Рента и пожизненное содержание с иждивеньем.

- по договору ренты, одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику) в собственность имущества, а плательщик ренты обязуется выплачивать получателю ренту, периодически в виде определенной денежной суммы, либо предоставлять средства на его содержание.

Признаки договора:

• Реальный

• Возмездный

• Односторонний

Элементы договора:

• Стороны договора. В качестве получателя – физ.лицо, плательщика – физ.л и ю.л.

• Предмет договора. Существенное условие. Денежное вознаграждение либо имущество.

• Срок договора. Существенное условие.

В зависимости от срока выделяют виды ренты:

1. Постоянная рента. (выплачивается бессрочно)

2. Пожизненная рента.

3. Пожизненное содержание с иждивеньем.

• Цена договора - определенная денежная сумма или средства на содержания.

• Форма договора. Письменная, подлежащая нотариальному удостоверению, а в случаи отчуждения недвижимости – обязательной гос.регистрации.

К договору ренты применяются отдельные положения договора купли продажи и дарения.

Договор постоянной ренты. Является непрерывной, не имеет сроков прекращения платежей.

Сторонами являются граждане и некоммерческие организации.

Срок договора не ограничен, выплаты осуществляются ежеквартально.

Цена договора – денежная сумма, размер которой определяется сторонами в договоре. Постоянная рента увеличивается пропорционально рост минимальный размера оплаты труда.

Прекращение договора возможно по общим основаниям (гл.26 ГК), а также в следующих случаях:

1. При переходе права получать ренты субъект, который не может им быть.

2. Гибель или повреждение имущества, переданного под выплату ренты.

3. Выкуп ренты.

Договор пожизненной ренты. Получатель ренты имеет право на ее выплату на весь период жизни.

Стороны договора. Получатели ренты это только физ.лица. Плательщиком ренты могут быть любые лица.

Предмет договора. Любое движимое и недвижимое имущество.

ВЫПЛАТА РЕНТЫ ДОПУСКАЕТСЯ ТОЛЬКО В ДЕНЕЖНОЙ ФОРМЕ.

Срок действия договора – период жизни получателя, выплата осуществляется по окончанию каждого месяца.

Форма договора. Письменная, простая, нотариальная, с гос.регистрацией.

Прекращение договора:

1. В случае смерти получателя

2. По соглашению сторон

3. По инициативе получателя ренты, если плательщик ренты существенно нарушает условия договора. В этом случае получатель вправе потребовать возмещение убытка либо потребовать выкупить ренту.

Плательщик ренты не имеет права требовать выкупа ренты самостоятельно.

Договор пожизненного содержания с иждивеньем. По договору получатель ренты передает принадлежащий ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивеньем гражданина или третьих лиц.

Иждивенье – это обеспечение гражданина средствами, необходимыми для существования.

Стороны договора. Получатель - гражданин, плательщик – гражданин или ю.л.

Срок договора. Равен периоду жизни иждивенца и выплачивается помесячно.

Предметом договора – недвижимое имущество и денежные средства для обеспечения повседневных жизненных потребностей.

Цена договора. Определяется стоимостью всего объема содержания.

Форма договора. Письменная, нотариальная с гос.регистрацией.

Владельщик ренты имеет право с предварительного согласия получателя отчуждать объект ренты, передавать его в залог, либо обременять его иным способом. Плательщик ренты обязан не допускать снижения стоимости имущества.

Договор прекращается в случае смерти получателя и при существенном нарушении усл.договора.

17.03.12

Лекция № 4

Для некоторых видов договоры о ренте установлены исключительные правила по субъектному составу. Арендатором жилых помещений может быть только юридическое лицо, при аренде предприятия и финансовой арене арендатором может быть только лицо, занимающееся предпринимательской деятельностью.

Предмет договора. Существенное условие. Любая индивидуально-определенная вещь не теряющая своих свойств в процессе использования.

Форма договора. Должна соответствовать общим правилам о форме сделки с учетом следующих особенностей:

1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одно из сторон является юридическое лицо – то не зависимо от срока заключается в письменной форме.

2. Договор аренды, предусматривающий в дальнейшем переход в право собственности на имущество к арендатору заключается в форме, предусмотренной для договоров купли продаж.

3. Договор аренды, заключаемый на срок более одного года, в отношении недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

Цена договора. Не является существенным условием, если арендная плата договора не установлена - применяется средне-рыночная ставка для этого вида объектов, установленная в месте заключения договора.

Форма арендной платы:

• Платежи в твердой сумме, которые вносятся периодически или одновременно.

• Доля дохода от использования имущества.

• Предоставление арендатором определенных услуг.

• Производство ремонта в арендованном имуществе.

• Другие формы и их сочетание.

Размер арендной платы может меняться по соглашению сторон, но не чаще 1 раза в год.

Срок договора. Может быть определенным или неопределенным. Если в договоре отсутствует условия о сроке, он считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе расторгнуть договор в любое время, предупредив другую сторону за 1 месяц. При аренде недвижимости за 3 месяца. Законом могут быть установлены предельные сроки для отдельных видов аренды.

Содержание договора:

Арендодатель обязан:

1. Предоставить арендатору имущество в состоянии соответствующим условию договора и назначению имущества, в случае неисполнении обязанности по передачи имущества, арендатор вправе потребовать возмещение убытков, истребовать имущество, потребовать расторжение договора. Арендодатель отвечает за любые недостатки, препятствующие использованию имущества, кроме тех, которые были оговорены сторонами, заранее известны арендатору, либо должны быть обнаружены при приеме имущества. Арендатор, обнаруживший недостатки вправе потребовать их безвозмездного устранения, уменьшение цены арендной платы, возмещение своих расходов на устранение недостатков, либо расторжению договора.

2. Обязан предупредить арендатора о правах третьих лиц на сдаваемые в аренду имущества. В случае неисполнения этой обязанности - арендатор вправе требовать уменьшение арендной платы, либо расторжение договора.

3. Производить за свой счет капитальный ремонт имущества. При неисполнении этой обязанности арендатор вправе произвести ремонт самостоятельно с соотнесением на арендодателя понесенных расходов, либо потребовать уменьшение арендной платы, либо досрочно расторгнуть договор.

Капитальный ремонт – восстановление основных конструктивных элементов объекта.

4. Арендатор обязан возместить стоимость неотделимых нарушений, произведенных с его согласия. Неотделимые улучшения, произведенные без согласия арендодателя, возмещению не подлежат.

Обязанности арендатора:

1. Пользоваться арендованным им имуществом в соответствии с условиями о ренты, либо с назначением имуществ. При нарушении этой обязанности договор подлежит расторжению и возмещению убытков.

2. Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату. При существенном нарушении сроков внесения арендной платы, арендодатель вправе требовать досрочного внесения оплаты, но не более 2-х сроков подряд.

3. Поддерживать имущество в исправном состоянии, производить текущий ремонт и нести расходы по содержанию.

4. Арендатор не имеет право без согласия арендодателя передавать свои права и обязанности др.лицам, сдавать имущество в субаренду, вносить арендные права в залог. Вносить их в качестве вклада.

5. При прекращении договора арендатор возвращает арендодателю имущество в исправном состоянии, с учетом нормального износа.

Договор аренды прекращается:

• В случае смерти стороны по договору

• В случае ликвидации ю.лица, являющегося стороной в договоре

• По решению суда