые вещи). Это могут быть как бытовые приборы, музыкальные инструменты, спортивный инвентарь, легковые автомобили, так и измерительная техника, производственное оборудование и др. По договору проката могут передаваться кинофильмы, видеокассеты, компьютерные, аудио- и видеодиски, литература и т.п. при условии, что в качестве арендодателя не выступает автор или иное лицо, являющееся обладателем авторских или смежных прав, поскольку передаются в аренду материальные носители (вещи) - копии произведений. Авторским правом будут регулироваться отношения между обладателями авторских и смежных прав и арендодателем по договору проката.

В качестве арендодателя выступает специальный субъект - лицо, которое осуществляет сдачу в прокат в качестве постоянной предпринимательской деятельности. Им может быть как коммерческая организация, так и индивидуальный предприниматель <1>. Но сделки по сдаче имущества в наем должны занимать в их деятельности постоянное место. Осуществление разовой сделки проката не составляет <2>. В то же время во многих случаях предоставление имущества производится не в качестве основной деятельности: бани предоставляют напрокат банное белье, полотенца и др. <3>, высокоразрядные гостиницы обязаны обеспечивать прокат предметов культурно - бытового назначения <4>, аптеки осуществляют прокат изделий медицинского назначения <5>, коммерческие организации, оказывающие ритуальные услуги, обязаны обеспечивать прокат похоронных принадлежностей <6> и т.п.

--------------------------------

<1> Нельзя согласиться с мнением В.В. Витрянского, что в Гражданском кодексе РФ говорится "о коммерческих организациях, профессионально занимающихся прокатом имущества" (Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения М.: Издательство "Статут", 1998. С. 649).

КонсультантПлюс: примечание.

Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского "Договорное право. Общие положения" (Книга 1) включена в информационный банк согласно публикации - М.: Издательство "Статут", 2001 (издание 3-е, стереотипное).

<2> Гражданское право. Учебник. Часть 2 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. С. 174.

<3> См.: Перечень обязательных и дополнительных услуг, оказываемых посетителям в муниципальных банях г. Омска, утвержденный Постановлением Главы администрации г. Омска от 16 декабря 1994 года N 1138-п "О ходе выполнения Постановления Главы администрации города от 17.05.94 N 333-п "О мерах по восстановлению необходимых услуг банно - прачечным хозяйством г. Омска" и дополнительных мероприятиях по улучшению работы городских бань".

<4> Приложение N 9 по определению разрядности гостиниц к Положению об установлении типа и разрядности (класса) предприятий бытового обслуживания населения, утвержденное Постановлением Главы администрации Омской области от 1 ноября 1994 года N 545-п.

<5> Методические рекомендации о внутриведомственном первичном учете лекарственных средств и других медицинских товаров в организациях розничной фармацевтической (аптечной) сети всех организационно - правовых форм, расположенных на территории Российской Федерации, утвержденные заместителем министра здравоохранения РФ 14 мая 1998 года.

<6> Распоряжение администрации Московской области от 28 февраля 1995 года N 137-р "О лицензировании деятельности по оказанию населению ритуальных услуг" (вместе с "Положением о порядке лицензирования деятельности по оказанию населению ритуальных услуг").

Следует отметить, что арендодателем могут быть и некоммерческие организации, создаваемые, к примеру, в форме фондов <*>.

--------------------------------

<*> Статья 11 Федерального закона РФ от 15 апреля 1998 года N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" / Российская газета. 23.04.98.

Для предоставления в аренду средств измерительной техники арендодатель обязан получить лицензию в государственной метрологической службе <*>.

--------------------------------

<*> Статья 16 Закона РФ от 27 апреля 1993 года N 4871-1 "Об обеспечении единства измерений".

В качестве арендатора в договоре проката могут выступать как физические, так и юридические лица, государства и муниципальные образования.

При заключении договора бытового проката арендаторами могут быть только физические лица. В зависимости от арендуемого имущества к ним могут предъявляться дополнительные требования. К примеру, для получения напрокат автомобиля арендатор обязан предоставить удостоверение на право вождения <*>.

--------------------------------

<*> Советское гражданское право: Учебник. В 2-х томах. Т. 2 / Верб С.А., Добрынин Ю.Е., Илларионова Т.И. и др.; Под ред. О.А. Красавчикова. 3-е изд., испр. и доп. М.: Высш. шк. 1985. С. 109.

По нашему мнению, заслуживает интереса вопрос о применении правил договора проката при найме автомашин. Как ранее отмечалось, к договору проката автомобиля тесно примыкает договор аренды транспортного средств (автомобиля) без экипажа. И тот и другой договор направлены на один объект - автомашину. И договор проката, и договор аренды транспортного средства без экипажа являются видами договора аренды, отдельно урегулированными в Гражданском кодексе РФ. Однако устанавливаемый в отношении объекта аренды режим совершенно разный. Наиболее ярко это иллюстрируют:

а) распределение обязанностей по проведению ремонтов;

б) допустимость совершения распорядительных действий в отношении транспортного средства.

Если для договора проката обязанность по проведению ремонтов в императивной форме возложена на арендодателя, то при аренде транспортного средства без экипажа, по общему правилу, - на арендатора. Если прокат запрещает совершение нанимателем распорядительных действий в отношении объекта, то во втором случае преобладает возможность заключения договоров субаренды и иных договоров, не противоречащих целям использования транспортного средства, даже без согласия наймодателя.

Таким образом, мы сталкиваемся с ситуацией, когда имеются диаметрально противоположные договоры, связанные с использованием одного и того же объекта. В связи с этим особую важность приобретает правильное составление договора аренды, точное выражение воли сторон по заключению того или иного договора.

Договор проката является публичным договором <*>. Поэтому арендодатель при наличии технических возможностей не вправе отказать никому в заключении договора, а также оказывать кому-либо предпочтения. Условия по договору проката должны быть равными для всех арендаторов, за исключением тех, для кого законами и иными правовыми актами установлены льготы <**>. Договор проката будет публичным и в тех случаях, когда он заключается для удовлетворения личных потребностей, так и когда арендованное имущество используется для предпринимательских целей.

--------------------------------

<*> Пункт 3 статьи 626 ГК РФ.

<**> Статья 426 ГК РФ.

Предмет проката передается во владение и пользование арендатору. Он не должен оставаться в обладании арендодателя. Это условие вытекает из сформулированного определения договора. В связи с этим не должны признаваться прокатом договоры, в которых пользование осуществляется арендатором без получения правомочия владения.

Прокат ни при каких обстоятельствах не может носить бессрочный характер. Максимальный предельный срок установлен в пункте 1 статьи 627 ГК РФ в 1 год. К договору проката не применяются правила о возобновлении на неопределенный срок. Поэтому, даже когда арендатор по истечении установленного договором аренды срока продолжает пользоваться имуществом без возражений арендодателя, и наниматель, и наймодатель утрачивают право на защиту своих интересов на основании договора. В частности, если арендодатель обратится в соответствующий суд для взыскания арендной платы, он должен ссылаться для обоснования своих требований не на прекративший свое действие договор, а на часть 2 статьи 622 ГК РФ.

Арендатору в данном договоре не предоставляется преимущественное право на возобновление договора на новый срок. В то же время арендатор обладает правом отказаться от договора проката в любое время, предупредив об этом письменно арендодателя не менее чем за десять дней <*>. Указанное правило является исключением не только для аренды, в общих положениях которой установлен подобный порядок только для бессрочных договоров, но и для договоров в целом, так как расторжение договора допускается, как правило, по соглашению сторон <**>.

--------------------------------

<*> Пункт 3 статьи 627 ГК РФ.

<**> Пункт 1 статьи 450 ГК РФ.

На наш взгляд, законодатель, предоставляя приведенное право арендатору в императивной форме, скорее всего, направлял его на защиту интересов граждан - потребителей, забыв о том, что помимо бытового проката существует и предпринимательский. В последнем случае арендатор, также являющийся предпринимателем, получает определенное преимущество над арендодателем, не являясь "слабой" стороной, как гражданин - потребитель. Если учесть, что при этом у арендатора имеется право на возврат арендной платы, то результатом для наймодателя станут значительные финансовые потери. Такая перспектива не может не сдерживать развитие предпринимательского проката в России.

К договору проката установлено требование письменной формы, что является изъятием из правила пункта 1 статьи 609 ГК РФ (в отношении физических лиц) <*>. Для договоров бытового проката применяются бланки установленной формы <**>.

--------------------------------

<*> Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный). 1998. С. 202.

<**> Письмо Минфина РФ от 20 апреля 1995 года N 16-00-30-33 "Об утверждении форм документов строгой отчетности" / Экономика и жизнь. N 41. 1995.

КонсультантПлюс: примечание.

Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (под ред. О.Н. Садикова) включен в информационный банк согласно публикации - М.: Юридическая фирма КОНТРАКТ, Издательская группа ИНФРА-М-НОРМА, 1997.

Отдельные особенности присущи объему прав и обязанностей сторон, что объясняется как публичным характером проката, так и профессиональным статусом арендодателя. В частности, в дополнительные обязанности арендодателя входит <*>:

--------------------------------

<*> Статья 628 ГК РФ.

проверка исправности сдаваемого в аренду имущества в присутствии арендатора;

ознакомление арендатора с правилами эксплуатации имущества либо выдача ему письменных инструкций о пользовании этим имуществом.

Перечисленные обязанности не являются новыми для договора проката <*>, но они впервые нашли закрепление в нормативном акте такой силы.

--------------------------------

<*> См.: Плоом Э.Л. Договор бытового проката по советскому гражданскому праву. Дисс. канд. юрид. наук; утв. в Тартуском государственном университете 29/IV-1965 г. Л., 1964. С. 86 - 88.

Ряд обязанностей появляется для наймодателей, предоставляющих имущество по договору бытового проката. Это, например, доведение до потребителя информации о своем режиме работы, информации о передаваемом имуществе и т.д. <*>.

--------------------------------

<*> Закон РФ от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей".

В случае предоставления некачественного имущества, которое мешает или исключает пользование имуществом, арендодатель должен в 10-дневный срок со дня заявления арендатора или в меньший срок, если он установлен договором, отремонтировать имущество на месте или предоставить в надлежащем состоянии другое аналогичное имущество <*>. Право выбора способа устранения недостатков принадлежит арендодателю <**>, хотя выбор во многом зависит от характера имеющихся недостатков.

--------------------------------

<*> Пункт 1 статьи 629 ГК РФ.

<**> Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный). 1998. С. 204.

КонсультантПлюс: примечание.

Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (под ред. О.Н. Садикова) включен в информационный банк согласно публикации - М.: Юридическая фирма КОНТРАКТ, Издательская группа ИНФРА-М-НОРМА, 1997.

Арендная плата устанавливается только в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно <*>. Таким образом, Гражданский кодекс РФ не допускает применение иных форм арендной платы для договора проката, кроме денежной.

--------------------------------

<*> Пункт 1 статьи 630 ГК РФ.

Наемная плата вносится только за время фактического нахождения имущества у арендатора, и при досрочном возврате имущества арендодатель обязан вернуть излишне уплаченную часть.

Важной особенностью договора проката, призванной в определенной мере компенсировать большой объем требований к арендодателю, является предоставляемая статьей 630 Гражданского кодекса РФ возможность взыскать в бесспорном порядке задолженность по арендной плате на основании исполнительной надписи нотариуса. Следует заметить, что законодатель сохранил существовавший ранее порядок <*>.

--------------------------------

<*> Постановление Совмина РСФСР от 11 марта 1976 года N 171 "Об утверждении перечня документов, по которым взыскание задолженности производится в бесспорном порядке на основании исполнительных надписей органов, совершающих нотариальные действия".

В бесспорном порядке не может производиться взыскание неустойки, если она предусмотрена договором. Также неприменим этот порядок для взыскания арендной платы, которую арендодатель потребовал внести досрочно в случае нарушения арендатором существенных сроков внесения арендной платы <*>.

--------------------------------

<*> Пункт 5 статьи 614 ГК РФ.

В договоре проката проведение и текущего, и капитального ремонтов возложено на арендодателя <*>. Это положение действует, даже когда необходимость ремонта возникла по вине арендатора, к примеру, из-за нарушений правил эксплуатации и содержания имущества. В этом случае наниматель обязан возместить стоимость ремонта и транспортировки имущества <**>.

--------------------------------

<*> Статья 631 ГК РФ.

<**> Пункт 2 статьи 629 ГК РФ.

Вместе с тем законодатель установил, что сдача в субаренду нанятого имущества, передача прав и обязанностей по нему, залог арендных прав, внесение их в качестве имущественного вклада или паевого взноса, передача в безвозмездное пользование не допускается. Арендатор практически лишен возможности совершать какие бы то ни было распорядительные действия в отношении объекта аренды. При этом не играет роли наличие согласия арендодателя. Совершение такого рода действий автоматически влечет недействительность в силу несоответствия нормативным актам <*>.

--------------------------------

<*> Статья 168 ГК РФ.

В рамках выделения бытового и хозяйственного проката можно вычленить и подвиды проката. Так, Общероссийский классификатор услуг населению всего устанавливает около 40 различных подвидов проката <*> в зависимости от вида имущества и сферы применения.

--------------------------------

<*> Общероссийский классификатор услуг населению ОК 002-93, утвержденный Постановлением Госстандарта РФ от 28 июня 1993 года N 163.

Отдельно следует сказать о соотношении хозяйственного проката с оперативным лизингом. До принятия Федерального закона РФ "О лизинге" в нормативных актах <*> и в литературе <**> оперативный лизинг исключали из-под регулирования норм о финансовой аренде и относили к прокату технических средств (хозяйственному прокату).

--------------------------------

<*> См. статью 6 Временного положения о лизинге, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 29 июня 1995 года N 633 "О развитии лизинга в инвестиционной деятельности".

<**> Гражданское право / Под ред. Е.А. Суханова. 1993. С. 134.

КонсультантПлюс: примечание.

Постановление Правительства РФ от 29.06.1995 N 633 "О развитии лизинга в инвестиционной деятельности" (вместе со "Временным положением о лизинге") утратило силу в связи с изданием Постановления Правительства РФ от 12.07.1999 N 794 "Об изменении и признании утратившими силу решений Правительства Российской Федерации в связи с Федеральным законом "О лизинге".

На сегодняшний день оперативный лизинг является видом лизинга, при котором лизингодатель закупает на свой страх и риск имущество и передает его лизингополучателю в качестве предмета лизинга за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и пользование <*>.

--------------------------------

<*> Часть 4 пункта 3 статьи 7 Федерального закона РФ "О лизинге".

На наш взгляд, такая метаморфоза не является необходимой и вызвана исключительно соображениями о распространении установленного для лизинга налогового режима на данный род деятельности.

Все же оперативный лизинг приобрел следующие черты, отличающие его от хозяйственного проката:

1. Необходимость для арендодателя получения лицензии для предоставления объектов аренды на условиях оперативного лизинга <*>.

--------------------------------

<*> Статья 6 Федерального закона от 11 сентября 1998 года N 164-ФЗ "О лизинге".

2. Возможность устанавливать срок договора по соглашению сторон <*>.

--------------------------------

<*> Часть 4 пункта 3 статьи 7 Федерального закона РФ "О лизинге".

3. Включение в перечень объектов аренды и недвижимого имущества <*>.

--------------------------------

<*> Пункт 1 статьи 3 Федерального закона РФ "О лизинге".

4. Возможность заключения договора сублизинга <*>.

--------------------------------

<*> Статья 8 Федерального закона РФ "О лизинге".

5. Особые требования к форме и условиям договора <*>.

--------------------------------

<*> Статья 15 Федерального закона РФ "О лизинге".

6. Предоставление лизингодателю права бесспорного взыскания в определенных случаях объекта аренды и денежных сумм <*>.

--------------------------------

<*> Статья 15 Федерального закона РФ "О лизинге".

