Основная классификация нежилых помещений

1. Класс А – центральное месторасположение и удобный доступ;

Полностью заново отстроенное здание; микроклимат в здании контролируется при помощи единой системы вентиляции, кондиционирования, отопления; открытая планировка пространства; высота потолков не менее 3,6м; рациональная и эффективная сетка колонн; подземная парковка и удобный доступ к парковке; система бесперебойного электропитания; современная система безопасности здания; профессиональный арендодатель; международная управляющая компания.

2. Класс В - центральное месторасположение и удобный доступ; отремонтированное здание; эффективная планировка этажей в виде офисных блоков; качественный ремонт; круглосуточная охрана; достаточная парковка и удобный доступ к ней; профессиональный арендодатель; профессиональная управляющая компания.

3. Класс С – различное месторасположение; проект возник путем конверсии бывшего НИИ или административного здания; различное состояние помещений; круглосуточная охрана; наличие в здание управляющих структур.

4. Класс D - различное месторасположение; неудобный доступ; дешевый ремонт; 12 часовая охрана; отсутствие в здании управляющих структур.

Обзор рынка офисных помещений Купля-продажа офисных помещений

Офисная площадь на рынке г. Екатеринбурга на дату проведения анализа представлена следующими основными группами зданий:

• Административные здания промышленных предприятий.

• Коммерческие нежилые здания.

• Реконструированный нежилой фонд

Рынок офисных помещений г. Екатеринбурга является в настоящее время наряду с рынком торговых помещений наиболее развитым. С данным типом недвижимости совершается наибольшее количество сделок, что характерно для крупного делового центра, каковым является Екатеринбург. При этом следует отметить, что рынок офисных помещений по сути сегрегирован на два крупных сегмента:

1. помещения в административных зданиях предприятий и коммерческих нежилых зданиях. Достаточно узкий сегмент рынка, насчитывающий, как правило, не более 200 предложений на продажу помещений.

2. Переведенные в нежилое помещение квартиры на первых этажах жилых домов. Предложение таких помещений значительно шире, чем офисов в специализированных зданиях.

Примеров сегмента офисных помещений класса D на момент анализа не было обнаружено. Это говорит о том, что данный сегмент является достаточно узким. Достаточно бурными темпами развивается строительство помещений офисного и торгового назначения в центре города. В последнее время к ним начали подтягиваться и микрорайоны, непосредственно примыкающие к центру.

Определенная часть офисных помещений приобретается в виде небольших отдельно стоящих административных зданий, как правило, требующих значительных затрат на приведение их в надлежащее техническое состояние, или в виде реконструированных квартир в жилых домах. Учитывая, что значительную часть рынка офисных помещений занимают переведенные в нежилые квартиры на 1 этажах жилых зданий, динамику и ценовые характеристики рынка в многом задаются ценами на вторичном рынке жилья. Данные о характеристиках реальных предложений продажи офисной недвижимости, представленных на рынке, приведены в таблице 2.1.

Таблица 2.1. Выборочные данные о характеристиках реальных предложений продажи офисной недвижимости, представленных на рынке г. Екатеринбурга без НДС (18%).

