Аренда офисных помещений

Рынок аренды офисных помещений также можно сегментировать по типу сдаваемых в аренду площадей:

1. Помещения в современных офисных и офисно-торговых центрах. Этот сегмент рынка достаточно динамично развивается в связи с окончанием строительства и введением в эксплуатацию целого ряда подобных объектов в основном в центре Екатеринбурга.

2. Помещения в зданиях отраслевых НИИ. Этот сегмент рынка традиционно наиболее широкий. Возникновение данного сегмента рынка аренды офисных помещений связано с приватизацией в 1992-1993 годах в том числе и предприятий отраслевых НИИ. Столкнувшись с резким сокращением востребованности именно отраслевой науки эти предприятия были либо вынуждены сами начать сдачу в аренду своих площадей, как правило, находящихся в центре города, либо в прилегающих к центру престижных районах, либо пришедший к управлению предприятием новый собственник принимал решение о таком использовании незагруженного предприятия. Со временем сдача площадей в аренду становится основным бизнесом сохранившихся к настоящему времени отраслевых институтов. Качество сдаваемых в аренду помещений как правило невысок, за редким исключением, где управлением здания занимается специализированное предприятие по управлению недвижимостью, которое проводит постепенную реконструкцию здания, что позволяет иногда вплотную приблизить качество таких помещений к классу B+.

3. Помещения в административных зданиях предприятий. На дату проведения анализа администрация промышленных предприятий города, часть которых находится в сложном финансово-экономическом положении, активно предлагает в аренду помещения своих административных зданий (такие объявления довольно часто можно встретить в периодической печати). При этом необходимо отметить, что помещения второй группы зданий в силу ряда технологических и конструктивных причин (как правило, здания административных блоков заводоуправлений соединены с бытовыми помещениями обслуживания рабочих предприятий, имеется пропускная система на территории предприятий, помещения АБК не приспособлены для современной офисной технологии и т.д.), могут пользоваться спросом, большей частью, у небольших фирм, занимающихся торгово-посреднической деятельностью и арендующих у предприятий так же и складские помещения.

В таблице 2.5. приведены примеры сдаваемых в аренду помещений.

Таблица 2.5. Выборочные данные о ставках арендной платы за офисные помещения в

г. Екатеринбурге без НДС (18%) и коммунальных услуг в конце апреле – начале мая 2012 г.

Дата действия предложения	Объект	Описание объекта	Класс объекта	Общая площадь, кв.м	Ценовой пояс	Улица	Дом	Цена предложения за 1 кв.м, руб
02.05.2012	Офис	Офисное помещение. 1 этаж	В	315	Центр	Московская	77	1000
02.05.2012	Офис	Помещение в жилом доме. Этаж:1	С	317	Центр	Хохрякова	74	650
14.04.2012	Офис	Офисные помещения класса «А» Этаж/этажность: 1/ 5	А	385	Центр	А. Валека	15	900
02.05.2012	Офис	Офисное помещение в жиом доме, открытая планировкаэтаж/этажность: 1/5	С	340	Центр	Белинского	78	1200
28.04.2012	Офис	интернет, охрана, телефон Этаж/этажность: 4/ 10	В	1000	Центр	Радищева	28	950
11.05.2012	Административное здание	Бизнес Центр "Саммит", лифты премиум-класса "SIGMA", охрана.	А	500	Центр	8 марта	51	1400
18.04.2012	Офис	Этаж/этажность: 1/14	В	500	Центр	Мамина-Сибиряка	126	1500
12.05.2012	Офис	1-й этаж, отдельный вход, парковка, высокая проходимость	А	473	Центр	Декабристов	45	2000

Более наглядно ситуацию на рынке аренды офисных помещений характеризуют цифры, представленные в таблице 2.6:

Таблица 2.6.

	Центр
Класс А
Кол-во предложений, всего	3
Цены предложения
Min	900
Max	2000
Класс В
Кол-во предложений, всего	3
Цены предложения
Min	950
Max	1500
Класс С
Кол-во предложений, всего	2
Цены предложения
Min	650
Max	1200
Класс D
Кол-во предложений, всего	0
Цены предложения
Min	0
Max	0

Предложение помещений класса «А» и «В» одинаково на рынке. В апреле – мае 2012 г. было обнаружено по 3 предложения сдаваемых в аренду. Максимальная стоимость предложения класса «А» офисных помещений составляет 2000 руб. за 1 кв.м. Ценовой диапозон помещений класса «В» лежит в пределах 1500. При анализе была земечена странная тенденция завышения цен на помещения класса «В».

Предложений аренды объектов класса «С» меньше. Это может говорить о том, что собственники больше заинтересованы в продажи данных помещений, нежели сдавать в аренду. Диапозон цен данного сектора 650 – 1200 руб. за 1 кв.м.

Характеризуя динамику цен на офисную недвижимость следует отметить нестабильность цен предложения на рынке. В 2009 г. за кв. м арендаторы офисов запрашивали 733 руб. за кв.м. В 2010 г. цены не на много повысились 741 руб. за кв.м. А вот в 2011г. цена упала до 513 руб. за кв.м. В 2012 произошёл рост цен за кв.м 762 руб., однако до уровня 2009 и 2010гг. пока не дошло. За май цены повысились на +6,4%. С начала 2012 г. цены снизились на +2,86%.

Анализ динамики средних цен на офисную недвижимость представлен в таблице 2.6.

Таблица 2.4. Динамика цен на офисную недвижимость за период с апреля 2011 по апрель 2012 года.

Ценовой пояс	Средняя цена предложения 1 кв.м в апреле-2011г.	Средняя цена предложения 1 кв.м в апреле-2012г.	Изменение цен за рассматриваемый период
Центр	513	762	249
Итого			249