7. Проведение среднего и текущего ремонта, по общему правилу, возлагается на арендатора <*>.

--------------------------------

<*> Пункт 4 статьи 17 Федерального закона РФ "О лизинге".

8. Предоставление лизингодателю права контроля (инспектирования) за использованием предмета лизинга и финансовой деятельностью лизингополучателя <*>.

--------------------------------

<*> Статьи 37 и 38 Федерального закона РФ "О лизинге".

9. Не применяются правила о возможности арендатора досрочно расторгнуть договор с предупреждением за 10 дней <*>.

--------------------------------

<*> Пункт 3 статьи 627 ГК РФ.

10. Допускается возможность внесения арендной платы в натуральной и иной неденежной форме <*>.

--------------------------------

<*> Статья 28 Федерального закона РФ "О лизинге".

С-12 (СЕМИНАРСКОЕ ЗАНЯТИЕ № 12)

ЗАКЛЮЧЕНИЕ И РЕГИСТРАЦИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

Д.В. БОНДАРЕНКО

Бондаренко Дмитрий Владимирович

Научный сотрудник Российской академии правосудия. Кандидат юридических наук. Специалист в области гражданского права, корпоративного права, правового регулирования сделок с недвижимостью.

Родился 31 марта 1977 г. в г. Москве. В 1999 г. окончил Московский институт МВД России. Работал консультантом-юристом журнала "Закон", заместителем главного редактора журнала "Право и экономика", возглавлял юридический отдел ИМПЭ им. А.С. Грибоедова.

Автор учебного пособия "Арабский Халифат и мусульманское право" (М., 1998), монографии "Великая Отечественная война и юридическая ответственность" (М., 2005), соавтор учебника "Адвокатура в России" (2003), автор многочисленных статей в юридических изданиях Москвы.

Большая часть недвижимости юридических лиц Москвы, как известно, находится в аренде у юридических лиц - предприятий, учреждений и организаций различных форм собственности. Это связано с тем, что стоимость московской недвижимости при приобретении ее в собственность слишком велика, чтобы начинать в ней бизнес. С точки зрения арендодателя, аренда - один из самых простых и эффективных способов получения дохода. Единственное отличие аренды от собственности заключается в том, что по договору аренды (или имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, т.е. право распоряжения таким имуществом к арендатору не переходит. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Для того чтобы правильно и четко оформить правоотношения между арендодателем и арендатором, в договоре аренды необходимо урегулировать по возможности максимальное количество вопросов. Договор аренды имеет как типовые и существенные условия, так и условия, которые можно определить в процессе предварительных переговоров между сторонами сделки.

Арендатору, прежде всего, необходимо выяснить, на каком праве обладает недвижимым имуществом арендодатель: право собственности, право оперативного управления, либо он тоже является арендатором, сдающим имущество в субаренду.

В первом случае, когда арендодатель - собственник, он имеет полное право на сдачу недвижимого имущества в аренду, как и в случае, если он владеет недвижимым имуществом на праве оперативного управления. Необходимо лишь удостовериться в наличии свидетельства Главного Управления Федеральной регистрационной службы по г. Москве, в котором должны быть указаны один из этих названных видов права и форма собственности (государственная, муниципальная или частная). Свидетельство является единственным документом, подтверждающим правоспособность юридического лица в данном вопросе, поскольку подтверждает внесение данного права в Единый государственным реестр прав (ЕГРП). Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Если у арендодателя в свидетельстве указано, что он владеет и пользуется недвижимостью на праве хозяйственного ведения, то в таком случае юридическое лицо не имеет права сдавать в аренду здания или помещения, находящиеся у него на таком праве (в соответствии с п. 2 ст. 295 ГК РФ).

Если арендодатель сдает имущество в субаренду, необходимо запросить его экземпляр договора, в силу которого он является арендатором, и проверить в этом договоре допустимость на сдачу имущества в субаренду. Это одно из важнейших условий договора, которое решается только с согласия первоначального арендодателя. Если это согласие не закреплено в договоре аренды, сдавать здания/помещения в субаренду нельзя. Кроме того, необходимо проверить, состоялась ли государственная регистрация такого договора, что означает вступление его в силу, поскольку в соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды подлежит обязательной государственной регистрации. Порядок проведения государственной регистрации сделок с недвижимостью определен в Законе о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При этом необходимо учесть, на какой срок он заключен. Договор аренды на срок менее одного года обязательной государственной регистрации не подлежит. Также необходимо согласовать сроки при заключении договора субаренды: договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок первоначального договора аренды.

После того как проверены указанные вопросы, можно переходить к заключению договора и обсуждению его существенных и договорных условий. Знание существенных условий, а особенно их обязательный учет в тексте самого договора важны, прежде всего, для органа, осуществляющего его государственную регистрации. Если вы не хотите, чтобы произошла приостановка в регистрации (что делается сроком на три месяца) или в регистрации было отказано, лучше заранее включить в договор пункты, содержащие его существенные условия. Кроме того, знание существенных условий договора аренды особенно важно при возникновении последующих споров и судебных разбирательств. Итак, к существенным условиям договора аренды относятся следующие.

1. Указание на цель пользования имущества. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением самого имущества.

2. Точное указание места нахождения (адреса) сдаваемого в аренду здания или помещения и точное указание площади сдаваемых помещений, что позволяет определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается незаключенным.

Площади арендуемых помещений указываются в соответствии с документами БТИ: поэтажный план с экспликацией, справка о состоянии объекта недвижимости и технический паспорт. Необходимо иметь в виду, что заказ на получение этих документов в БТИ выполняется в течение минимум 45 рабочих дней и оплачивается в зависимости от площади помещений. Расходы на это, как и расходы по оплате пошлины за государственную регистрацию, стороны несут в соответствии с собственной договоренностью. Как правило, расходы несет арендатор, хотя часты и случаи оплаты в равных долях.

3. Указание на размер арендной платы, поскольку данный договор относится к числу возмездных. Отсутствие указания на размер арендной платы влечет недействительность договора, поскольку в таком случае это договор безвозмездного срочного (бессрочного) пользования.

4. Указание на возможность пересмотра размера арендной платы не чаще одного раза в год, что установлено в п. 3 ст. 614 ГК РФ.

5. Запись об обязанности своевременного внесения платы арендатором за пользование имуществом и ответственности сторон за нарушение как данной обязанности, так и иных, установленных в договоре.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

а) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

б) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

в) предоставления арендатором определенных услуг;

г) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

д) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны, кроме этого, могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

6. Срок аренды. Если срок в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Договор, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

7. Обязательное указание на субъекта арендных правоотношений, производящего капитальный ремонт здания. По общему правилу капитальный ремонт переданного в аренду имущества производит арендодатель за свой счет, но в договоре аренды может быть указано и иное. Однако возложение обязанности по капитальному ремонту на арендатора существенно снижает привлекательность объекта аренды, как и размер арендной платы, поэтому арендодатели, как правило, оставляют эту обязанность за собой.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, - в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

8. Указание на обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

9. Указание на порядок расторжения договора, его пролонгирования и разрешения споров. Каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Кроме того, по общему правилу, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Споры между двумя юридическими лицами при недостижении согласия в ходе переговоров рассматриваются в арбитражном суде.

10. Количество экземпляров договора. Обязательным требованием Федеральной регистрационной службы является указание на количество экземпляров по числу сторон и один для органа, осуществляющего государственную регистрацию, поскольку он оставляет его себе. При этом все экземпляры должны быть подлинными.

11. Реквизиты и подписи сторон, в которых обязательно должны содержаться номера банковских счетов, ИНН, ОКВЭД. Экземпляры договора должны быть подписаны только тем уполномоченным лицом, которое указано в шапке договора. Если арендодатель ранее уже сдавал в аренду помещения, то образец его подписи хранится в регистрирующем органе и обязательно будет сличен с представленным вновь. Кроме того, должно быть обязательно указано, на основании чего действует данный гражданин, поскольку его дееспособность будет обязательным предметом установления при осуществлении государственной регистрации. Если он действует на основании Устава, то регистрирующий орган потребует нотариально заверенную копию Устава, если по доверенности - то нотариально оформленную или заверенную доверенность. Сотрудник-исполнитель, сдающий договор на регистрацию, также обязан иметь нотариально оформленную доверенность от имени первого лица предприятия или учреждения. Кроме того, ему понадобится и копия этой доверенности, поскольку оригинал отдавать регистратору не нужно; он заберет копию, но предварительно сличит ее с оригиналом. Копия и оригинал понадобятся также и при получении зарегистрированного договора.

Остальные условия договора аренды являются факультативными и зависят от договоренностей сторон.

1. Порядок оплаты коммунально-эксплуатационных платежей. При этом следует иметь в виду, что собственник недвижимого имущества в силу ст. 210 ГК РФ несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. В случае если в договоре закреплено, что оплату этих услуг осуществляет арендатор, то должен быть заключен отдельный договор на оказание коммунально-эксплуатационных услуг, в соответствии с которым арендатор либо компенсирует арендодателю расходы по их оплате, либо оплачивает их самостоятельно с предоставлением арендодателю копий платежных документов. При этом следует учесть, что в соответствии со ст. 545 ГК РФ предоставление услуг по энергоснабжению может производиться только с письменного согласия снабжающей организации, поэтому даже если арендодатель располагает своими силовыми установками, но не является снабжающей организацией, он в любом случае не имеет права перепродавать энергию самостоятельно.

Если в договоре аренды не закреплена обязанность оплачивать коммунально-эксплуатационные расходы, то в связи с тем, что размер арендной платы за наем помещения устанавливается по соглашению сторон, арендодатель имеет возможность учесть свои затраты, связанные с содержанием принадлежащего ему нежилого помещения, в назначаемой им арендной плате, учитывая, что коммунальными услугами фактически пользуется арендатор. Некоторые вопросы налогообложения в этих случаях разъяснены в письме МНС России от 6 июля 2004 г. N 04-3-01/398 "О сдаче помещений в аренду (наем)".

2. В разделе прав и обязанностей сторон договора аренды могут быть прописаны требования к арендатору соблюдать противопожарные правила, а также правила пользования тепловой и электрической энергией, не допускать перегрузки электросетей; не производить перепланировку, переоборудование помещения, восстановительные и отделочные работы в нем без согласования с арендодателем и его письменного разрешения; своевременно производить за свой счет текущий ремонт арендованного помещения, принимать долевое участие в капитальном ремонте и реконструкции здания, в котором находится арендованное помещение, пропорционально отношению площади арендуемых помещений к площади данного здания; не предоставлять помещение для любых целей как в целом, так и частично другим юридическим или физическим лицам без письменного разрешения арендодателя; за свой счет устранять ущерб, причиненный помещению по своей вине; возвратить помещение по передаточному акту после прекращения договора или его досрочного расторжения арендодателю в состоянии, пригодном для дальнейшего использования с учетом нормального износа; обеспечить беспрепятственный доступ в арендуемые помещения:

а) работникам коммунальных служб для выполнения профилактических и ремонтных работ;

б) должностным лицам арендодателя в случае чрезвычайной ситуации, а также для проверки выполнения арендатором условий договора аренды;

в) работникам правоохранительных органов и другим лицам, которым это право предоставлено действующим законодательством РФ; принимать немедленные меры для устранения возникших аварий, пожаров и других вредных последствий, немедленно информируя об этих происшествиях соответствующие муниципальные службы и арендодателя.

3. Особого внимания требует пункт о передаче арендодателю всех произведенных в предоставленном помещении перестроек, улучшений, составляющих принадлежность помещений и не отделимых без вреда от конструкций помещений, при расторжении и прекращении договора. По общему правилу, произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды, поэтому данное условие лучше обязательно прописать в договоре.

Если арендатор произвел за свой счет и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор после прекращения договора имеет право на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Однако стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

4. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, что также желательно прописать в договоре. Арендатор в таком случае обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан - в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

В случае если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных таким отказом возобновить с ним договор, либо только возмещения таких убытков.

5. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Однако в таком случае договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст. 624 ГК РФ), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

6. В договоре может быть закреплено условие о том, что передача конфиденциальной информации по настоящему договору сторонним лицам и организациям, опубликование или иное разглашение такой информации может осуществляться только с письменного согласия всех участников договора, независимо от прекращения его действия. Обязанность доказывать нарушение конфиденциальности в таком случае возлагается на сторону, заявившую о таком нарушении.

7. Безусловным аспектом договора аренды является также указание на обстоятельства непреодолимой силы и возникающие отсюда правовые последствия.

Важное внимание необходимо уделить некоторым практическим вопросам, возникающим при осуществлении процесса государственной регистрации договора.

Существенным условием, подлежащим обязательному исполнению, является необходимость прошить договор аренды, если он больше одного листа. При этом на обратной стороне последнего листа на наклейке, помещенной поверх ниток, должна быть сделана следующая запись: "Прошито, прошнуровано и скреплено печатью <определенное количество> листов". Причем количество листов указывается как цифрами, так и прописью. Здесь же ставятся подписи уполномоченных и подписавших договор лиц и печати обоих юридических лиц. Непрошитый договор регистратор не примет.

Необходимо также иметь в виду, что регистратор обязательно потребует документ, подтверждающий, что право собственности или оперативного управления на объект зарегистрировано в ЕГРП, а также решение полномочных органов организаций-участников договора о его заключении (если такое решение необходимо в соответствии с уставом организации или действующим законодательством). Для этого понадобятся нотариально заверенные копии этих документов. Регистрирующий орган не работает с обычными ксерокопиями, даже если они заверены юридической или кадровой службой предприятия. Исключение делается только для копии приказа о назначении конкретного гражданина руководителем предприятия (первого лица), которая должна быть заверена в отделе кадров юридического лица.

При подаче договора аренды на регистрацию обязательно потребуется заполнить специальный бланк заявления, который можно получить в приемной регистрирующего органа.

Соглашения об изменении арендной платы и о расторжении договора аренды являются самостоятельными гражданско-правовыми сделками с недвижимостью, а поэтому также подлежат государственной регистрации. Однако при этом уже не потребуется предоставление документов БТИ, свидетельства ЕГРП, решения полномочных органов организаций-участников и иных документов. К соглашению об изменении арендной платы или о расторжении договора достаточно приложить ксерокопию первой страницы самого договора, а также снова заполнить бланк заявления. Во всех случаях подачи документов на регистрацию нужно обязательно прикладывать оригинал и копию платежного поручения либо квитанции об оплате государственной пошлины с отметкой об оплате.

Регистрация сделок с недвижимостью осуществляется в течение 30 рабочих дней с момента принятия документов. При приеме выдается расписка с указанием полученных на регистрацию документов с подписью регистратора.

Факт произведенной регистрации фиксируется специальным штампом, проставляемым на первой странице договора, в котором указывается регистрационный номер, дата регистрации и фамилия и инициалы регистратора.

АРЕНДА НЕДВИЖИМОСТИ: НЕКОТОРЫЕ ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ

И ПРАКТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ

С.Г. ПЕВНИЦКИЙ

Певницкий С.Г., старший юрисконсульт инвестиционно-строительной компании "MR Group", кандидат юридических наук.

Арендные отношения опосредуют использование недвижимого имущества в тех случаях, когда для организации нет необходимости в приобретении здания или помещения в собственность для осуществления коммерческой деятельности. Кроме того, надо учитывать, что базисом для инвестиционно-строительной деятельности являются надлежащим образом приобретенные права на земельный участок, на котором планируется строительство <1>. Собственниками земельных участков за крайне редкими исключениями являются органы государственной власти и местного самоуправления, негативно относящиеся к приватизации земель, что оставляет для инвесторов и девелопера единственную возможность - заключить договор аренды искомого земельного участка.

--------------------------------

<1> Подробнее об инвестиционном строительстве см.: Певницкий С.Г. Договор долевого участия в инвестировании: юридическая сущность // Инвестиции & Строительство. 2004. N 15. С. 2; Певницкий С.Г. Инвестиционный договор в строительстве // Недвижимость. Строительство. Право. 2006. N 3.