Дата действия предложения	Объект	Описание объекта	Класс объекта	Общая площадь, кв.м	Ценовой пояс	Улица	Дом	Цена предложения 1 кв. м., руб.
1	2	3	4	5	6	7	8	9
188.04.2012	Административное здание	Магазин, капитальный ремонт, отдельный вход, Этаж/этажность: 1/6	А	355	Центр	А.Валека	15	107.042
18.03.2012	Административное здание	Офисное помещение в деловом здании в центре города открытая планировка, высота потолков 4м. Этаж/этажность: 1/14	А	371	Центр	Горького	55	160.107
20.04.2012	Офис	Офисные помещения в отдельном крыле с действующими арендаторами плюс место в подземном паркинге, этаж 5,	В	390	Центр	Горького	63/А	77.357
18.03.2012	Офис	Офисные помещения на втором этаже в центре Екатеринбурга. Помещение с качественной отделкой под ключ: телефоны, интернет, кондиционер, контроль доступа, сейф – дверь. Высота помещения 4 метра. Окна офисного помещения выходят во двор. Возможна аренда паркингов за дополнительную оплату.	А	413	Центр	Пушкина	2/А	79.000
26.04.2012	Офис	Отд.вход, два этажа, кабинет, отличное состояние, Этаж/этажность: 1/3	С	480	Центр	Хохрякова	72	65.000
27.04.2012	Офис	Помещение в жилом доме, высота потолков 3,13м, отдельный вход Этаж/этажность: 1/5	В	493,2	Центр	Красноармейская	37	100.143
19.04.2012	Офис	Помещение на 3 этаже жилого комплекса Антарес, подземная парковка, высота потолков 3м, Этаж/этажность: 3/23	С	500	Центр	Шейнкмана	119	75.000
20.04.2012	Офис	Офисное помещение, отдельный вход. Центр города. Большая проходимость, Этаж/этажность: 2/12	В	550	Центр	Малышева	36	75.000
20.05.2012	Офис	Офисное помещение, отдельный вход. Центр города. Большая проходимость., Этаж/этажность: 2/7	А	600	Центр	Малышева	28	75.000
20.05.2012	Офис	Бизнес Центр «Манхэттэн», Этаж/этажность: 4/17	А	1441	Центр	Мамина- Сибиряка	101	80.000
10.05.2012	Офис	Офисное помещение в жилом доме, отделный вход.	С	620	Центр	Белинского	86	72.000
15.05.2012	Офис	Офисное помещение на 1 этаже, центр города, рядом вся транспортная инфраструктура отличный ремонт, парковка перед офисом.	С	684	Центр	Чапаева	1	87.719

Таблица 2.2.

Наименование ценового пояса	Местоположения, входящие в пояс
Центр	Границы улиц: Московская, Челюскинцев, Восточная, Декабристов, Белинского, Большакова
1 пояс	Автовокзал, ВИЗ, Парковый, Юго-западный, Ботанический, Заречный, Втузгородок, Шарташский рынок, ЖБИ, Пионерский
2 пояс	Уралмаш, Эльмаш, Вокзальный, Завокзальный, Новая Сортировка
3 пояс	Вторчермет, Аппаратный, С.Сортировка, Химмаш, Совхоз, Уктус, Компрессорный
4 пояс	Шарташ, Изоплит, Кольцово, Елизавет, УНЦ, и т.д

Более наглядно положение дел на рынке офисной недвижимости, а также степень влияния на цены факторов местоположения и класса качества продемонстрировано в таблице 2.3

Таблица 2.3.

	Центр
Класс А
Кол-во предложений, всего	5
Цены предложения
Min	75.000
Max	160.000
Класс В
Кол-во предложений, всего	3
Цены предложения
Min	75.000
Max	100.143
Класс С
Кол-во предложений, всего	4
Цены предложения
Min	65.000
Max	87.719
Класс D
Кол-во предложений, всего	0
Цены предложения
Min	0
Max	0

Характеризуя динамику цен на офисную недвижимость следует отметить нестабильность цен предложения на рынке. В 2009 г. за кв. м продавцы офисов запрашивали 76.046 руб. В 2010 г. и 2011г. 57 491 руб. за кв.м и 58 684 руб. за кв.м. соответственно. В 2012 произошёл рост цен за кв.м 63 870 руб. За май ценыснизились на -3,64. С начала 2012 г. изменение цен произошло на +6,18%.

Анализ динамики средних цен на офисную недвижимость представлен в таблице 2.4.

Таблица 2.4. Динамика цен на офисную недвижимость за период с мая 2011г по май 2012г.

Ценовой пояс	Средняя цена предложения 1 кв.м в апреле-2011г.	Средняя цена предложения 1 кв.м в апреле-2012г.	Изменение цен за рассматриваемый период, индекс.
Центр	58 684	63 870	5 186
Итого			5 186