5. Аренда объектов недвижимости.

Еще Аристотель утверждал, что богатство состоит в пользовании, а не в праве собственности. И эта мысль не потеряла актуальности.

Аренда не предполагает передачу объекта недвижимости в собственность. Для арендатора важны, прежде всего, его знания, умения и предприимчивость.

Право сдачи объектов недвижимости в аренду принадлежат собственникам и лицам, установленным законом. Арендодатель (собственник объекта или лицо, уполномоченное на это законом или собственником) обязуется предоставить арендатору объект недвижимости за арендную плату во временное владение и пользование или только во временное пользование. В аренду могут быть переданы земельные участки (за исключением земель, занятых Федеральной службой безопасности), предприятия как имущественные комплексы, здания, сооружения.

Виды аренды зданий и сооружений:

• текущая, при которой арендатор получает во временное пользование здания (сооружения) за плату, но право собственности остается за арендодателем;

• долгосрочная, при которой предусматривается переход арендованного здания (сооружения) в собственность арендатора (выкуп) по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной суммы.

Договор аренды, не оговоренный сроком, на который он заключен, считается заключенным на неопределенный срок.

Если объект недвижимости передается в собственность другому лицу (т. е. собственник его продаст, обменяет, подарит или заключит рентный договор), то арендный договор не изменяется с новым собственником и не расторгается (если этого не желает арендатор).

Аренда земельных участков осуществляется в соответствии с Земельным кодексом, который предоставляет арендатору участка право передавать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу (в том числе в залог), вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив.

Арендатор может передать арендованный участок в субаренду без согласия собственника участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. Если основной договор аренды

запрещает передачу прав по нему без предварительного согласия арендодателя, то в учреждение юстиции по регистрации прав необходимо представить такое согласие для проверки законности сделки.

По истечении срока аренды арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязательства, имеет при прочих равных условиях преимущественное право заключения договора аренды на новый срок.

Размер арендной платы определяется договором аренды земельного участка. Порядок определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, устанавливается Правительством РФ.

Тема 7.

1. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости

2. Основные виды стоимости недвижимости

3. Основные подходы и принципы оценки недвижимости.

1. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости

Можно выделить четыре фактора, влияющие на стоимость недвижимости.

1. Спрос — количество данного товара или услуг, находящее на рынке платежеспособных покупателей. Самый большой потенциальный спрос — на рынке жилья.

2. Полезность — способность имущества удовлетворять некоторые потребности человека. Полезность побуждает желание приобрести определенную вещь. Полезность жилья — комфортность проживания. Для инвестора, действующего на рынке недвижимости, наибольшей полезностью будет обладать земельный участок без ограничений на использование и застройку.

3. Дефицитность — ограниченность предложения. Как правило, при увеличении предложений опреде­ленного товара цены на данный товар начинают падать, при уменьшении предложений — расти.

4. Возможность отчуждаемости объектов — это возможность передачи имущественных прав, что позволяет недвижимости переходить из рук в руки (от продавца к покупателю), т. е. быть товаром. Раньше на землю в России была единая государственная собственность, поэтому земля не считалась товаром.

Таким образом, стоимость не является характеристикой, которая сама по себе присуща недвижимости: наличие стоимости зависит от желания людей, их покупательной способности, необходимы полезность и относительная дефицитность.