Возникнув в древности в рамках купли-продажи <2>, locatio-conductio rerum <3> уже в предклассический период был четко выделен как самостоятельный консенсуальный контракт, не претерпевший концептуальных изменений до сего дня. Смысл данного договора состоял во временной передаче держания вещи арендатору (кондуктору) для извлечения из нее пользы способом, ее не изменяющим (по крайней мере не ухудшающим), собственность при этом оставалась у арендодателя (локатора), передавшего вещь <4>. Законодатель устанавливает терминологическое тождество аренды и имущественного найма и определяет, что по данному договору арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или только во временное пользование, однако в зависимости от объекта договором аренды именуется договор о пользовании зданием, сооружением или нежилым помещением, а договором найма - о пользовании жилым помещением <5>.

--------------------------------

<2> См.: Муромцев С.А. Гражданское право Древнего Рима. М.: Статут, 2003. С. 281 - 282.

<3> Как образно заметил Д.Д. Гримм, "объектом договора найма или аренды может служить все, чем можно пользоваться" (Гримм Д.Д. Лекции по догме римского права. М.: Зерцало, 2003 // СПС).

<4> Интересны предположения С.А. Муромцева о причине, по которой аренда, в отличие от личных сервитутов, лишена черт вещных прав. Данная причина лежит не в области юридической, но в области национальных традиций Рима, когда отсутствие своего жилья считалось недостойным римлянина. Соответственно, недостойный арендатор, не имеющий своего жилья, не достоин вещной защиты.

<5> Различение аренды и имущественного найма берет начало в римском праве и производится по критерию использования плодов.

Итак, хотя арендатор владеет и пользуется объектом недвижимости, но это отношение не непосредственно к вещи, а опосредованно - через арендодателя, основывающееся на титульном праве последнего на это имущество. Аренда недвижимости обозначается законодателем как обременение собственности согласно ст. 4 Закона о регистрации прав, однако в ст. 26 того же Закона указывается, что регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды. Данная ситуация является типичной для отечественной системы регистрации, совмещающей в себе регистрацию прав европейского типа и регистрацию сделок, пришедшую из общего права. Государственная регистрация требуется при заключении договора аренды недвижимости сроком не менее чем на один год. Не требуется государственная регистрация в случае, если договор заключается на неопределенный срок. Также не подлежит государственной регистрации договор, в котором на основании п. 2 ст. 425 ГК РФ установлено, что его ретроактивное действие распространяется на отношения, возникшие до его заключения, так что срок аренды с момента заключения договора составляет менее года, но с момента, с которого в соответствии с договором возникли арендные отношения, срок составляет более года <6>.

--------------------------------

<6> Пункт 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В связи с государственной регистрацией возникает вопрос и фискального характера. Допустим, сторонами подписан договор аренды сроком более года, который предусматривает одновременную с подписанием договора передачу недвижимости и уплату за нее арендных платежей, по общему правилу регистрация договора аренды занимает не менее месяца на год, что создает вопрос с налоговым режимом арендных платежей в этот период как для арендодателя, так и для арендатора. В этом случае, по мнению Минфина (письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России от 12 июля 2006 г. N 03-03-04/2/172, письмо Минфина России от 1 ноября 2005 г. N 03-03-04/1/325), стороны должны установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям с момента подписания договора (передачи имущества), тогда арендные платежи по зарегистрированному или находящемуся на государственной регистрации договору принимаются в уменьшение налоговой базы по налогу на прибыль организаций с указанного момента.

Договор аренды недвижимости, так же как и договор купли-продажи, под угрозой незаключенности должен содержать точное определение арендуемого объекта, позволяющее его однозначно индивидуализировать (как для отдельно стоящих строений, так и для помещений в составе таких строений), а также размер арендной платы. Арендная плата может быть определена и относительно единицы площади, в таком случае общий размер арендной платы определяется исходя из фактически переданной площади. В этой связи весьма важно отразить в договоре механизм передачи имущества от арендодателя арендатору и обратной передачи. В передаточном акте необходимо указать перечень сопутствующего имущества, являющегося принадлежностью объекта недвижимости, степень его износа и другие обстоятельства, значимые для сторон. Подробно составленный передаточный акт защитит арендодателя от ухудшения имущества, а арендатора - от необоснованных претензий арендодателя, кроме того, оформленный передаточный акт позволяет избежать претензий налоговых органов (Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 13 мая 2002 г. N А42-3113/00-5). Следует заметить, что действующее законодательство предусматривает преимущественное право арендатора, надлежащим образом исполнявшего свои обязанности по договору, по истечении срока договора на заключение договора на новый срок (ст. 621 ГК РФ).

По общему правилу передача недвижимости в аренду не требует согласия собственника земельного участка, на котором располагается недвижимость. Учитывая неразрывную связь недвижимости с земельным участком, на котором она располагается, одновременно с передачей прав владения и пользования недвижимостью от арендодателя к арендатору передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Если же арендодатель является собственником земельного участка, то, если стороны не предусмотрели иное, арендатор недвижимости становится арендатором земельного участка. В случае отсутствия в договоре определенного указания на передаваемое право на земельный участок арендатор в силу закона наделяется правом пользования частью земельного участка, которая (1) занята объектом недвижимости и (2) необходима для его использования в соответствии с его назначением. Отсутствие в договоре аренды недвижимости условий об аренде земельного участка не может служить основанием для признания его недействительным. Однако в таком случае арендатор недвижимости может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости, но не вправе требовать в судебном порядке заключения с ним договора аренды земельного участка (п. 22 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Отношения по аренде и субаренде земельных участков урегулированы ст. 22 ЗК РФ. Так, следует иметь в виду, что арендатору земельного участка (за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков <7>) предоставлено право передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдавать арендные права земельного участка в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключения нового договора аренды земельного участка не требуется. Кроме того, за арендатором земельного участка закреплено право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. Следует заметить, что в большинстве субъектов Федерации, и в особенности в городе Москве, установлены требования обязательного согласия собственника на все действия с арендуемым земельным участком. Так, несмотря на то, что ст. 13 Закона г. Москвы от 14 мая 2003 г. N 27 "О землепользовании и застройке в городе Москве" (с изменениями от 7 июня 2006 г.) указывает, что аренда земли в Москве регулируется нормами ЗК РФ и ГК РФ, однако Законом г. Москвы от 16 июля 1997 г. N 34 "Об основах платного землепользования в городе Москве" (с изменениями от 7 июня 2006 г.) предусмотрена весьма занимательная сделка - выкуп права аренды земельного участка, только после заключения которой арендатор получает право на совершение сделок с арендными правами.

--------------------------------

<7> См.: изменения, внесенные ст. 3 Федерального закона от 22 июля 2005 г. N 117-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты в связи с принятием Федерального закона "Об особых экономических зонах в Российской Федерации" (с изменениями от 10 января 2006 г.).

В практике часто возникает вопрос об аренде недвижимости, принадлежащей публичным собственникам. Арендодателями недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности и не закрепленного за унитарными государственными предприятиями и учреждениями, выступают Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом и его территориальные органы <8>. Арендодателями недвижимого имущества, находящегося в собственности субъектов Федерации и муниципальных образований и не закрепленного за унитарными государственными и муниципальными предприятиями и учреждениями, выступают уполномоченные органы государственной власти субъекта Федерации или местного самоуправления. Перед регистрацией аренды должна быть в обязательном порядке осуществлена регистрация права собственности соответствующего публичного собственника. Из правила об обязательной первичной регистрации есть исключение, установленное п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" (в ред. от 18 декабря 2006 г.): отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для осуществления распоряжения ими.

--------------------------------

<8> Постановление Правительства РФ от 8 апреля 2004 г. N 200 "Вопросы Федерального агентства по управлению федеральным имуществом" // СЗ РФ. 2004. N 15. Ст. 1492.

Говоря об аренде недвижимости, необходимо соотнести нормы об аренде зданий и сооружений и об аренде их частей - нежилых помещений. Некоторые специалисты указывают, что нормы, предусмотренные § 4 гл. 34 ГК РФ, неприменимы к аренде нежилых помещений, к которым применяются лишь общие положения об аренде <9>. На наш взгляд, договор аренды нежилого помещения, обойденный молчанием в ГК РФ, должен регулироваться согласно п. 1 ст. 6 Кодекса нормами, регулирующими отношения, имеющие наибольшее сходство и сродство, т.е. нормами об аренде иного вида недвижимости. В связи с этим нельзя распространять нормы § 4 гл. 34 ГК РФ на отношения, возникающие в связи с арендой нежилых помещений. Например, права на землю не возникают у собственников нежилых помещений (ст. 652 ГК РФ). Такая позиция воспринята судебной практикой, и в вопросе о минимальных сроках договора аренды нежилого помещения, подлежащего регистрации, была применена норма об аренде зданий и сооружений (п. 2 ст. 651 ГК РФ устанавливает необходимость государственной регистрации договора аренды, заключенного на срок не менее года) <10>.

--------------------------------

<9> См.: Комментарий к части первой Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей / Рук. авт. кол. М.И. Брагинский. М.: Фонд "Правовая культура", 1995. С. 650 - 655.

<10> См.: информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. N 53 // СПС "КонсультантПлюс".

Как уже упоминалось, отношения, связанные с владением и пользованием жилыми помещениями физическими лицами, регулируются договором найма жилого помещения. Данный договор имеет две разновидности: собственно наем жилого помещения и наем социальный. Аналогичные отношения, в которых в качестве нанимателей участвуют юридические лица, опосредуются договором аренды. Так как юридические лица в силу своей природы не могут реализовать основное условие договора найма - использование помещения для собственного проживания, для владения и пользования, жилое помещение может быть предоставлено им лишь на основании договора аренды. Также юридические лица ограничены и в способе осуществления прав на арендуемое помещение: оно может использоваться исключительно для проживания граждан. Представляется, что регулирование данного договора по аналогии осуществляется как общими нормами договора аренды, так и некоторыми нормами, регулирующими договор найма. Так, нормы, конституирующие отношения по пользованию жильем, должны распространять свое действие и на аренду жилых помещений юридическими лицами. В частности, это ст. ст. 673 - 675, 678, 681 ГК РФ, определяющие объект и форму договора, сохранение действия договора при изменении собственника жилья, а также обязанности арендатора, в том числе по ремонту помещения <11>.

--------------------------------

<11> Подробнее о найме жилых помещений см.: Певницкий С.Г., Чефранова Е.А. Многоквартирные дома: проблемы и решения. М.: Статут, 2006. С. 56 - 67.

Интересен вопрос о государственной регистрации прав арендатора. Представляется, что поскольку юридическое лицо является участником арендных отношений, то, как и в случае с арендой нежилых помещений, при аренде сроком более чем на один год государственная регистрация договора аренды жилого помещения должна осуществляться <12>. Не менее интересен и вопрос о том, каким договором опосредуются отношения дальнейшей сдачи помещения для проживания граждан: договором о субаренде или договором о коммерческом найме. Хотя логика и здравый смысл подсказывают второе, в силу ст. 671 ГК РФ надлежит придерживаться первого предположения, так как только собственник, а не арендатор может быть наймодателем по договору найма жилого помещения.

--------------------------------

КонсультантПлюс: примечание.

Монография Е.А. Киндеевой, М.Г. Пискуновой "Недвижимость: права и сделки. Новые правила оформления. Государственная регистрация. Образцы документов" включена в информационный банк согласно публикации - Юрайт, 2004.

<12> Сами государственные регистраторы признают, что жилые помещения являются предметом договора аренды, когда на стороне арендатора выступает юридическое лицо (см.: Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки (новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов). М.: Юрайт-Издат, 2005. С. 192 - 193). Однако умалчивается, каковы основания возникновения данного права: по договору аренды недвижимости (требование государственной регистрации договора согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ) либо по договору коммерческого найма (отсутствие такого требования).

Отдельным видом договора аренды является договор финансовой аренды (договор лизинга), по которому арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором недвижимое имущество, за исключением земельных участков, у определенного арендатором продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей, причем арендодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца. Условиями договора лизинга может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется самим арендодателем (ст. 665 ГК РФ). Таким образом, договор лизинга, являясь разновидностью договора аренды в силу передачи имущества во временное владение и пользование, имеет существенные отличия от классического имущественного найма.

В соответствии с п. 1 ст. 3 Федерального закона от 29 октября 1998 г. N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)" (с изменениями от 26 июля 2006 г.) предметом лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество, которое может использоваться для предпринимательской деятельности. Статья 20 названного Закона указывает, что в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, права на имущество, которое передается в лизинг, и (или) договор лизинга, предметом которого является данное имущество, подлежат государственной регистрации.

Вопрос о порядке государственной регистрации договора лизинга неоднозначно решается в доктрине. Между тем в регистрационных органах существует практика отказа в регистрации в том случае, если лизингодатель не имеет права собственности на предмет лизинга. Такая позиция обосновывается тем, что лизинг является разновидностью договора аренды, а арендодатель должен обладать имуществом на праве собственности (или быть уполномоченным на то собственником или законом). Такая позиция представляется неверной, так как сущностной спецификой лизинга в соответствии с § 6 гл. 34 ГК РФ как раз и является то, что договор лизинга недвижимости заключается до заключения договора купли-продажи недвижимости и является основанием для заключения договора купли-продажи. Соответственно, договор финансовой аренды подлежит регистрации до либо одновременно с регистрацией перехода права собственности от продавца к лизингодателю.

УСЛОВИЯ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ В ДОГОВОРЕ АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ

Е.П. ГУБИН, О.В. ЧУМАКОВА

Е.П. Губин, доктор юридических наук, профессор, зав. кафедрой предпринимательского права юридического факультета МГУ им. М.В. Ломоносова.

О.В. Чумакова, соискатель кафедры предпринимательского права юридического факультета МГУ им. М.В. Ломоносова.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за пользование имуществом должны быть определены в договоре аренды. Если они не установлены в договоре, то во внимание принимаются порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата может устанавливаться за все арендуемое имущество или отдельно по каждой из его составных частей. Пункт 2 ст. 614 ГК РФ предусматривает пять способов определения арендной платы:

в виде определенных в твердой сумме периодических или единовременных платежей;

в виде установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

посредством предоставления арендатором определенных услуг;

как передача арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

посредством возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Этот перечень не является исчерпывающим, так как законодатель разрешает сторонам договора аренды предусматривать иные формы оплаты аренды.

В самом механизме арендной платы следует выделять три существенных момента:

состав платежей;

размер платежей;

способы (методы) расчетов.

Учет специфических функций отдельных структурных элементов арендной платы имеет важное теоретическое и практическое значение.

Одним из главных принципов определения арендной платы является возвратность арендованных средств с соответствующим приростом или арендным процентом. Но величина возвратной стоимости арендованных средств не должна быть предметом торга. На момент арендной сделки она заранее известна по величине и поэтому в составе арендной платы может быть в неизменном размере на весь нормативный срок использования имущества. Стоимость средств производства, как известно, лишь переносится трудом арендатора на создаваемый продукт.

Для того чтобы арендная плата выполняла кроме возмещения еще и стимулирующую функцию, она должна включать сверх суммы амортизационных отчислений на используемые недвижимые объекты часть прибыли в относительном размере не менее ссудного процента.

Вложение средств в развитие производства, в том числе арендного, является активной операцией, в отличие от ссудного процента. Поэтому закономерно, что арендный процент должен быть выше банковского, включать часть дохода, который может быть получен при общественно нормальной организации использования взятого в аренду имущества.

Таким образом, в состав арендной платы входят четыре экономических элемента:

амортизационные отчисления на полное восстановление арендованного имущества (кроме земли);

средства на капитальный ремонт объекта в зависимости от доли участия собственника в его проведении;

налог на имущество;

часть прибыли, которая может быть получена при общественно необходимом использовании арендованного объекта.

