- •Тема 1. Понятия, цели и принципы оценки недвижимости.
- •Недвижимость
- •Типы недвижимости.
- •5.Полезность недвижимости.
- •Тема 2. Характеристики и классификации объектов недвижимости.
- •1. Система классификаций объектов недвижимости.
- •2. Искусственные объекты (постройки):
- •2. Классификация жилых объектов недвижимости.
- •3. Классификация коммерческих объектов недвижимости
- •1. Объекты торговли.
- •Характеристика коммерческих объектов недвижимости, создающих условия для получения прибыли.
- •2. Промышленные (индустриальные) объекты недвижимости.
- •Тема 3. Земельный участок – основа недвижимости.
- •2 Целевое назначение земель в рф.
- •3. Земли промышленности, транспорта, связи, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики, обороны и
- •3.3. Зонирование земель и городское пространство
- •4. Государственный земельный кадастр.
- •Тема 4. Особенности рынка недвижимости.
- •3. Функции рынка недвижимости
- •Тема 5. Государственное регулирование рынка недвижимости.
- •Тема 6. Сделки с объектами на рынке недвижимости.
- •-Особенности сделок с предприятием (имущественным комплексом).
- •Аренда объектов недвижимости.
- •Тема 7.
- •Факторы, влияющие на стоимость недвижимости
- •Основные виды стоимости недвижимости
- •Основные принципы оценки недвижимости
- •1.Принципы, связанные с объектом недвижимости (прежде всего с земельным участком) и его улучшениям.
- •3.Принципы, связанные с рыночной средой: в зависимости от спроса и предложения, конкуренции, изменения.
- •Тема 8. Технология оценки объектов недвижимости.
- •1. Затратный подход
- •2. Сравнительный подход
- •3. Доходный подход.
- •4. Этапы оценки.
- •1. Определение цели и постановка задачи, заключение договора.
- •1. Ипотечный кредит
- •2. Основные этапы ипотечного кредитования
- •3. Участники ипотечного кредитования
- •1. Одноуровневая схема ипотечного кредитования.
- •Ипотечный рынок.
2. Основные этапы ипотечного кредитования
С юридической точки зрения ипотека состоит в обременении имущественных прав собственности на объекты недвижимости при их залоге.
С экономической точки зрения ипотека – рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости, позволяющий привлекать дополнительные финансовые средства для реализации любых поектов.
Ипотека – это такой вид залога объекта недвижимости при котором закладываемое имущество не передается в руки кредитора, а остается у должника (залогодателя) в его владении и пользовании.
Это означает, что залогодатель, отдавший объект недвижимости в залог, уже не может быть полным собственником в прямом смысле слова.
Предметом ипотеки могут быть объекты недвижимости, права на которые зарегистрированы в установленном порядке:
- предприятия как единые имущественные комплексы, используемые в предпринимательской деятельности;
- здания и сооружения;
- жилые дома, квартиры и их части;
- гостиницы, дома отдыха, дачи, садовые домики;
- воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты;
- незавершенное строительством объекты недвижимости, материалы и оборудования;
- участки недр, обособленные водные объекты;
- леса, многолетние насаждения;
- земельные участки, находящиеся в собственности граждан, их объединений.
Имущество, которое в соотвествии с законодательством российской федерации не может быть предметом залога:
- часть имущества, раздел которого не возможен без изменения его назначения;
- имущество, изъятое из оборота, на которое не может быть обращено взысканеи;
- имущество, в отношении которого предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена;
- государственное имущество: государственные и муниципальные земли, сельскохозяйственные угодья, государственные и муниципальные индивидуальные и многоквартирные жилые дома, участки недр и особо охраняемые природные территории;
- часть земельного участка, площадь которого меньше минимального размера для различного целевого назначения;
- доля в праве собственности на общее имущество жилого дома отдельно от права собственности на квартиру.3
3. Участники ипотечного кредитования
Оценка и анализ методов финансирования необходимы при анализе потоков дохода от недвижимости. Величину и периодичность получения доходов по закладным на финансовом рынке можно спрогнозировать более точно, чем при инвестировании собственного капитала.
Практическое применение ипотечных кредитов как методов финансирования недвижимости должно обеспечивать выполнение следующих условий:
-достижение прибыльности и возвратности средств;
-сохранение денежных средств кредитора от инфляции;
-защита от рисков;
-доступность заемщику условий предоставления кредита.
Основными участниками системы ипотечного кредитования являются
следующие лица.
Залогодатель – физическое или юридическое лицо, предоставившее недвижимое имущество в залог для обеспечения своего долга.
К ним предъявляются следующие требования:
- надежность и платежеспособность;
- добровольное предоставление в залог недвижимого имущества;
- способность внести авансовые платежи.
Залогодержатели – юридические лица, выдающие кредиты под залог недвижимого имущества. К ним относятся банки, фонды и другие кредитные учреждения, с которыми залогодатели заключают договор о предоставлении ипотечного кредита. Ипотечные кредиторы осуществляют обслуживание выданных ипотечных кредитов в течение всего срока действия договора.
Ипотечный банк – учреждение, которое специализируется на выдаче долгосрочного кредита под залог недвижимости. Ссуды такими банками выдаются не только на жилищное, но и на производственное строительство.
Кредитование через ипотечные банки является классической
схемой ипотечного кредита, на основе которой работает большинство
ипотечных программ в мировой практике.
Преимущества ипотечного кредитования для банков:
- сравнительно низкий риск при выдаче кредитов, так как они обеспечиваются недвижимостью;
- долгосрочность кредитования освобождает банки от частных переговоров с клиентами;
- ипотечные кредиты обеспечивают банку вполне стабильную клиентуру;
- закладные могут активно обращаться на вторичном рынке, что позволяет банку диверсифицировать свой риск, продав закладную после выдачи кредита.
Недостатки ипотечного кредитования для банков:
- необходимость держать в штате узких специалистов-профессионалов – оценщиков недвижимости, которую представляют в залог, что увеличивает издержки банка;
- долгосрочное отвлечение денежных средств;
- большая длительность срока, на который предоставляется кредит,
является большой угрозой предстоящей прибыли банка, так как очень трудно спрогнозировать на десятилетия вперед динамику рыночных процентных ставок.
Фонд – специальный орган по финансированию организации строительства жилья и возврату кредитов залогодателям. В регионах России созданы фонды, реализующие различные способы жилищного инвестирвоания.
Продавцы жилья – могут быть физические и юридические лица, в том числе подрядные строительные организации и риэлтерские фирмы.
Государственные органы регистрации прав на недвижимое имущество – выполняют государственную регистрацию прав на объекты недвижимости и сделок с нею, ведение ЕГРП на недвижимость.
Страховые компании осуществляют страхование заложенных объектов недвижимости.
Оценщики производят профессиональную оценку сданного под залог объекта недвижимости. Существуют независимые оценщики и оценочные агентства.
Поручители – физические и юридические лица, поручившиеся за залогодателя и несущие имущественную ответственность по его обязательствам. Если ипотечное кредитование ведется через фонд, поручитель заключает договор поручительства с этим фондом. Участие поручителя в механизме ипотечного кредитования повышает вероятность возврата денежных средств и обеспечивает устойчивость и непрерывность процесса финансирования.
Инвесторы – юридические и физические лица, приобретающие обеспеченные ипотечными кредитами ценные бумаги, эмитируемые кредиторами или ипотечными агентствами.
В настоящее время разработано множество типов ипотечных кредитов, различающихся в зависимости от схем выдачи, погашения и обслуживания в приросте стоимости.
Схема ипотечного кредита.
В современном мире сложились две основные схемы ипотеки жилья.