2.3.2 Абсолютная земельная рента

Абсолютная земельная рента не связана с качеством и местоположением земель. Она обусловлена в основном правом собственности на землю, правом приложения капитала и извлечения прибыли.

Абсолютная земельная рента (минимальная) устанавливается в одинаковом размере для всех земель на всей территории России, независимо от их качества, местоположения и производительности дополнительных вложений и обусловлена монополией частной собственности на землю. Источник образования абсолютной ренты – излишек прибавочной стоимости над средней прибылью, которая образуется а сельском хозяйстве из-за более низкого процента вкладываемого капитала, трудности перевода капитала из промышленности в сельское хозяйство, межотраслевой конкуренции, уравнивания нормы прибыли капитала сельскохозяйственных товаропроизводителей с общей нормой прибыли.

Две формы ренты (дохода) - дифференциальная земельная рента I и абсолютная рента - не являются заслугой землевладельца (предпринимателя) и поэтому подлежат частичному изъятию в виде земельного налога. В связи с тем, что не существует методов определения реальных величин этих форм ренты, они устанавливаются при кадастровой оценке земель, соответственно, нормативным и расчетным путем.

3 ГОСУДАРСТВЕННАЯ КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ

3.1 Основные положения и этапы государственной оценки земель сельскохозяйственного назначения

Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения — совокупность административных и тех­нических мероприятий, направленных на определение кадастровой стои­мости земельных участков сельскохозяйственного назначения в границах административно-территориальных образований по состоянию на определенную дату. Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий включает:

- определение интегральных характеристик объектов государственной кадастровой оценки по плодородию почв, технологическим свойствам и местоположению;

- определение расчетного рентного дохода и кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий объектов государственной кадастровой оценки.

Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий проводится в границах колхозов и совхозов, по которым проводился IV тур оценки земель. Земельно-оценочная информация объектов государственной кадастровой оценки обобщается по административным районам, земельно-оценочным районам и субъекту РФ.

В ходе земельно-оценочных работ выделены земельно-оценочные районы и оценочные группы почв, по которым рассчитаны баллы бонитета, показатели местоположения хозяйств, индексы затрат по технологическим свойствам внутрихозяйственных земельных участков. Материалы IV тура оценки земель (1987-1989 гг.) положены в основу действующих ставок земельного налога.

В связи с переходом к рыночной экономике и совершенствованием платности земель, исходя из их стоимости, возникла объективная необходимость стоимостной оценки сельскохозяйственных угодий. Непосредственное использование для этих целей материалов последнего IV тура экономической оценки земель не обеспечивает необходимой объективности ввиду существенных изменений общей экономической ситуации в стране.

В соответствии с постановлением Правительства РФ от 25 августа 1999 г.

№ 945 “О государственной кадастровой оценке земель” и “Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель”, утвержденными постановлением Правительства РФ 8 апреля 2000 г. № 316 на территории Российской Федерации предусматривается проведение государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий для налогообложения и иных целей, установленных законодательством.

Для обеспечения сопоставимости результатов государственной кадастровой оценки земель работа выполняется на основе единых методических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения, которые утверждены приказом Министерства экономического развития и торговли РФ № 145 от 01.07.2005 г. Осуществляется оценка в два этапа: на уровне субъектов Российской Федерации и в субъектах РФ.

Первый этап работ проведен в соответствии с Методикой государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации, утвержденной Госкомземом России 11 мая 2000 г. и согласованной Минсельхозпродом России, Мингосимуществом России и Минэкономики России.

На I этапе определены базовые оценочные показатели продуктивности и затрат, расчетный рентный доход и кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий по субъектам РФ.

Второй этап выполняется в соответствии с Правилами государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий в субъекте Российской Федерации, разработанными в развитие Методики (I этапа). Данные правила предусматривают государственную кадастровую оценку сельскохозяйственных угодий в субъекте РФ путем дифференциации базовых оценочных показателей продуктивностей и затрат, установленных на I этапе работ. В субъектах РФ, где выделены земельно-оценочные районы, дифференциация проводится первоначально по земельно-оценочным районам.

Схема ГКОЗ сельскохозяйственного назначения представлена на рисунке 2.

Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения

Оценка кадастровой стоимости несельскохозяйственных угодий

Оценка кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий

Определение продуктивности сельхозугодий

Определение

земельной ренты сельхозугодий

Определение затрат на

использование сельхозугодий

Оценка плодородия (бонитировка почв) сельхозугодий

Оценка местоположения земель

Оценка

технологических свойств земель

Оценка рентообразующих факторов земель

Рисунок 2 – Схема кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения

Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения, с учетом их состава на основании ст. 77 Земельного кодекса РФ и особенностей формирования рентного дохода в сельскохозяйственном производстве, проводится по шести группам земель, выделяемых по функциональному назначению:

I  группа – сельскохозяйственные угодья;

II группа – земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, проездами, прогонами для скота, коммуникациями, полезащитными лесополосами, зданиями, строениями и сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, а также нарушенные земли, находящиеся под промышленной разработкой общераспространенных полезных ископаемых: глины, песка, щебня и т.д.;

III группа – земли под замкнутыми водоемами;

IV группа – земли под древесно-кустарниковой растительностью (за исключением полезащитных лесополос), болотами, нарушенные земли (за исключением тех, на которых ведется промышленная разработка (добыча) общераспространенных полезных ископаемых) и прочие земли (за исключением пригодных под оленьи пастбища);

V группа – земли под лесами, не переведенные в установленном законодательством порядке в состав земель лесного фонда и находящиеся у землевладельцев (землепользователей) на праве постоянного (бессрочного) или безвозмездного пользования;

VI группа – земли пригодные под оленьи пастбища.