Первые три элемента образуют в составе арендной платы возвратную стоимость. Наиболее сложным и спорным остается определение состава арендных платежей за землю. Пока существует монополия на землю как объект хозяйства, связанная с ограниченностью лучших по качеству и местоположению земель, арендаторы, использующие относительно лучшие земли, получают дополнительный доход, который, естественно, подлежит изъятию. Но арендная плата может изыматься не только с лучших и средних, но и с худших земель, если возникает общественная необходимость вовлечения их в оборот. Для этого арендатор должен обеспечить получение как средней прибыли, так и сверхприбыли, что возможно благодаря более низкому органическому строению производства в сельском хозяйстве. При этом принадлежность земли государству или частному собственнику определяет только направление присвоения абсолютной ренты в составе арендной платы.

Следовательно, в сельском хозяйстве базу арендной ставки должен составлять чистый доход, получаемый от использования земельных угодий в той части, в которой воплощается, прежде всего, дифференциальная земельная рента I, возникающая в результате естественного плодородия почвы и местоположения земельного участка, а также абсолютная рента.

Поскольку один и тот же труд в зависимости от качества земель создает неодинаковое количество потребительских стоимостей, следовательно, и дифференциальной ренты, ставка арендной платы с гектара лучших сельскохозяйственных угодий должна быть соответственно больше, чем со средних, и территориально дифференцирована.

В то же время следует учитывать отличие дифференциальной ренты I от дополнительного дохода, который могут получать более квалифицированные арендаторы при лучшей организации труда и интенсификации производства, от дифференциальной ренты II. Такой доход должен оставаться у арендаторов, так как он является результатом их более компетентной деятельности. Его изъятие ущемило бы их экономические интересы.

Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон договора аренды не чаще одного раза в год, т.е. в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.

Приведем пример из практики.

Арендатор обратился в арбитражный суд с иском к арендодателю о признании недействительным условия договора аренды, предусматривающего ежеквартальное повышение арендодателем размера арендной платы путем ее индексации с учетом инфляции, так как это условие противоречит императивной норме п. 3 ст. 614 ГК РФ, устанавливающей возможность изменения размера арендной платы не чаще одного раза в год.

Суд первой инстанции удовлетворил иск, указав, что пункт 3 ст. 614 ГК РФ содержит императивную норму в отношении периодичности изменения размера арендной платы, в связи с чем стороны не могут изменить или установить в договоре условие, отличное от предусмотренного данной нормой. Поэтому условие договора, предусматривающее возможность ежеквартального изменения размера арендной платы, является ничтожным в силу ст. 168 ГК РФ как не соответствующее закону (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

Суд кассационной инстанции отменил решение и отказал в иске по следующим основаниям. Спорным условием договора арендная плата установлена не в твердой сумме, а является определяемой, т.е. подлежащей исчислению по каждому сроку платежа. Таким образом, стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета.

Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия. При таких обстоятельствах иск удовлетворению не подлежит.

В другом случае арендатор обратился в арбитражный суд с иском о признании недействительным дополнительного соглашения к договору аренды, в котором ставка арендной платы была определена сторонами в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте.

В обоснование заявленного требования истец ссылался на то, что такое определение размера арендной платы противоречит ст. 140 ГК РФ, согласно которой законным платежным средством является рубль, и п. 3 ст. 614 ГК РФ, так как влечет, по мнению истца, более частое изменение размера арендной платы.

Арбитражный суд отказал в удовлетворении иска.

Принимая решение, суд руководствовался п. 2 ст. 317 ГК РФ, в соответствии с которым в денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах.

Поскольку такое определение суммы денежного обязательства не означает, что непосредственное исполнение денежного обязательства производится в иностранной валюте, довод истца о нарушении ст. 140 Кодекса является неосновательным.

В силу п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

В рассматриваемом случае установление ставки арендной платы в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте, означает установление механизма ее исчисления.

Такое определение размера арендной платы имеет целью устранение неблагоприятных последствий инфляции. Изменение курса иностранной валюты не означает изменения размера арендной платы в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ.

Взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора аренды производится в размере, определенном этим договором.

Арендодатель вправе требовать от арендатора уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами в случае просрочки внесения арендной платы и за период с момента прекращения договора аренды до возврата арендодателю имущества.

Например. Торгово-производственная компания обратилась в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о взыскании задолженности по арендной плате и процентов за пользование чужими денежными средствами.

В ходе судебного разбирательства установлено, что после прекращения договора аренды ответчик (арендатор) вернул арендодателю предоставленное по договору имущество со значительной просрочкой. Истребуемая истцом (арендодателем) арендная плата начислена за период с момента прекращения договора аренды до возврата сданного внаем имущества.

Решением суда первой инстанции иск удовлетворен частично. На основании ч. 2 ст. 622 ГК РФ с ответчика взыскана арендная плата за весь период просрочки возврата имущества.

В удовлетворении требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами отказано со ссылкой на то, что ст. 622 ГК РФ не предусматривает иного вида ответственности за несвоевременный возврат арендованного имущества, кроме возмещения причиненных арендодателю убытков.

В силу указанной нормы в случае, когда арендная плата, взыскиваемая за период просрочки возврата арендованного имущества, не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В кассационной жалобе истец просил решение суда в части отказа в иске о взыскании процентов отменить и иск удовлетворить в полном объеме, считая, что проценты за пользование чужими денежными средствами могут быть взысканы в соответствующих случаях по любому денежному требованию независимо от основания его возникновения.

Суд кассационной инстанции согласился с доводами истца (арендодателя), обратив внимание на следующее.

Статья 395 ГК РФ устанавливает общую норму, согласно которой за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.

Исходя из содержания приведенной нормы и иных положений ст. 395 ГК РФ данная статья подлежит применению к любому денежному обязательству, независимо от того, в рамках какого вида правоотношений оно возникло. Обязательство арендатора по внесению арендной платы за период просрочки возврата сданного внаем имущества является денежным.

Кроме того, суд отметил, что норма ч. 2 ст. 622 ГК РФ не может быть истолкована таким образом, чтобы арендодатель в отношениях с арендатором, не возвращающим имущество после прекращения договора аренды, был поставлен в худшее положение, чем в отношениях с арендатором, пользующимся имуществом на основании действующего договора.

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции решение суда первой инстанции изменил, а исковое заявление арендодателя удовлетворил в полном объеме.

Высший Арбитражный Суд РФ отменил судебное решение в части понуждения арендодателя заключить с юридическим лицом договор аренды занимаемого нежилого помещения, так как в проекте договора не содержалось такого существенного условия арендных отношений, как арендная плата.

Арендная плата и формы ее выражения устанавливаются свободным соглашением сторон. Но в случаях, специально указанных в законе, стороны должны руководствоваться фиксированными ставками арендной платы, устанавливаемыми как минимальные или предельные, или заданным уровнем цен меняющейся конъюнктуры рынка недвижимости. Так, Федеральным законом от 10 июля 1992 г. N 3266-1 "Об образовании" предусмотрено (п. 11 ст. 39), что государственные или муниципальные образовательные учреждения сдают в аренду закрепленные за ними объекты государственной (муниципальной) собственности "по ценам, которые не могут быть ниже цен, сложившихся в данном регионе" <1>.

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 1996. N 3. Ст. 150.

Согласно указанию Мингосимущества России при расчете арендной платы за пользование федеральной недвижимостью размер оплаты рассчитывается в рублях путем деления на курс условной денежной единицы, эквивалентный курсу доллара США, объявленному Банком России <2>.

--------------------------------

<2> Распоряжение Мингосимущества России от 14 мая 1999 г. N 671-р "О порядке расчета арендной платы за пользование федеральным недвижимым имуществом" // Экономика и жизнь. 1999. N 34.

В целях перехода к установлению величины арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы, к ставкам, реально складывающимся на рынке аренды недвижимости, Правительством Москвы утверждена Методика расчета арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы <3>.

--------------------------------

<3> Постановление Правительства Москвы от 14 октября 2003 г. N 861-пп "Об утверждении Методики расчета арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы" // Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2003. N 61.

Согласно Методике величина арендной платы имеет две составляющие, рассчитываемые отдельно:

затратную часть, равную сумме годовых затрат собственника на содержание (исключая эксплуатационные расходы) и оформление объекта аренды, возмещаемых арендатором;

доходную часть, равную чистому доходу собственника от сдачи объекта в аренду.

В основе арендной платы лежат нормы амортизационных отчислений по основным фондам. Арендная плата дифференцируется в зависимости от класса помещений и вида деятельности арендатора при использовании зданий (помещений) по их назначению - биржевая, банковская, научная, правоохранительная, образовательная деятельность, игорный бизнес, деятельность в интересах социально не защищенных слоев населения и т.д. Более того, при определении арендной платы должны учитываться технические характеристики здания (помещения), указанные в техническом паспорте строений (назначение, основная и вспомогательная площадь, подвалы, мансарды, износ, строительный материал стен, перекрытий, тип строения, территориальная зона расположения арендуемого здания, степень обустройства, удобство коммерческого использования и т.п.).

Расчет величины арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы, учитывается исходя из основного вида экономической деятельности коммерческих организаций на основе Общероссийского классификатора видов экономической деятельности, утвержденного Госстандартом России <4>.

--------------------------------

<4> Постановление Госстандарта России от 6 ноября 2001 г. N 454-ст "О принятии и введении в действие ОКВЭД".

Если договором не предусмотрена отдельная плата за землю наряду с платой за аренду здания или сооружения, то действует презумпция: плата за аренду здания или сооружения включает и плату за пользование земельным участком. Если договором предусмотрена отдельная плата за землю, то должна быть специальная оговорка относительно земельного налога - включает ли она его ставки или нет.

Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством РФ (ст. 22 Земельного кодекса РФ) <5>.

--------------------------------

<5> Земельный кодекс РФ от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ // СЗ РФ. 2001. N 44. Ст. 4147.

Коммунальные услуги (вода, тепловая и электрическая энергия, газ, центральное отопление) оплачиваются арендатором сверх арендной платы по установленным тарифам, ценам и фактическому потреблению. В договоре следует предусмотреть, кто будет собирать плату за пользование теплом - теплоснабжающая организация или арендодатель, т.е. будет ли заключаться договор об энергоснабжении энергоснабжающей организацией непосредственно с арендодателем или с арендатором.

Традиционно ставки арендной платы устанавливаются за единицу площади арендованного здания (помещения) или сооружения - 1 кв. м или 1 куб. м (мастерские художников). Стороны могут предусмотреть и иные показатели: площадь здания в целом как единицу расчета (памятники истории и культуры, гараж на один бокс или норматив площади в квадратных метрах на одного сотрудника по направлениям деятельности учреждения и т.д.). Например, Министерством строительства России утверждены нормативы на размещение научных работников, сотрудников проектных организаций в административных зданиях и нежилых помещениях в расчете на одного сотрудника <6>.

--------------------------------

<6> Постановление Министерства строительства РФ от 5 октября 1994 г. N 18-17 "О принятии временных нормативов на размещение работников в административных зданиях и нежилых помещениях для объектов научно-технической сферы" // СПС "КонсультантПлюс".

Размер арендной платы определяется исходя из фактической площади данного объекта. При длительных сроках аренды используется годовая ставка. В некоторых случаях размер арендной платы за здание определяется как сумма платежей за аренду отдельных помещений здания.

Арендная плата может быть определена и в иной форме - предоставлением арендатором определенных услуг, возложением на арендатора обусловленных договором затрат на реконструкцию здания или сооружения и др. (см. п. 2 ст. 614 ГК РФ).

В условиях договора может оговариваться, будет ли вноситься арендная плата, если капитальный ремонт арендованного здания связан с переселением арендатора; будет ли меняться арендная плата в связи с инфляцией (сама по себе инфляция не является обстоятельством, влекущим изменения арендной платы).

Следует различать виды арендной платы как способа начисления платежей и формы, т.е. внешнее материально-вещественное или стоимостное их воплощение.

К видам арендной платы, в частности, относятся следующие: по способу начисления (фиксированная сумма, долевое участие, предоставление услуг и др.), по способу уплаты (линейные, возрастающие, снижающиеся, иные платежи), по периодичности выплат (периодические, единственные, с авансовым взносом).

Кроме того, арендная плата может выражаться в денежной, натуральной или смешанной форме.

В зависимости от конкретных условий может применяться один из видов арендных платежей или соответствующая комбинация.

Долевой метод арендных платежей хотя и учитывает сложности начального этапа производственного предпринимательства, но фактически реализует порочный принцип: чем лучше работаешь, тем больше плати.

Наиболее целесообразным способом изъятия арендных платежей во многих случаях является установление их в определенном размере от стоимости сдаваемого в аренду недвижимого имущества, в том числе и земель, с учетом качества и местоположения, спроса и предложения в конкурентной среде.

По форме привлекательны натуральные, или компенсационные, платежи, когда расчеты производятся товарами, выпускаемыми с использованием объекта аренды, или путем оказания арендатору встречных услуг (ст. 614 ГК РФ). Такая форма позволяет начинающим предпринимателям сначала развернуть производство, а затем рассчитаться по арендным платежам.

Таким образом, арендная плата - это форма экономических отношений равноправных партнеров (собственника и арендатора) по распределению вновь созданной стоимости в процессе использования арендованного имущества. Она выполняет функции возмещения стоимости объекта недвижимости, накопления, стимулирования трудовой активности, перераспределения доходов и выступает одной из экономических форм реализации права собственности.

Понимание сущности арендной платы как сложной экономической категории является необходимым требованием для правовой формулировки условий, а также для рассмотрения споров в арбитражных судах, связанных с арендной платой в договоре аренды недвижимости.

С-13 (СЕМИНАРСКОЕ ЗАНЯТИЕ № 13)

АНАЛИЗ ПРОБЛЕМНЫХ ВОПРОСОВ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ,

СВЯЗАННЫХ С ЗАКЛЮЧЕНИЕМ И ИСПОЛНЕНИЕМ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

(ФИНАНСОВЫЙ ЛИЗИНГ)

В Арбитражном суде города Москвы была создана рабочая группа по анализу и обобщению судебной практики рассмотрения споров, связанных с заключением и исполнением договора аренды (финансовый лизинг). Предлагаем вашему вниманию анализ наиболее важных проблем, подготовленный организационно-аналитическим и контрольным отделом (начальник М.Б. Танкелович).

В соответствии с планом работы Арбитражного суда города Москвы на первое полугодие 2007 г. были проанализированы и обобщены дела, рассмотренные в 2006 г. по спорам, связанным с арендными отношениями, и причины отмен судебных актов.

Цель исследования - выявление вопросов, по которым отсутствует единообразие в правоприменительной практике судов первой и вышестоящих инстанций, и формулирование проблем для обращения в вышестоящие инстанции для принятия решений по спорным вопросам.

Вопросы, по которым отсутствует единообразие

в правоприменительной практике

Проведенный анализ показал, что в судебной практике отсутствует единообразие по следующим вопросам.

1. Необходимость регистрации изменений в договор аренды (в части размера арендных платежей)

Статья 609 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды

1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

3. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624 ГК РФ), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Так, по одному из дел суд первой инстанции, отказывая в иске о регистрации расчетов к договору аренды, указал, что в соответствии со ст. 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и гражданским законодательством Российской Федерации с заявлением о государственной регистрации договора аренды, а следовательно, и изменений к договору аренды вправе обратиться любая из сторон договора. Однако истцом не представлено доказательств обращения в регистрирующий орган с заявлением о регистрации расчетов, также не представлены доказательства отказа регистрирующего органа от государственной регистрации расчетов.

Постановлением апелляционной инстанции указанное решение отменено, иск удовлетворен, поскольку истец (Департамент имущества г. Москвы) лишен возможности самостоятельно обратиться в Мосрегистрацию на основании ст. 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" за регистрацией изменений к договору аренды.

