47.Оцінка вартості земельної ділчянки

Оцінка землі має на меті визначення ринкової вартості землі або ринковій вартості права оренди земельної ділянки. Ринкова вартість землі, в першу чергу, залежить від її місцеположення і впливів зовнішніх чинників, а також від попиту і пропозиції на ринку земельних ділянок, і не може перевищувати найбільш вірогідні витрати на придбання іншої ділянки еквівалентної корисності. Оцінка землі враховує кількісний і якісний склад комунікацій і можливість приєднання до існуючих мереж, у випадку якщо на земельній ділянці планується будівництво об'єктів нерухомості. Важливим чинником при визначенні ринкової вартості землі, за умови забудови ділянки поліпшеннями є дані інженерно-геологічних і інженерно-геодезичних досліджень що дозволяють визначити склад, стан і властивості ґрунтів і дані про ситуацію і рельєф місцевості, необхідні для прогнозування можливого будівництва, а також витрат пов'язаних з будівництвом.

2. Для оцінки земельних ділянок використовуються такі документи:

2.1. Акти землекористування.

2.2. Інформація щодо інженерно-геологічних умов.

2.3. Інформація щодо місцезнаходження ділянки відносно санітарно-захисних зон.

2.4. Постанови місцевих органів влади щодо землекористування.

2.5. Кошториси витрат на поліпшення земель.

2.6. Документи щодо умов використання земельної ділянки.

Особливості оцінки земельної ділянки, будівель і споруд.

Як фактор і умова виробництва земля має низку особливостей, які впливають на специфіку її грошової оцінки. Передовсім вона не є результатом попередньої праці, є просторово обмеженою, має постійне місцезнаходження, не заміщується іншими засобами виробництва, має фізичну довговічність і за правильного використання не зношується, забезпечує стабільну прибутковість і менший комерційний ризик проти альтернативних варіантів капітальних вкладень. Практично в усіх сферах економічної діяльності (зокрема сільського і лісового господарства) земля становить просторовий базис для об’єктів, які на ній розташовані: будівель, споруд, шляхів, передавальних пристроїв та інших матеріальних елементів, які заведено називати в оціночній діяльності поліпшеннями

Залежно від методичних особливостей оцінки вартості земельні ділянки підприємств розподіляються на дві групи:

- ділянки промислової зони, забудовані в основному виробничими будівлями і спорудами;

- ділянки, зайняті об'єктами соціального призначення (будинки культури, лікарні, готелі, гуртожитки, будинки відпочинку тощо).

Площа земельної ділянки, що оцінюється, включає ділянки, зайняті будовами, виробничими і допоміжними спорудами; ділянки, необхідні для їх утримання; санітарно-захисні зони об'єктів, технічні та інші зони, які належать підприємству.

Залежно від цілей (призначення) оцінка вартості землі може розглядатися, з одного боку, як основа розв'язання законодавче обумовлених завдань (сплата земельного податку) або економічного регулятора земельних відносин (спадщина, дарування та інше), що потребує встановленнянормативної вартості (ціни) землі з урахуванням типових офіційно затверджених інструктивно-методичних документів, а з другого — як незалежна експертнаоцінка, в ході якої визначається ринкова вартість землі або право оренди земельної ділянки.

Характеристика нормативно-грошової оцінки:

- Земельна ділянка розглядається окремо від об'єктів нерухомості, розташованих на ній;

- Ураховуються земельні поліпшення, зроблені за межами земельної ділянки;

- Орієнтована на типові характеристики та пересічно-нормативні умови виробництва;

- Оперує потенційним (нормативним) орендним доходом;

- Не враховує кон'юнктури ринку та економічної ситуації в країні;

- Вартість визначається похідною від площі земельної ділянки величиною;

- Має тільки нормативний характер;

- Не стимулює підвищення ефективності виробництва і раціонального землекористування.

Характеристика експертної оцінки:

- Земельна ділянка розглядається як єдиний земельно-майновий комплекс, | тобто разом з об'єктами нерухомості;

- Ураховуються земельні поліпшення, зроблені як за межами земельної ділянки так і на ній самій;

- Орієнтована на індивідуальні характеристики та умови експлуатації земельної ділянки;

- Оперує реальним орендним доходом;

- Ураховує реальну соціально-економічну ситуацію, яка склалась на дату оцінки;

- Вартість розглядається як похідна від показників дохідності виду діяльності локалізованого в межах ділянки;

- Має ринковий характер;

- Стимулює оптимізацію показників ,ефективності ведення бізнесу і землекористування.

Оцінка вартості та потенціалу земельних ділянок і об'єктів нерухомості ґрунтується на використанні системи принципів, що уможливлюють найбільш адекватне визначення втілених у них можливостей. Вони поділяються на:

- принцип корисності – показує залежність вартості об'єкта оцінки віл його здатності задовольняти вимоги власників;

- принцип заміщення – базується на можливості альтернативного вибору покупцями об'єктів нерухомості чи земельних ділянок (приблизно однорідних за своєю корисністю), та означає, що вартість окремого об'єкта залежить від наявності на ринку та загальної кількості об'єктів-аналогів;

- принцип очікування – означає, що вартість об'єкта безпосередньо залежить від суми виручки, яку очікує отримати теперішній власник майна від останньої угоди перепродажу;

- принцип елімінованості – визначає необхідність врахування вкладу кожного з усього спектра факторів, які впливають на вартість об'єкта оцінки;

- принцип збалансованості – визначає необхідність пошуку оптимального складу всіх компонентів виробничо-господарських систем для кожного типу землекористування, що зумовлює максимальну вартість нерухомості;

- принцип розподілу – означає, що фізичні елементи нерухомості чи права на користування земельними ділянками можна розподіляти та поєднувати в різних комбінаціях, які уможливлюють досягнення найвищої їх вартості;

- ринковий принцип – визначає залежність вартості об'єкта оцінки від рівня ринкових цін на нього;

- принцип оточення - полягає в необхідності узгодження архітектурної однорідності та відповідного характеру землекористування, що уможливлює досягнення максимальної вартості;

- принцип найліпшого та найефективнішого використання – означає, що для оцінки вартості об'єктів нерухомості чи земельних ділянок з можливих варіантів їх господарського використання вибирають той, що дає змогу максимально реалізувати функціональні можливості об'єктів.

Методичні основи оцінки вартості земельних ділянок, будівель і споруд.

Брак ринку промислової нерухомості унеможливлює пропонування однозначної рекомендації щодо використання тих чи інших методичних підходів до оцінювання земельних ділянок підприємств. Разом з тим з урахуванням досвіду, інформаційних можливостей, цілей оцінки, характеру і функціонального профілю ділянок можна виокремити як методологічно самостійні такі базові підходи: 1) метод залишку для землі; 2) метод капіталізації земельної ренти; 3) метод зіставного продажу; 4) метод співвідношення (перенесення); 5) метод витрат на освоєння. Усі інші розрахункові методи, технічні прийоми та їхні комбінації є похідними від цих базових підходів.