В данной курсовой работе земли сельскохозяйственного назначения VI группы отсутствуют.

3.2 Алгоритм расчета кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий

Кадастровая стоимость – это капитализированные расчётный рентный доход. Для расчета кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий могут применяться два метода ГКОЗ:

- рентный метод (основан на вычислении показателя земельной ренты с использованием трех основных рентообразующих факторов);

- затратный метод.

В курсовом проекте выполняем расчёт кадастровой стоимости рентным методом.

Объекты государственной кадастровой оценки группируются в границах бывших колхозов и совхозов до их реформирования, по которым оформлялись материалы почвенных обследований и проводилась внутрихозяйственная оценка земель. Исходная земельно-учетная и результативная земельно-оценочная информация первичных объектов оценки обобщается по административным, земельно-оценочным районам и субъекту Российской Федерации в целом.

Для оценки технологических свойств земельного участка используют показатели: энергоемкость почв; контурность полей (рабочих участков) - размер, конфигурация и их изрезанность препятствиями механизированной обработке; внутрихозяйственная удаленность полей; рельеф и каменистость угодий; рентный доход, обусловленный свойствами объекта кадастровой оценки; интегральный показатель технологических свойств.

Физические значения технологических свойств для конкретного объекта государственной кадастровой оценки переводятся в баллы и коэффициенты по соответствующим шкалам.

Для оценки плодородия используют показатели: бонитет земельных участков в зависимости от почвенного покрова и наличия факторов, влияющих на урожайность культур (эродированность, каменистость, рельеф, мелкоконтурность и другие); рентный доход, обусловленный плодородием почв.

Для оценки местоположения используют показатели: расстояние от оцениваемых земельных участков до пунк­тов реализации сельскохозяйственных продуктов и баз снабже­ния материально-техническими ресурсами; эквивалентное рас­стояние с учетом качества дорог, объемов и классов грузов; рентный доход, обусловленный местоположением объек­тов кадастровой оценки до пунктов реализации сельскохозяйст­венной продукции и баз снабжения материально-техническими ресурсами.

Кадастровая оценка сельхозугодий включает:

- определение интегральных характеристик объектов кадастровой оценки по плодородию почв, технологическим свойствам и местоположению;

- дифференциацию базовых (по субъекту РФ) нормативов продуктивности сельхозугодий и затрат на их использование по объектам кадастро­вой оценки согласно их индивидуальным рентообразующим факторам: плодородию почв, технологическим свойствам и местоположению;

- определение расчетного рентного дохода и кадастровой стоимости объектов кадастровой оценки на основании интегральных показателей по плодородию, техноло­гическим свойствам, местоположения и базовых оценочных нормативов продук­тивности и затрат на использование сельхозугодий, предоставленных субъектам РФ по данным первого этапа государственной кадастровой оценки сельхозугодий.

3.3 Описание технологии государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий

На земельно-учетном плане (приложение 3) выделяем границы населенного пункта и земельных участков, застроенных объектами сельскохозяйственных пред­приятий. Формируем границы трех объектов оценки (хозяйств) площадью (S₁=353,2 га; S₂=368,8 га; S₃= 329,6 га) с полным набором почвенных разновидностей представленных по заданию. Каждый почвенный контур пронумеруем (приложение 2). Также на плане выделяем замкнутые внутрихозяйственные водоемы, дороги и древесно-кустарниковая растительность, лесопокрытые земельные участки.

3.3.1 Определение интегрального показателя плодородия почв по учебному объекту оценки.

Интегральный показатель плодородия почв (разновидности или группы почв) – это относительная величина совокупного влияния признаков и свойств почвы на продуктивность (урожайность) сельскохозяйственных угодий с данным почвенным покровом, измеряемая в баллах бонитета (в диапазоне от 0 до 100).

Интегральный показатель плодородия почв, балл бонитета объекта оценки, рассчитывается на основании баллов бонитета и площадей почвенных контуров объектов оценки, обобщается по каждому административному району. Баллы бонитетов оценочных групп почв берутся из шкалы IV тура оценки земель Архангельской области 1987 – 1989 гг.

Балл бонитета ( ) объекта кадастровой оценки определяется взвешиванием соответствующих баллов бонитета почвенных контуров на сумму их площадей по формуле:

где - балл бонитета объекта кадастровой оценки;

- балл бонитета почвенных контуров;

- площадь почвенных контуров.

Баллы бонитета для трёх объектов кадастровой оценки приведены в таблице 1, поконтурные данные таблица 3.

Таблица 1- Балл бонитета

№ объекта оценки	Балл бонитета
1	2
Первый	42
Второй	46
Третий	44