В другом случае, отменяя решение суда первой инстанции, апелляционный суд указал, что вывод суда первой инстанции о том, что соглашение об изменении договора, прошедшего государственную регистрацию, также подлежит государственной регистрации в силу п. 1 ст. 452 ГК РФ, является в данном случае неправильным, так как согласно условиям спорного договора расчет по измененному размеру арендной платы является не дополнительным соглашением к договору, а его неотъемлемой частью, для действительности которого достаточно указания, с какого времени изменена арендная плата, даты и подписи сторон, заверенных печатями. Поскольку ответчиком были выполнены обязательства по уплате арендных платежей в соответствии с расчетом арендных платежей, то исковые требования удовлетворению не подлежат.

Анализ показал также различный подход в судебных инстанциях к решению вопроса о необходимости государственной регистрации изменений в договор аренды (в части размера арендных платежей) в случаях изменения размера ставок арендной платы полномочными органами государственной власти.

Так, по одному из дел суд первой инстанции, отказывая в иске, установил, что распоряжением префекта арендатору за счет собственных средств разрешено провести капитальный ремонт помещения в период с... по... и этим же распоряжением дано указание внести изменения в договор аренды в части установления минимальной ставки арендной платы. Во исполнение указанного распоряжения стороны подписали особые условия (далее - О.У.) к договору аренды, ответчик оплачивал арендную плату на протяжении установленного в О.У. периода времени в предусмотренном размере, обстоятельство проведения ответчиком ремонта подтверждено документально. Требование истца о взыскании суммы задолженности за период... отклонено, так как допущенный истцом-собственником односторонний уведомительный порядок изменения цены (без согласования с арендодателем и арендатором) законодательно не предусмотрен, при этом суд исходил из характера правоотношений сторон со ссылкой на ст. 452, 453 ГК РФ и п. 4.2.7 договора аренды.

Постановлением апелляционного суда решение изменено. Суд признал ошибочным решение суда в части отказа во взыскании суммы долга за период... в течение которого проводился ремонт, так как О.У. не были зарегистрированы в установленном порядке, что является основанием для признания их незаключенными.

Постановлением кассационной инстанции судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение. Вышестоящая инстанция не согласилась с выводами обоих судов об отсутствии оснований для признания изменения ставок арендной платы, поскольку в соответствии со ст. 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях при исполнении договора применяются ставки, устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Из заключенного между сторонами договора аренды следует, что размер арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения ставок арендной платы полномочными на то органами государственной власти без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений в договор.

В то же время, отменяя судебные акты по другому делу, кассационная инстанция не согласилась с выводами судов о том, что изменение размера арендной платы не требует государственной регистрации, так как производилось в централизованном порядке Правительством г. Москвы и лишь оформлялось дополнительным соглашением сторон. При этом указано на нарушение норм процессуального права, поскольку данные выводы не основаны на доказательствах, имеющихся в деле в их совокупности и взаимосвязи (ст. 65, 71 АПК РФ). Судами не дана оценка доводу ответчика об отсутствии государственной регистрации дополнительных соглашений к договору и их множественности в течение года.

Вместе с тем в соответствии с п. 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.

Указанные проблемы правоприменения обсуждались на различных совещаниях. При этом Арбитражный суд города Москвы исходит из того, что размер арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения ставок арендной платы полномочными на то органами государственной власти без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений в договор. Кроме того, при обсуждениях отмечалось, что отсутствие государственной регистрации не влияет на вступление в законную силу соглашения об изменении арендной платы.

В ответ на обращения судов различных инстанций Высший Арбитражный Суд РФ, уточняя п. 9 информационного письма от 16 февраля 2001 г. N 59, в январе 2007 г. указал, что в случаях, когда размер арендной платы по договору определяется путем установления механизма его исчисления, фактическое изменение размера арендной платы не является изменением условия договора аренды. В тех случаях, когда размер арендной платы установлен в твердой сумме, его изменение возможно только посредством изменения условия договора аренды в части арендной платы, совершаемого согласно п. 1 ст. 452 ГК РФ в той же форме, что и договор аренды.

2. Соблюдение досудебного порядка урегулирования спора по искам о выселении при отказе от договора аренды, заключенного на неопределенный срок

Статья 610 ГК РФ. Срок договора аренды

1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.

2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок...

Так, по одному из дел кассационной инстанцией было отменено определение об оставлении иска без рассмотрения. В постановлении указано, что при иске о выселении досудебный порядок урегулирования спора по закону не требуется. В силу п. 3 ст. 450 ГК РФ расторжение договора допускается в случае одностороннего отказа по основаниям, предусмотренным законом или соглашением сторон. Право на односторонний отказ от договора, заключенного на неопределенный срок, установлено п. 2 ст. 610 ГК РФ. Тот факт, что свое требование истец обосновал ст. 452, 610 ГК РФ, не лишает его права на расторжение договора в установленном законом (внесудебном) порядке путем одностороннего отказа. Считая, что ответчик без законных оснований занимает нежилые помещения, истец заявил иск о его выселении в связи, как он считает, с прекращением договора аренды. Следовательно, у суда первой инстанции не было оснований ставить в вину заявителю, что им не был соблюден досудебный порядок расторжения договора.

В то же время принятое судом первой инстанции решение по другому делу было отменено апелляционным судом с указанием на то, что данный иск надлежало оставить без рассмотрения в связи с несоблюдением истцом досудебного порядка урегулирования спора.

Вместе с тем в соответствии с п. 27 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендодатель в силу п. 3 ст. 450 ГК РФ имеет право на расторжение договора во внесудебном порядке путем одностороннего отказа.

3. Направление арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок

Статья 619 ГК РФ. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Судом первой инстанции был удовлетворен иск Департамента имущества г. Москвы к некоммерческой организации о расторжении договора и выселении. Суд апелляционной инстанции, отменяя это решение, указал, что материалами дела не подтверждено соблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора, а именно отсутствуют доказательства получения арендатором письменного предупреждения. Почтовые квитанции по отправке заказных писем с уведомлением без предоставления уведомлений о вручении арендатору почтовых отправлений не могут считаться надлежащим доказательством.

Анализ практики других судов показал, что в случаях представления арендодателем документов, подтверждающих направление арендатору письменного предупреждения, досудебный порядок, установленный ст. 619 ГК РФ, считается соблюденным. (См. Постановления ФАС МО N КГ-А40/1540-03 от 27 марта 2003 г., ФАС Северо-Кавказского округа N Ф08-5872/2005 от 14 декабря 2005 г., ФАС Северо-Западного округа N А56-27961/02 от 15 октября 2003 г., N 3493 от 3 апреля 2000 г. и др.)

В информационном письме ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (п. 30) указано на то, что арендодатель должен принять надлежащие меры, которые гарантировали получение арендатором соответствующего письменного предупреждения (вручение под расписку, направление заказным письмом или с уведомлением о вручении). В соответствии с указанными разъяснениями суд первой инстанции исходит из того, что при отправлении письменного предупреждения о расторжения договора признается достаточным представление доказательств "направления заказным письмом".

В то же время практика апелляционного суда основывается на том, что при рассмотрении данной категории дел необходимо устанавливать факт получения арендатором письменного предупреждения арендодателя, надлежащим доказательством которого квитанция об отправке заказной корреспонденции являться не может.

Кассационная инстанция основывается на том, что при доказанности факта уклонения арендатора от получения письменного предупреждения арендодателя об отказе от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, договор считается прекращенным в порядке ст. 610 ГК РФ.

Так, по одному из дел в удовлетворении иска ОАО к ООО об обязании освободить арендованное нежилое помещение было отказано. Суд исходил из того, что договор не прекратил действие, поскольку истцом не представлены почтовые уведомления о получении ответчиком писем от 4 февраля 2005 г. об отказе от договора. Довод истца о том, что ответчик был уведомлен об отказе от договора при рассмотрении Арбитражным судом города Москвы другого дела, а также направлением ценных писем, признан несостоятельным. Также суды признали несостоятельными ссылки истца на акты о вручении уведомления об отказе от договора директору ответчика.

Постановлением кассационной инстанции судебные акты отменены, принято решение об удовлетворении заявленных требований. Кассационной инстанцией было указано, что в соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ в случае, если договор аренды считается заключенным на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца.

Из имеющихся в материалах дела почтовых квитанций с описью вложения следует, что истцом были направлены ответчику уведомления об отказе от договора.

Поскольку доводы ответчика о неполучении указанных уведомлений документально не подтверждены, выводы о ненадлежащем исполнении истцом обязанности по предупреждению ответчика об отказе от договора не могут быть признаны основанными на имеющихся в материалах дела доказательствах и установленных судами обстоятельствах.

Кроме того, по смыслу ст. 610 ГК РФ обязанность арендодателя заблаговременно уведомить арендатора об отказе от договора, заключенного на неопределенный срок, установлена в целях обеспечения арендатору возможности в данном случае осуществить освобождение помещения и при необходимости заключить договор в отношении другого помещения.

Между тем суды не учли, что волеизъявление истца на прекращение арендных отношений с ответчиком было выражено при рассмотрении Арбитражным судом города Москвы другого дела о выселении ответчика, в связи с чем последний имел возможность своевременно освободить занимаемое помещение.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции считает, что заключенный сторонами договор на аренду помещения прекращен в силу п. 3 ст. 450 ГК РФ, ст. 610 ГК РФ.

Поскольку документального подтверждения наличия у ответчика иных правовых оснований для использования арендованного помещения в материалах дела не представлено, последний в силу ст. 622 ГК РФ обязан возвратить арендодателю объект аренды, освободив помещение.

В связи с вышеизложенным представляется, что однозначного вывода о необходимости представления арендодателем при соблюдении порядка, установленного ч. 3 ст. 619 ГК РФ, уведомлений о вручении предупреждения сделать нельзя.

4. О праве лица, владеющего имуществом на праве оперативного управления, на предъявление иска о взыскании неосновательного обогащения, расторжении договора аренды, взыскании задолженности по арендной плате

Статья 298 ГК РФ. Распоряжение имуществом учреждения

1. Частное или бюджетное учреждение не вправе отчуждать либо иным способом распоряжаться имуществом, закрепленным за ним собственником или приобретенным этим учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества.

Автономное учреждение без согласия собственника не вправе распоряжаться недвижимым имуществом и особо ценным движимым имуществом, закрепленными за ним собственником или приобретенными автономным учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества. Остальным закрепленным за ним имуществом автономное учреждение вправе распоряжаться самостоятельно, если иное не установлено законом.

(п. 1 в ред. Федерального закона от 3 ноября 2006 г. N 175-ФЗ)

2. Если в соответствии с учредительными документами учреждению предоставлено право осуществлять приносящую доходы деятельность, то доходы, полученные от такой деятельности, и приобретенное за счет этих доходов имущество поступают в самостоятельное распоряжение учреждения и учитываются на отдельном балансе.

Так, суд первой инстанции, отказывая в иске лицу, владеющему объектом аренды на праве оперативного управления, о расторжении договора аренды и взыскании неустойки, установил, что договор аренды в силу ст. 610 ГК РФ прекращен. Ответчик в нарушение условий договора и ст. 614 ГК РФ не вносил арендную плату за пользование нежилым помещением. С ответчика в пользу истца взыскан долг по арендной плате. Постановлением апелляционной инстанции указанное решение оставлено без изменений.

Однако кассационная инстанция судебные акты отменила, а дело направила на новое рассмотрение. Кассационной инстанцией указано в том числе на то, что в соответствии со ст. 298 ГК РФ учреждение не вправе отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом и имуществом, приобретенным за счет средств, выделенных ему по смете. Разрешая спор, суды обеих инстанций не приняли во внимание указанное положение закона и не проверили доводы ответчика о несоответствии договора аренды, заключенного между сторонами, действующему законодательству. При новом рассмотрении следует проверить соответствие договора аренды законодательству, обсудить вопрос о наличии у истца права на предъявление такого иска, обсудить вопрос о привлечении соответствующего органа власти, осуществляющего функции по управлению государственным имуществом, к участию в деле.

В то же время по другому делу кассационной инстанцией указано на право истца, выступая в интересах собственника, требовать внесения платы за пользование имуществом, закрепленным за ним на праве оперативного управления.

Анализ практики других судов показывает, что правом на предъявление иска о взыскании неосновательного обогащения, расторжении договора аренды, взыскании задолженности по арендной плате в таких случаях обладает собственник имущества.

Так, в Постановлении ФАС Поволжского округа N А12-175/03-С11 от 7 августа 2003 г. указано на то, что в силу ст. 120 ГК РФ права учреждения на закрепленное за ним имущество определяются в соответствии со ст. 296 ГК РФ. Доказательств, свидетельствующих о том, что истцу делегированы права выступать от имени собственника имущества, при обращении с иском о взыскании неосновательного обогащения в арбитражный суд не представлено.

Также в решении Арбитражного суда Московской области по делу N А41-К1-1932/04 от 3 марта 2004 г. указано на то, что в соответствии с п. 5 Постановления Правительства РФ от 10 февраля 1994 г. N 96 "О делегировании полномочий Правительства РФ по управлению и распоряжению объектами федеральной собственности" вопросы управления и распоряжения федеральной собственностью делегированы Министерству имущественных отношений РФ, истец не вправе был обращаться в суд с требованиями о взыскании с ответчика неосновательного обогащения по спорному помещению, так как спорное помещение находится у него в оперативном управлении, а не в собственности, и обращаться в суд с данными требованиями имеет право лишь собственник, т.е. Министерство имущественных отношений РФ.

5. Внесение изменений в договор аренды (в части арендной платы) за предшествующие периоды

Статья 453 ГК РФ. Последствия изменения и расторжения договора

1. При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.

2. При расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

3. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

По одному из дел суд первой инстанции, отказывая в иске, указал, что истец просит изменить размер арендной ставки на предшествующий период - 2005 г. В соответствии с п. 4.1.2 договора арендодатель (истец по иску) обязан своевременно производить перерасчет арендной платы и своевременно доводить указанные изменения до арендатора. Между тем требование об изменении условий договора аренды направлено ответчику 29 марта 2005 г., исковые требования предъявлены в июле 2005 г., и суду не представлено доказательств надлежащего исполнения истцом обязанности по п. 4.1.2 договора. При условии рассмотрения иска в установленные судом сроки решение вступило бы в законную силу в конце 2005 г., т.е. по истечении периода, на который истец просил установить арендную плату. Таким образом, суд считает, что изменение договора аренды на условиях, предложенных истцом, не предусмотрено данным договором, что в силу п. 2 ст. 452 ГК РФ исключает изменение договора в судебном порядке по заявленным истцом требованиям. Постановлением апелляционной инстанции решение было оставлено без изменения.

Однако постановлением кассационной инстанции судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение. Указано на необходимость проверки правомерности увеличения истцом размера арендной платы на 2005 г.

По другому делу апелляционным судом указано на несоответствие выводов суда первой инстанции нормам материального права в части отказа в удовлетворении требований истца о регистрации расчетов к договору аренды на предыдущий период (2003 г.).

В то же время в некоторых постановлениях кассационной инстанции указано на согласие с выводами судов первой и апелляционной инстанций о том, что изменение договора аренды в части суммы арендной платы на предыдущие периоды противоречит п. 3 ст. 453 ГК РФ.

В настоящее время позиция вышестоящих судов по рассматриваемой проблеме основывается на том, что при изменении договора в судебном порядке применяются положения ст. 453 ГК РФ.

6. Является ли увеличение суммы исковых требований в связи с увеличением периода взыскания арендной платы новым (дополнительным) требованием или изменением размера первоначально заявленного требования?

Статья 49 АПК РФ. Изменение основания или предмета иска, изменение размера исковых требований, отказ от иска, признание иска, мировое соглашение

1. Истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований...

