3. Основные принципы оценки недвижимости

Основные принципы оценки недвижимости можно разделить на четыре категории.

1.Принципы, связанные с объектом недвижимости (прежде всего с земельным участком) и его улучшениям.

К ним относят:

- остаточной продуктивности земли;

- предельной продуктивности (принцип вклада);

- возрастающего и уменьшающегося дохода;

- сбалансированности;

-экономического роста;

- экономического разделения.

В соответствии с принципом остаточной продуктивности земли собственник земельного участка при минимальных затратах на его обустройство может извлекать максимальный доход. Практически этот принцип используется при определении целесообразности нового строительства.

Принцип предельной продуктивности – дополнительный денежный доход собственника в объект недвижимости, но не сумму стоимости нового элемента недвижимости (например, гаража, который пристраивается к дому), а сумму, которая оценивает объект недвижимости с учетом этого элемента (т.е. стоимость дома с гаражом). Дополнительные элементы увеличивают стоимость объекта недвижимости на величину, большую, чем затраты на создание, хотя не исключается и снижение стоимости.

Собственник недвижимости может получить дополнительный чистый доход, если своевременно будут включать в недвижимость (либо изымать из нее конкретные объекты, помня, что улучшенные объекты недвижимости обладают большей ценностью и увеличивают рыночную стоимость.

Принцип возрастающего и уменьшающегося дохода состоит в том, что по мере добавления капитала и труда к земле доходность увеличивается до определенной величины и может наступить момент, когда затраты будут превышать стоимость объекта недвижимости.

С учетом принципа сбалансированности владелец земельного участка может расширять производство на конкретной территории до масштабов, позволяющих максимально повысить стоимость земли. Для каждого типа землепользования существует оптимальная величина застройки, при которой обеспечивается его максимальная стоимость.

Оценочный принцип экономического размера позволяет определить стоимость земельного участка , оптимального для рыночной конъюнктуры, сложившейся на определенной территории.

Принцип экономического разделения применяется в том случае, если права на недвижимость можно разделить на два имущественных интереса или более, реализуя которые в разное время и разными путями собственники способны увеличить общую стоимость объекта недвижимости.

2. Принципы, основанные на представлениях пользователя (полезность, замещение, ожидание) позволяют определить полезность объекта, его приемлемую цену и ожидаемые выгоды от владения объектом недвижимости.

Принцип полезности гласит: объект недвижимости обладает стоимостью, только если он может быть полезен потенциальному собственнику для реализации определенной экономической функции. Полезность объекта недвижимости –это способность удовлетворить потребности пользователя в данном месте и в течение определенного периода времени.

Принцип замещения гласил, что максимальная стоиомсть оцениваемого объекта недвижимости определяется минимальной ценой приобретения аналогичного объекта.

У покупателя есть варианты выбора, и поэтому на стоимость конкретного объекта повлияет наличие пред­ложения аналогов или величина стоимости их созда­ния в приемлемые сроки. На выбор инвестора повлияет стоимость предлагаемых на рынке объектов аналогич­ной доходности, которые являются альтернативной возможностью для инвестирования. Например, вмес­то трех дешевых автостоянок в малонаселенном райо­не предприниматель может приобрести одну дорогую автостоянку в центральной части города для получе­ния аналогичной отдачи на инвестиции.

Принцип ожидания основан на том, что сто­имость объекта недвижимости должна включать стоимость будущих доходов и учитывать постоянный рост этой стоимости под влиянием увеличения спроса и ограничения предложения.

Ожидания, связанные с недвижимостью, приносящей доход, выражаются в получении ожидаемой доходности инвестиций за счет потоков дохода от использования и будущей перепродажи объекта.

Ожидание будущих выгод выражается в денежной форме, при этом поправка к текущей стоимости объек­та может носить как положительный, так и отрица­тельный характер. Экономический спад, недостаточ­ная охрана порядка и сложившееся негативное обще­ственное мнение могут привести потенциальных по­купателей к отказу от приобретения недвижимости данном районе. Ожидаемое строительство станции метро повышает стоимость прилегающих жилых зданий без их физических изменений.