По одному из дел апелляционным судом указано на ненадлежащее применение судом первой инстанции ст. 49 АПК РФ, поскольку в нарушение ч. 1 ст. 49 АПК РФ суд принял, по существу, не просто увеличение суммы первоначально заявленных требований, а новые исковые требования. (Первоначально исковые требования заявлялись на день предъявления иска - 8 августа 2005 г., в процессе рассмотрения спора истец увеличил исковые требования в том числе за счет долга по арендной плате за август, сентябрь, октябрь и договорной пени за указанные периоды.) Исходя из смысла ч. 1 ст. 49 АПК РФ под увеличением размера исковых требований следует понимать увеличение суммы иска по тому же требованию, которое было заявлено истцом в исковом заявлении. Поскольку в данном случае истцом предъявлены дополнительные требования о принудительном исполнении обязательств по оплате арендных платежей за период с августа по октябрь, порядок предъявления иска не соблюден, оснований для принятия судом увеличения размера искового требования не имелось. Требования об увеличении размера неустойки, относящиеся к просрочке оплаты арендных платежей за указанный период, также являются новыми.

Аналогичную позицию суд апелляционной инстанции занимал и по другим делам.

Кассационной инстанцией оставлялось без изменения постановление апелляционного суда, в котором также указано на нарушение судом первой инстанции ст. 49 АПК РФ, поскольку увеличение иска за счет подлежащих взысканию текущих арендных платежей за период... является дополнительным требованием и должно было быть заявлено в общеисковом порядке.

В то же время суд первой инстанции по другому делу отказал в удовлетворении ходатайства об изменении размера исковых требований, указав, что с принятием заявления изменяются одновременно предмет (размер требования о взыскании долга) и основания иска (период, за который образовалась задолженность). Постановлением апелляционной инстанции решение оставлено без изменения.

В постановлении кассационной инстанции указано на нарушение судами ст. 49 АПК РФ. В соответствии с ч. 1 ст. 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований. Вывод суда о том, что, увеличивая размер требований, истец одновременно изменяет предмет и основание иска, является необоснованным. Увеличение размера исковых требований за счет увеличения периода взыскания не может являться новым или дополнительным требованием по отношению к первоначально заявленным.

В настоящее время позиция вышестоящих судов исходит из того, что изменение периода взыскания есть одновременное изменение предмета и основания иска.

7. О необходимости согласия собственника при заключении дополнительного соглашения к договору лизинга (финансовой аренды) в случае наличия согласия на заключение основного договора

Статья 23 Федерального закона "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях". Крупная сделка

1. Крупной сделкой является сделка или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения унитарным предприятием прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет более десяти процентов уставного фонда унитарного предприятия или более чем в 50 тысяч раз превышает установленный федеральным законом минимальный размер оплаты труда.

2. Для целей настоящей статьи стоимость отчуждаемого унитарным предприятием в результате крупной сделки имущества определяется на основании данных его бухгалтерского учета, а стоимость приобретаемого унитарным предприятием имущества - на основании цены предложения такого имущества.

3. Решение о совершении крупной сделки принимается с согласия собственника имущества унитарного предприятия.

Проанализированы причины отмен решений по делам о взыскании задолженности по договорам лизинга.

Суд первой инстанции, принимая решения об удовлетворении заявленных требований, указывал на то, что заключенные договоры лизинга являются крупными сделками, согласие собственника имущества - Комитета по управлению имуществом - на заключение договора лизинга имеется, задолженность по лизинговым платежам подтверждается материалами дела. Доводы ответчика о том, что дополнительные соглашения к договорам, которыми изменялся график оплаты и размер лизинговых платежей, являются ничтожными, поскольку были заключены с нарушением требований ст. 23 Федерального закона "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях", были отклонены.

Отменяя решения суда и отказывая истцу в иске, апелляционный суд признавал договоры лизинга в редакции принятых в последующем соглашений ничтожными как не соответствующие требованиям ст. 18, 23 Федерального закона "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях". Апелляционным судом было указано на то, что стороны, заключая дополнительные соглашения, многократно увеличивали стоимость лизинга, сделка являлась для ГУП крупной, однако Комитет по управлению имуществом не давал согласие на изменение стоимости лизинга по спорному договору.

В то же время, принимая постановления по другим делам, апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции, указав на то, что согласие собственника было получено при заключении спорного договора лизинга, кроме того договор финансовой аренды (лизинга) не может быть признан крупной сделкой, поскольку имущество по нему переходит не в собственность, а во временное владение и пользование. Приобретение права пользования предметом лизинга не является приобретением предмета лизинга, в силу чего подлежащие уплате лизинговые платежи не включаются в цену приобретения имущества.

Постановлением кассационной инстанции судебные акты по одному из указанных дел отменены, дело направлено на новое рассмотрение в связи с недостаточной обоснованностью.

Вопрос о необходимости дополнительного согласия собственника рассмотрен не был.

В силу ст. 18, 23 Закона и ст. 295 ГК РФ сделка с участием унитарного предприятия подлежит оценке судом на предмет того, является ли она крупной, имеется ли согласие собственника на ее совершение. Кроме того, по тем же критериям суд должен оценить дополнительное соглашение об изменении стоимости лизинговых платежей.

По вопросу оценки условия договора, согласно которому все изменения и дополнения к нему считаются действительными, если они оформлены в письменном виде и подписаны уполномоченными представителями сторон (при условии, что сам договор был согласован с собственником имущества унитарного предприятия) в качестве заранее полученного письменного согласия собственника, необходимо дополнительное обсуждение вопроса о применении ст. 23 Федерального закона "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях".

В настоящее время выработана позиция, согласно которой увеличение цены договора как крупной сделки недопустимо без согласия собственника. Таким образом, дополнительное соглашение, увеличивающее цену основного договора лизинга как крупной сделки, при отсутствии согласия собственника на его совершение является недействительным (ничтожным).

8. О толковании ст. 28 Федерального закона "О финансовой аренде (лизинге)"

Статья 28 Федерального закона "О финансовой аренде (лизинге)". Лизинговые платежи

1. Под лизинговыми платежами понимается общая сумма платежей по договору лизинга за весь срок действия договора лизинга, в которую входит возмещение затрат лизингодателя, связанных с приобретением и передачей предмета лизинга лизингополучателю, возмещение затрат, связанных с оказанием других предусмотренных договором лизинга услуг, а также доход лизингодателя. В общую сумму договора лизинга может включаться выкупная цена предмета лизинга, если договором лизинга предусмотрен переход права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю.

2. Размер, способ осуществления и периодичность лизинговых платежей определяются договором лизинга с учетом настоящего Федерального закона.

Если лизингополучатель и лизингодатель осуществляют расчеты по лизинговым платежам продукцией (в натуральной форме), производимой с помощью предмета лизинга, цена на такую продукцию определяется по соглашению сторон договора лизинга.

Если иное не предусмотрено договором лизинга, размер лизинговых платежей может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные данным договором, но не чаще чем один раз в три месяца.

3. Обязательства лизингополучателя по уплате лизинговых платежей наступают с момента начала использования лизингополучателем предмета лизинга, если иное не предусмотрено договором лизинга.

4. В целях налогообложения прибыли лизинговые платежи относятся в соответствии с законодательством о налогах и сборах к расходам, связанным с производством и (или) реализацией.

Анализировалось дело (истец: ООО; ответчики: первый - ОАО, второй - ЗАО) о взыскании с первого ответчика долга, пени и процентов за пользование чужими денежными средствами по договору лизинга, а также возникших у истца в связи с неисполнением первым ответчиком обязательств по данному договору убытков в виде упущенной выгоды, в том числе путем обращения взыскания на заложенное вторым ответчиком имущество по договору об ипотеке.

Решением суда первой инстанции требования в части взыскания суммы основного долга удовлетворены в полном объеме, в части взыскания суммы неустойки и процентов суд уменьшил размер за вычетом НДС. В остальной части требования удовлетворены в полном объеме. Суд установил, что в нарушение принятых обязательств первый ответчик не вносил лизинговые платежи, в связи с нарушением лизингополучателем указанных обязательств истец в одностороннем порядке расторг договор и суд на этом основании удовлетворил требование о взыскании начисленных с момента расторжения договора процентов по ст. 395 ГК РФ и упущенной выгоды. Отклонены возражения ответчика о включении в размер лизинговых платежей выкупной стоимости предмета лизинга, который по акту возвращен истцу. Суд указал, что расчет задолженности произведен по ставкам, предусмотренным договором, в связи с чем не имеет значения, из каких конкретно сумм складывается размер платежей.

Постановлением суда апелляционной инстанции решение оставлено без изменения.

Кассационная инстанция решение и постановление отменила, а дело направила на новое рассмотрение, поскольку в соответствии со ст. 19 Федерального закона "О финансовой аренде (лизинге)" договором может быть предусмотрено, что предмет лизинга переходит в собственность лизингополучателя по истечении срока договора или до его истечения на условиях, предусмотренных соглашением сторон. В этом случае в силу ст. 28 Закона в общую сумму договора может включаться выкупная цена предмета лизинга. По смыслу указанных норм при досрочном расторжении договора и возвращении предмета лизинга лизингодателю у последнего отсутствуют правовые основания для удержания сумм, выплаченных лизингополучателем в счет выкупной стоимости предмета. Между тем в соответствии с заключенным договором выкупная стоимость имущества подлежит выплате в форме лизинговых платежей наряду с возмещением затрат истцу и выплатой вознаграждения. Судами не дана оценка указанным условиям договора, не исследованы приложения к договору, устанавливающие размер лизинговых платежей, и не установлено, включена ли в них выкупная стоимость предмета лизинга.

Данная позиция о необходимости исследования вопроса включения выкупной стоимости предмета лизинга в размер лизинговых платежей отражена и в других постановлениях кассационной инстанции.

В то же время анализировалось другое дело (истец: ОАО; ответчики: ООО и ЗАО) о взыскании долга и пени по договору аренды.

Решением суда иск удовлетворен частично (исключена выплаченная сумма выкупной цены переданного в лизинг имущества).

Постановлением кассационной инстанции решение оставлено без изменения.

Доводы о том, что условия договора о включении в состав лизинговых платежей затрат лизингодателя на приобретение предмета лизинга и о его последующем переходе в собственность лизингополучателя при условии выплаты всех лизинговых платежей свидетельствуют о внесении лизингополучателем в составе лизинговых платежей выкупной стоимости предмета лизинга, основаны на ошибочном толковании заявителем положений закона и условий договора.

В соответствии со ст. 28 Закона о лизинге под лизинговыми платежами понимается общая сумма платежей по договору лизинга за весь срок действия договора лизинга, в которую входит возмещение затрат лизингодателя, связанных с приобретением и передачей предмета лизинга лизингополучателю, возмещение затрат, связанных с оказанием других предусмотренных договором лизинга услуг, а также доход лизингодателя. В общую сумму договора лизинга может включаться выкупная цена предмета лизинга, если договором лизинга предусмотрен переход права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю.

По смыслу данной нормы, а также положений п. 5 ст. 15 и ст. 31 Закона о лизинге под выкупной стоимостью предмета лизинга следует понимать его остаточную стоимость с учетом амортизации на момент истечения срока договора. Возмещение лизингодателю затрат на приобретение предмета лизинга посредством внесения лизинговых платежей, покрывающих амортизацию предмета лизинга, осуществляется не как платеж за приобретение лизингополучателем предмета лизинга в собственность (оплата выкупной цены), а как плата за пользование имуществом, которая в этом случае направлена на возмещение издержек лизингодателя.

Условиями заключенного сторонами договора предусмотрена ускоренная амортизация предмета лизинга.

Между тем заявителем не представлено доказательств, подтверждающих согласование сторонами и фактическую уплату лизингополучателем денежных средств за пользование имуществом сверх предусмотренного договором размера вознаграждения лизингодателя, его расходов, связанных с приобретением предмета лизинга, в том числе налоговых отчислений и амортизации, т.е. доказательств согласования и уплаты выкупной цены.

Таким образом, доводы заявителя о включении в лизинговые платежи выкупной стоимости предмета лизинга ошибочны.

В настоящее время выработана позиция, основанная на том, что выкупной стоимостью предмета лизинга является его остаточная стоимость с учетом амортизации на момент истечения срока договора.

Выводы

Проведенный анализ судебной практики показал, что часть спорных вопросов по делам, связанным с арендными отношениями, была обсуждена на совещаниях представителей судов всех инстанций. Часть спорных вопросов включена в проект обзора практики ФАС МО по рассмотрению споров, связанных с арендными правоотношениями.

В то же время следующие вопросы остались нерешенными:

необходимо ли дополнительное получение согласия собственника на заключение крупной сделки при изменении условий крупной сделки;

достаточно ли доказательств направления арендатору письменного предупреждения в случае досрочного расторжения договора аренды или доказательством соблюдения требований ч. 3 ст. 619 ГК РФ будут являться только доказательства получения;

необходим ли досудебный порядок урегулирования спора по искам о выселении при отказе от договора аренды, заключенного на неопределенный срок? и т.д.

Для формирования единообразной практики указанные проблемы требуют дополнительного обсуждения и разрешения.

С-14 (СЕМИНАРСКОЕ ЗАНЯТИЕ № 14)

БЕЗВОЗМЕЗДНОЕ ПОЛЬЗОВАНИЕ НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ

И. ИСРАФИЛОВ

Гражданский кодекс РФ (гл. 36) не содержит каких-либо специальных норм в отношении безвозмездного пользования недвижимым имуществом, поэтому здесь следует руководствоваться общими нормами, регулирующими эти отношения. Вместе с тем к договорам безвозмездного пользования в соответствии с п. 2 ст. 689 ГК применяется и ряд общих положений об аренде. Но так как в отношении аренды отдельных видов недвижимого имущества, в частности зданий, сооружений и предприятий, законодательство содержит еще и специальные правила, о применении к безвозмездному пользованию которых ничего прямо не сказано, логичным будет вопрос: подлежат ли применению указанные нормы и в отношении безвозмездного пользования этими видами недвижимого имущества? Ответить можно утвердительно, но с одной оговоркой: применение этих норм возможно, если они не противоречат положениям законодательства о безвозмездном пользовании и не идут вразрез с существом этих правоотношений.

В соответствии с общей нормой об аренде, содержащейся в п. 1 ст. 607 ГК, подлежащей применению и в отношении безвозмездного пользования, объектами данных правоотношений могут быть все виды недвижимого имущества, в том числе земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия, здания, сооружения и другие объекты недвижимости. Говоря иначе, все объекты недвижимого имущества без каких-либо ограничений могут быть сданы в аренду (в законодательстве могут быть установлены особенности сдачи в аренду отдельных видов недвижимости), в том числе квартира или жилой дом. При этом согласно п. 2 ст. 671 ГК жилые помещения юридическим лицам могут быть сданы только по договору аренды или по другому аналогичному договору, в том числе по договору безвозмездного пользования и с условием использования их для проживания граждан. Вопрос заключается в том, могут ли быть пользователями жилых помещений на безвозмездной основе и физические лица? Если да, то какие нормы законодательства по аналогии к этим правоотношениям должны быть применены - об аренде или найме жилых помещений?

Ничего противоречащего закону в безвозмездном пользовании жилыми помещениями физическими лицами нет. Тем более что один из видов такого пользования уже предусмотрен в жилищном законодательстве (ст. 59 ЖК). Допуская это, следует согласиться и с тем, что более других к отношениям безвозмездного пользования жилым помещением подошли бы нормы, регулирующие наем жилых помещений. Но, конечно же, в части, не противоречащей нормам ГК о безвозмездном пользовании и существу последнего. Иначе может создаться ситуация, когда возможность названных отношений будет содействовать регулированию правоотношений совсем не подходящими для этого нормами.

Акцентируя внимание на безвозмездном пользовании именно недвижимым имуществом, законодатель говорит о "временном пользовании" (п. 1 ст. 689 ГК), а в отношении аренды как в целом (п. 1 ст. 606), так и аренды отдельных видов недвижимого имущества (п. 1 ст. 650 - аренда зданий и сооружений, п. 1 ст. 656 - аренда предприятия, как имущественного комплекса) говорит еще и о "временном владении", хотя в отношении аренды зданий и сооружений это условие не является обязательным. Поскольку основанием сделок во всех названных случаях является получение недвижимого имущества в пользование, можно полагать, что и пользование недвижимым имуществом в этих случаях должно быть одинаковым - с передачей его во временное владение и пользование или только в пользование.

В силу ст. 690 ГК ссудодателем недвижимого имущества может быть его собственник или лицо, управомоченное собственником либо когда оно имеет такое право в силу прямого указания закона. Так, в силу прямого предписания закона недвижимое имущество, в частности здания, сооружения и предприятия, может быть предоставлено в безвозмездное пользование его арендаторами. Арендатор предприятия может сделать это без согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором аренды (ст. 660 ГК), а арендатор здания или сооружения должен получить предварительно согласие арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 615 ГК, являющейся общей нормой об аренде, так как нормы об аренде зданий и сооружений не содержат каких-либо положений в этом плане.

Относительно срока действия договора безвозмездного пользования недвижимым имуществом необходимо руководствоваться общими положениями об аренде. В силу прямого указания п. 2 ст. 689 ГК и в соответствии со ст. 699 ГК не подлежит применению правило о том, что обе стороны договора аренды недвижимого имущества, заключенного на неопределенный срок, вправе отказаться от него в любое время, предупредив другую сторону за три месяца в письменной форме. Срок предупреждения об отказе от договора по безвозмездному пользованию имуществом, в том числе и недвижимым, определен в общем порядке - один месяц, если договором этот срок не изменен. В отличие от арендатора ссудополучатель недвижимого имущества также вправе отказаться от договора и в случаях его заключения на определенный срок в любое время до истечения срока действия договора, если в самом договоре не будет установлено иное.

При пользовании недвижимым имуществом на безвозмездной основе существенными должны быть все те условия, которые обязательны при заключении договора аренды недвижимого имущества, кроме размера арендной платы. Взамен последнего условия стороны в договоре указывают на безвозмездный характер пользования недвижимым имуществом как на существенное условие договора. То же самое можно сказать и в отношении определения сторонами в договоре размера квартплаты, когда в безвозмездное пользование ссудополучателя - физического лица передается жилое помещение.

При заключении договоров безвозмездного пользования недвижимым имуществом также следует соблюдать условие определения предмета договора, позволяющее индивидуализировать недвижимость, в том числе ее расположение на земельном участке, в составе другого комплекса, а также ее почтовый адрес, этаж и т.д.

Что же касается формы договора безвозмездного пользования недвижимым имуществом, то п. 2 ст. 689 ГК не говорит о распространении требования п. 1 ст. 609 ГК о заключении договоров аренды на срок более года или, если одной из сторон выступает юридическое лицо, в письменной форме и на случаи пользования имуществом безвозмездно. Но в обеих названных ситуациях обязательное заключение договора связывается законодателем с объектом рассматриваемых отношений - недвижимым имуществом. В указанных случаях законодатель придает значение таким моментам, как срок и выступление на одной из сторон юридического лица независимо от срока договора. Поскольку в законодательстве говорится о распространении положений об аренде и на случаи безвозмездного пользования лишь в общей части этих норм, то в отношении регулирования безвозмездного пользования недвижимым имуществом представляется возможным применение норм об аренде зданий (ст. ст. 650 - 655 ГК), конечно же, в части, не противоречащей нормам законодательства о безвозмездном пользовании и существу этих отношений.

С учетом этого и значимости объектов недвижимости в числе объектов гражданских прав можно заключить, что и договоры безвозмездного пользования недвижимым имуществом необходимо оформлять письменно. Исходя именно из этих же соображений можно согласиться и с мнением о необходимости еще и обязательной государственной регистрации указанных видов договоров <*>. Лишнее подтверждение тому - п. 6 Положения о предоставлении участков лесного фонда в безвозмездное пользование, который прямо предусматривает, что договоры об этом должны заключаться в письменной форме и подлежат обязательной государственной регистрации.

--------------------------------

<*> Гражданское право. Учебник. Часть 2 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. - М., Проспект, 1997, с. 295.

В качестве особенностей пользования недвижимым имуществом на безвозмездной основе можно назвать и те, которые вытекают из общих норм о безвозмездном пользовании, хотя в отношении аренды недвижимости специальными нормами об аренде (а при отсутствии таких норм - и общими нормами об аренде) согласно ст. 625 ГК в этой части установлены другие правила и требования.

Так, в соответствии со ст. 695 ГК обязанность по капитальному ремонту недвижимого имущества возлагается на ссудополучателя, если в договоре ссуды не предусмотрено иное. В отличие от этого правила нормы о безвозмездном пользовании не содержат каких-либо положений, касающихся произведенных ссудополучателем улучшений не только недвижимого, но и любого другого имущества. Поэтому в этой части следует руководствоваться аналогичными нормами, регулирующими аренду, - ст. 623 ГК.

Из норм, регулирующих безвозмездное пользование, вытекает и такая особенность в правоотношениях безвозмездного пользования недвижимостью, как ограничение ответственности ссудодателя рамками только реально причиненного ущерба (ст. ст. 691 - 694 ГК). В отличие от правоотношений аренды риск случайной гибели недвижимой вещи в соответствии со ст. 696 ГК также несет ссудополучатель, если вещь погибла в результате использования им вещи не по ее назначению или с нарушением требований договора об этом, а также если он передал недвижимую вещь в ведение третьего лица без согласия ссудодателя. Ссудополучатель несет риск случайной гибели недвижимой вещи и тогда, когда с учетом обстоятельств мог предотвратить ее гибель, пожертвовав своей вещью, но он предпочел сохранить свою.

Аналогично праву арендатора недвижимости, как его титульного владельца, право ссудополучателя недвижимого имущества по своей правовой природе тоже носит вещный характер. Но в отличие от аренды зданий, предприятий и другой недвижимости договоры ссуды недвижимого имущества могут быть как реальными, так и консенсуальными.

БЕЗВОЗМЕЗДНОЕ ПОЛЬЗОВАНИЕ ЖИЛЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ

А.А. КОСОРУКОВ

Косоруков Антон Анатольевич - аспирант Института экономики, управления и права (г. Казань).

Основанием пользования жилыми помещениями для большинства граждан является право собственности на дом или квартиру либо договор найма жилого помещения. Последний может быть договором социального найма или коммерческого найма. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или по иным законным основаниям (ч. 2 ст. 30 ЖК РФ).

Безвозмездное пользование означает, что лицо или семья будут пользоваться помещением без выплаты квартирной платы. Если договором установлена плата не за само проживание в жилом помещении, а за потребление электроэнергии, газа и другие коммунальные услуги, это не мешает квалификации отношений как основанных на договоре безвозмездного пользования. Существенным условием договора безвозмездного пользования является предмет договора. При заключении его стороны должны определить, какими помещениями будет пользоваться ссудополучатель. Ему могут быть переданы все комнаты в доме или квартире или часть комнат, а остальные остаются закрытыми и пользоваться ими ссудополучатель не имеет права. В договоре определяется также, кто будет проживать в помещении: сам ссудополучатель или вместе с ним члены его семьи. Вселять в помещение других лиц, кроме указанных в договоре, можно только с согласия собственника.

В безвозмездное пользование жилое помещение предоставляется обычно родственникам или знакомым либо на определенный срок, либо без указания срока. В последнем случае каждая из сторон может отказаться от договора в любое время, предупредив другую за один месяц. Если срок проживания определен, право отказаться от договора в любое время принадлежит лишь пользователю (ссудополучателю). Основная обязанность ссудополучателя - использовать помещение в соответствии с его назначением и поддерживать его в надлежащем состоянии, производить ремонт и нести все расходы на его содержание. Эта обязанность иногда является основной побудительной причиной предоставления помещения в пользование, когда сам собственник в квартире или доме не проживает. Неисполнение этой обязанности дает право ссудодателю потребовать досрочного расторжения договора и освобождения помещения. По окончании пользования ссудополучатель также обязан освободить помещение и сдать его собственнику в том состоянии, в каком он его получил.

Отношения по безвозмездному пользованию жилым помещением регулируются нормами главы 36 ГК РФ. Право безвозмездного пользования помещением принадлежит членам семьи собственника. Определение члена семьи собственника дано в ч. 1 ст. 31 ЖК РФ, который относит к членам семьи собственника супруга, детей и родителей. Кроме отношений супружества и родства другие факторы не влияют на принадлежность этих лиц к семье собственника независимо от того, как складываются их отношения с собственником.

Членами семьи могут быть признаны другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и иные граждане, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи. Но ст. 31 ЖК РФ не называет каких-либо обстоятельств, свидетельствующих о том, что лицо вселено в качестве члена семьи, а не по договору безвозмездного пользования жилым помещением. В определении, данном в ч. 1 ст. 31 ЖК РФ, законодатель, на наш взгляд, допустил логическую ошибку, определив "то" через "то же самое". Однако это положение дает основание считать, что членом семьи собственника является любое вселенное им лицо, с которым не заключено договора о безвозмездном пользовании помещением.

Иначе обстоит дело с определением члена семьи нанимателя по договору социального найма. Статья 69 ЖК РФ в качестве условия признания родственника, нетрудоспособного иждивенца членом семьи нанимателя называет ведение общего с ним хозяйства. К лицам, проживающим в квартирах и домах собственника, такое требование не предъявляется, а это значит, что члены семьи собственника могут вести самостоятельное хозяйство, оставаясь членами семьи. В таком положении может оказаться любой из родственников: родители, взрослые дети, братья и сестры и даже супруг. В положении лиц, безвозмездно пользующихся жилым помещением, часто оказываются бывшие члены семьи собственника.

До вступления в силу Жилищного кодекса РФ вопрос о правовом положении бывших членов семьи собственника жилого помещения вообще не был разрешен. Жилищный кодекс уделил ему должное внимание и определенно установил, что в случае прекращения семейных отношений с собственником бывший член семьи обязан освободить жилое помещение, так как право пользования этим помещением за ним не сохраняется. Иное решение может быть достигнуто соглашением бывшего члена семьи с собственником. Это соглашение может представлять собой и договор безвозмездного пользования, и договор найма в зависимости от того, будет ли бывший член семьи проживать бесплатно либо будет платить собственнику квартирную плату. Поскольку закон не предъявляет особых требований к форме соглашения, оно может быть и устным, и письменным. По желанию сторон соглашение может быть удостоверено у нотариуса. Гражданин, пользующийся жилым помещением на основании соглашения с собственником данного помещения, имеет права, несет обязанности и ответственность в соответствии с условиями такого соглашения (ч. 7 ст. 31 ЖК РФ).

Если бывший член семьи собственника не получил от собственника согласия на дальнейшее проживание, но другого жилья он не имеет или по обстоятельствам, от него не зависящим, не может в нем проживать, или материальное положение его не позволяет приобрести другое жилое помещение, он может обратиться с иском в суд и просить оставить его на определенное время проживать в помещении собственника. Суд вправе сохранить за ним право на проживание в квартире или доме собственника, но лишь в течение определенного срока. Предоставляя суду право установить срок для проживания бывшего члена семьи собственника в его квартире, закон не устанавливает никаких ограничений срока. Это значит, что суд должен исходить из реальных возможностей приобретения другого жилья бывшим членом семьи.

Президиум Верховного Суда РФ в своем Постановлении от 23 ноября 2005 г. отметил, что ст. 31 ЖК РФ не содержит запрета на обращение в суд за продлением установленного решением суда срока, на который за бывшим членом семьи может быть сохранено право пользования жилым помещением. Таким образом, при наличии обстоятельств, не позволяющих бывшему члену семьи собственника жилого помещения обеспечить себя иным жилым помещением, суд может продлить указанный срок <*>.

--------------------------------

<*> См.: Обзор судебной практики за III квартал 2005 года // БВС РФ. 2006. N 3. С. 25.

Вместе с тем Президиум указал, что из ч. 5 ст. 31 ЖК РФ следует, что право пользования жилым помещением бывшего члена семьи может быть прекращено до истечения срока, указанного в судебном решении, если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права.

При отсутствии возможности приобрести жилое помещение не только в данный момент, но и в ближайшем будущем бывший член семьи вправе требовать от собственника в судебном порядке приобрести для него другое жилье. Однако согласно ч. 4 ст. 31 ЖК РФ такое право принадлежит лишь лицам, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства.

Собственник может оказаться алиментно-обязанным по отношению к бывшему супругу, к несовершеннолетним, а также совершеннолетним, но нетрудоспособным детям, по отношению к родителям, братьям и сестрам. Кроме несовершеннолетних детей, все названные лица могут требовать от собственника уплаты алиментов, если они являются нетрудоспособными и нуждающимися. Причем признание лица нуждающимся - дело суда.

Согласно разъяснению Президиума Верховного Суда РФ несовершеннолетний ребенок, получающий от собственника квартиры алименты, не вправе требовать предоставления ему жилья, если по соглашению родителей или по решению суда он должен проживать с другим родителем, ибо членом семьи собственника он уже не является. Он становится бывшим членом семьи и подлежит выселению вместе с бывшим супругом на основании и в порядке, предусмотренном ч. 4 ст. 31 ЖК РФ.

В практике возник вопрос, следует ли относить к бывшим членам супруга, брак с которым не расторгнут, но фактически брачные отношения прекращены. Президиум ВС РФ указал, что такой супруг до расторжения брака остается членом семьи собственника и сохраняет право на проживание в квартире или доме собственника <*>.

--------------------------------

<*> Там же. С. 24.

Право на проживание бывшего члена семьи может быть прекращено ранее истечения установленного судом срока, если прекратилось право собственности на жилое помещение самого собственника. Согласия бывших членов семьи на отчуждение собственником жилого дома или квартиры не требуется.

Не все вопросы, возникающие на практике и касающиеся права пользования жилым помещением бывших членов семьи собственника, в законе разрешены. Считаем необходимым закрепить в законе право за бывшими членами семьи на безвозмездное проживание в помещении собственника, когда это право признано судом. Следует также в законе определить, сохраняет ли бывший член семьи право занимать те помещения, в которых он проживал ранее, или собственник вправе изменить порядок пользования. Необходимо определить также, какие требования может предъявить бывший член семьи по поводу предоставления ему собственником жилого помещения.

По договору безвозмездного пользования жилое помещение может быть предоставлено собственником только гражданину. Юридическое лицо не может пользоваться помещением на основе договора безвозмездного пользования. В п. 2 ст. 671 ГК РФ сказано, что юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Какой иной договор законодатель имел в виду? Можно ли в качестве иного рассматривать договор о безвозмездном пользовании. Нам представляется, что ответ на этот вопрос должен быть отрицательным. Однако в литературе высказано и иное мнение. Так, И. Исрафилов считает, что согласно п. 2 ст. 671 ГК РФ жилые помещения юридическим лицам могут быть сданы только по договору аренды или по другому аналогичному договору, в том числе по договору безвозмездного пользования и с условием использования их для проживания граждан <*>. Нам представляется, что из ч. 2 ст. 30 ЖК РФ вытекает другой ответ на поставленный вопрос. Говоря о том, что собственник жилого помещения вправе предоставлять его гражданину на основе договора найма, безвозмездного пользования или ином законном основании, законодатель в отношении юридического лица ограничился указанием на договор аренды или другое законное основание, не упомянув о возможности заключения другого договора.

--------------------------------

<*> См.: Исрафилов И. Безвозмездное пользование недвижимым имуществом // Законность. 2000. N 12.

Предоставленное по договору аренды жилое помещение должно использоваться юридическим лицом только для проживания. Оно может передать помещение в срочное или бессрочное пользование своему работнику либо по договору найма, либо по договору безвозмездного пользования. Но если речь идет о коммерческой организации, она не может передать квартиру или дом в безвозмездное пользование своим учредителям, участникам, руководителям, членам органов управления или контроля. Эти лица могут проживать в арендованных помещениях только по договору найма. Безвозмездное проживание возможно лишь для рядовых работников. Это ограничение не касается некоммерческих юридических лиц.

Допуская такое использование жилых помещений физическими лицами, И. Исрафилов ставит вопрос о том, какие нормы законодательства по аналогии должны применяться к этим правоотношениям: об аренде или найме жилых помещений. Более других, по его мнению, к отношениям безвозмездного пользования жилыми помещениями подошли бы нормы, регулирующие наем жилых помещений в части, не противоречащей нормам Гражданского кодекса о безвозмездном пользовании и существу последнего <*>. Данное рассуждение заслуживает внимания.

--------------------------------

<*> См.: Исрафилов И. Указ. соч.

Закон допускает безвозмездное пользование жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма. Правила о таком пользовании изложены в ст. 80 ЖК РФ. Наниматель жилого помещения по договору социального найма и проживающие с ним члены семьи по взаимному согласию вправе разрешить безвозмездное проживание в занимаемом ими жилом помещении другим лицам в качестве временно проживающих. Это так называемые временные жильцы. Разрешение наймодателя на вселение временных жильцов не требуется, но он должен быть уведомлен о таком вселении. Наймодатель, по мнению Е.Л. Невзгодиной, может запретить проживание временных жильцов лишь в одном случае: если не соблюдено требование о норме жилой площади. Очевидно, что, во-первых, вселение временных жильцов при несоблюдении нормы жилой площади в принципе возможно, но лишь с согласия наймодателя, а во-вторых, запрещение наймодателя не может быть оспорено в судебном порядке <*>.

--------------------------------

<*> См.: Невзгодина Е.Л. Сделки с недвижимостью. Омск, 2004. С. 443.

Временные жильцы самостоятельного права на проживание не приобретают. Проживание их носит временный характер, оно ограничено шестимесячным сроком. По истечении согласованного срока право на проживание прекращается, и жильцы обязаны освободить жилое помещение. Если срок проживания не был согласован, временные жильцы должны освободить помещение не позднее семи дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или совместно проживающим с ним членом семьи. Неисполнение этой обязанности дает право нанимателю требовать выселения временного жильца в судебном порядке. В таком же порядке он может быть выселен в случае прекращения договора социального найма. Временные жильцы подлежат выселению во всех случаях без предоставления другого жилого помещения.

ДОГОВОР БЕЗВОЗМЕЗДНОГО ПОЛЬЗОВАНИЯ

А. КАБАЛКИН

А. Кабалкин, главный научный сотрудник Института государства и права РАН доктор юридических наук, профессор.

Временное пользование имуществом (непотребляемыми вещами) без вознаграждения по действующему гражданскому законодательству наряду с арендой и наймом жилого помещения входит в группу договоров, направленных на его эксплуатацию, на извлечение из такого действия полезных свойств.

Согласно ст. 689 ГК по договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в котором она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Вслед за арендой (ст. 606 ГК) понятие данного соглашения содержит указание на иное название - договор ссуды. До принятия части второй ГК РФ этот термин применительно к рассматриваемым отношениям в общесоюзном и российском гражданском законодательстве не применялся.

Ссуда как особая категория передачи движимого имущества в безвозмездное пользование была предусмотрена еще в дореволюционном российском законодательстве.

В современных условиях термин "ссуда" широко употребляется в гражданском обороте и нормативных актах не только в названном смысле, но также в ином значении - в качестве синонима займа (в частности, краткосрочная и долгосрочная ссуды). Примером могут служить ст. 11 Закона "Об основах государственной службы в Российской Федерации" ("Ограничения, связанные с государственной службой"), распоряжение Правительства РФ от 14 марта 1997 г. об отсрочке выплаты бюджетной ссуды ("Российская газета", 1997, 9 апреля). В таком же значении термин принято использовать в повседневной речи. Более того, по укоренившейся практике, отраженной в различных толковых словарях русского языка, ссуда означает не что иное, как заем, предоставленный в денежной или натуральной форме. И тем не менее в силу прямого указания важнейшего гражданского закона "ссуда" получает ныне новое содержание.

Из легального определения договора безвозмездного пользования видно, что он, как и дарение, может быть консенсуальным и реальным. В первом случае договор является двусторонним, так как обязанности возникают у каждой из сторон, во втором - односторонним: обязанной стороной признается только ссудополучатель. Последний обязуется возвратить ссудодателю вещь, которой временно пользовался.

Нуждается в особом пояснении предписание закона, согласно которому вещь должна быть возвращена в том состоянии, в каком была получена, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Выполнение каждого из этих двух условий исключает, как правило, возможность вернуть вещь в том же самом виде, в каком она была передана ссудополучателю.

Повторяя прием, использованный в ГК РСФСР 1964 года, действующий Кодекс устанавливает правило, по которому безвозмездное пользование регламентируется также рядом норм об аренде. Объясняется это прежде всего заметным сходством упомянутых отношений. Главное же различие между ними чаще всего усматривают в безвозмездности одних и возмездности других.

Упомянутое правило перечисляет соответственно применяемые статьи, которые определяют объекты, передаваемые в пользование (ст. 607 ГК), срок договора (ст. 610), права и обязанности пользователя (ст. 615), возможность признания договора возобновленным на неопределенный срок (ст. 621), порядок распределения между сторонами затрат на улучшение полученного в пользование имущества (ст. 623).

После изложенных положений ГК впервые выделяет нормы (ст. 690), специально относящиеся к одной из сторон договора - ссудодателю.

Само собой разумеющимся является правило, наделяющее собственника правом передачи вещи другому лицу. Оно представляет собой частный случай осуществления правомочного распоряжения своим имуществом (ст. 209 ГК). Подобным правом могут обладать и лица, управомоченные на то законом либо собственником. Так, в силу прямого указания ст. 660 ГК, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия, арендатор предприятия вправе без согласия арендодателя предоставлять во временное пользование материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия. Что касается лица, действующего с согласия собственника, то оно может быть получено путем выдачи доверенности, совершения какой-либо иной сделки.

В отдельных случаях закон допускает передачу лицом имущества в безвозмездное пользование, но устанавливает необходимые ограничения. Согласно, например, ст. 37 ГК опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель давать согласие на совершение, в частности, таких сделок.

Запрещение коммерческим организациям передавать имущество в безвозмездное пользование указанным в ст. 690 ГК лицам имеет целью предотвратить злоупотребления со стороны этих лиц. Если все же подобные действия будут совершены, то они, как не соответствующие закону согласно ст. 168 ГК, являются ничтожными.

Заметное место закон отводит обязанности по предоставлению вещи ссудополучателю и последствиям ее нарушения. Указание ст. 691 "ссудодатель обязан предоставить вещь" не означает, что речь здесь идет только о консенсуальном договоре. В рассматриваемой ситуации точнее было бы сказать не о предоставлении вещи, а о ее передаче в безвозмездное пользование, как это закреплено в ст. 689.

Здесь, по сути, констатируется обязанность ссудодателя обеспечить исправное, не имеющее повреждений состояние передаваемой вещи. К тому же конкретной вещи должны сопутствовать все ее принадлежности (ст. 135 ГК) и необходимые документы. Изложенная норма является диспозитивной. Далее в законе формулируются двоякого вида последствия передачи вещи без принадлежностей и документов при условии, что ею нельзя пользоваться либо в значительной степени утрачивается сама такая возможность. Ссудополучатель вправе потребовать фактического исполнения либо расторжения договора и возмещения понесенного им реального ущерба. Последний должен быть выражен в расходах, которые были понесены в целях нормальной эксплуатации вещи. Частичное ограничение ответственности (см. ст. 15 ГК) обусловлено безвозмездной природой данного договора.

В ГК РФ существенно обновлен текст статьи, как и в ГК РСФСР, посвященной "ответственности за недостатки вещи, переданной в безвозмездное пользование". Ответственность ссудодателя наступает за недостатки, которые виновно (умышленно) или по грубой неосторожности не были оговорены в процессе заключения договора. При иных обстоятельствах ответственность не наступает.

Выявление недостатков ссудополучателем дает ему право определить одно из трех возможных последствий. При этом нужно иметь в виду, что первое из них - безвозмездное устранение недостатков вещи - по своей правовой природе ответственностью не является.

В заключительных частях ст. 693 перечислены случаи, когда ссудодатель освобождается от ответственности за недостатки переданной в пользование вещи. Это может быть случай замены им без промедления (после извещения о требованиях ссудополучателя) неисправной вещи на доброкачественную, а также обстоятельства, при которых недостатки вещи были оговорены при заключении договора либо были известны ссудополучателю, либо должны были быть обнаружены ссудополучателем в порядке, названном в статье (во время осмотра вещи или проверки ее исправности при заключении договора или при передаче).

Впервые закреплено в Кодексе правило ст. 604 под названием "Права третьих лиц на вещь, передаваемую в безвозмездное пользование". Оно призвано обеспечить права так называемых третьих лиц в ситуации, когда вещь передается в безвозмездное пользование. Подобное действие не должно влечь за собой изменения или прекращения их прав (например, права залога - ст. 334 ГК).

Вместе с тем ссудодатель при заключении договора обязан предупредить ссудополучателя о любых правах третьих лиц на вещь, передаваемую в безвозмездное пользование. Если же ссудодатель не предупредит ссудополучателя о существующих правах на переданную вещь, последний вправе требовать расторжения договора и возмещения реального ущерба (ст. 15 ГК).

Обязанности возлагаются не только на ссудодателя, но и на ссудополучателя. Ранее они сводились к поддержанию полученного имущества в исправном состоянии, производству за свой счет текущего ремонта, несению расходов по содержанию имущества. Ныне же ссудополучатель обязан поддерживать полученную вещь в исправном состоянии, которое, во-первых, включает в себя осуществление текущего и капитального ремонта, а во-вторых, - несение всех расходов по ее содержанию. При этом нельзя не учитывать, что норма ст. 695 является диспозитивной; она может быть применена при условии, что правило другого содержания не предусмотрено конкретным соглашением.

Среди значимых новелл комментируемой главы ГК следует назвать правила ст. 696 о риске случайной гибели или случайного повреждения вещи. Их нужно рассматривать с учетом одного из общих положений раздела Кодекса "Право собственности и другие вещные права". Согласно ст. 212 риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором.

"Иное" и закреплено в ст. 696. В указанных в статье трех ситуациях риск случайной гибели или случайного повреждения вещи возлагается на ссудополучателя. Это возможно, если он использовал предоставленную вещь не в соответствии с условиями договора и назначением вещи, либо передал вещь третьему лицу без согласия ссудодателя, либо мог с учетом фактических обстоятельств предотвратить ее гибель или порчу, пожертвовав своей вещью, однако посчитал за лучшее последнюю сохранить.

В отличие от ст. 693, устанавливающей ответственность ссудодателя перед контрагентом - ссудополучателем за недостатки вещи, специальная норма ст. 697 (в ГК РСФСР отсутствовала) предусматривает ответственность ссудодателя за вред, причиненный третьему лицу. Вместе с тем освобождение его от ответственности может последовать при условии, что вред причинен виновно (вследствие умысла или грубой неосторожности) ссудополучателем или другим лицом, у которого вещь оказалась с согласия ссудодателя. Бремя доказывания этого обстоятельства лежит на ссудодателе.

Особый случай представляет собой тот, когда во владении и пользовании ссудополучателя находится источник повышенной опасности. Обязанность возмещения причиненного вреда возлагается на лицо, владеющее им на законных основаниях, к числу которых может быть отнесен согласно ст. 1079 ГК ("Ответственность за вред, причиненный деятельностью, создающей повышенную опасность для окружающих") и ссудополучатель.

Ряд правил ГК имеют своей целью обеспечить дополнительную защиту интересов ссудополучателя (ст. 700). Ссудодатель как собственник или иное управомоченное лицо (ст. 690 ГК) вправе распорядиться вещью, находящейся в пользовании ссудополучателя, - произвести ее отчуждение или передать в возмездное пользование (в аренду) третьему лицу. При этом к новому собственнику или арендатору перейдут права и обязанности по ранее заключенному договору безвозмездного пользования. В то же время не будут ущемлены права ссудополучателя, который продолжает оставаться стороной в договоре безвозмездного пользования.

В ст. 700 содержатся также правила, касающиеся перехода прав и обязанностей ссудодателя к его наследнику (другому правопреемнику) или иному лицу на вещь в случае смерти гражданина либо реорганизации или ликвидации юридического лица - ссудодателя. Эти нормы существенно отличаются от правил ст. ст. 418 и 419 ГК, предусматривающих случаи прекращения обязательства в связи со смертью гражданина или ликвидацией юридического лица.

Когда происходит реорганизация юридического лица - ссудополучателя, его права и обязанности, если иное не предусмотрено договором, переходят к правопреемнику. Что же касается наследников гражданина - ссудополучателя, то они обладателями подобных прав и обязанностей не становятся.

Остановимся на правилах, касающихся возможности досрочного расторжения договора и отказа от него.

Норма о досрочном расторжении договора безвозмездного пользования содержалась и в ГК РСФСР 1964 года. Она наделяла передавшего имущество правом требовать наступления таких последствий в случаях, предусмотренных в главе "Имущественный наем" (во-первых, если наниматель пользовался имуществом не в соответствии с договором или назначением имущества и, во-вторых, если наниматель умышленно или по неосторожности ухудшал состояние имущества), а также если другая сторона без его согласия предоставила переданное ей в пользование имущество третьему лицу.

Ныне достаточно развернутые правила, касающиеся досрочного расторжения данного договора, согласуются с общими положениями гл. 29 ГК о расторжении договора (ст. 450 ГК).

В ст. 698 говорится о праве каждой стороны потребовать досрочного расторжения договора. В комментариях нередко отмечают, что это может иметь место по решению суда. Между тем вмешательству суда должно предшествовать урегулирование сторонами разногласий. Из закона явствует, что расторжение договора возможно только при существенном нарушении одной из сторон условий договора.

Обоснованность требований ссудодателя поставлена в зависимость от ненадлежащего поведения ссудополучателя. Оно может выражаться в использовании вещи не в соответствии с договором или назначением, невыполнении обязанностей по поддержанию вещи в исправном состоянии или ее содержанию, существенном ухудшении состояния вещи, передаче вещи третьему лицу без согласия ссудодателя.

Требования ссудополучателя досрочно расторгнуть договор признаются аргументированными в следующих четырех случаях. Первые два непосредственно связаны с обнаружением недостатков, делающих невозможным или обременительным нормальный процесс пользования вещью. При этом о наличии недостатков ссудополучатель не должен был и не мог знать в момент заключения договора. Кроме того, право требовать расторжения договора ссудополучатель имеет, если при заключении договора не был предупрежден о правах третьих лиц на переданную ему вещь, а также при неисполнении ссудодателем обязанности передать вещь (ее принадлежности и относящиеся к ней документы).

Право каждой стороны потребовать досрочного расторжения договора не исключает предоставленной ей возможности в любое время отказаться от договора, заключенного без указания срока. Непременным условием такой акции должно быть извещение другой стороны за один месяц (если договором не предусмотрен иной срок извещения).

Ссудополучатель обладает правом также в любое время отказаться от договора, даже если он содержит указание на срок действия. И в этом случае извещение об отказе должно быть направлено ссудодателю не позднее чем за месяц.

Замыкает совокупность правил ГК об отношениях безвозмездного пользования диспозитивная норма, посвященная прекращению данного договора. Это происходит в случае смерти гражданина - ссудополучателя или ликвидации юридического лица - ссудополучателя, если иное не предусмотрено договором.

При реорганизации юридического лица права и обязанности ссудополучателя, как отмечалось, могут перейти к его правопреемнику (ст. 700 ГК).