9.1. Право пожизненного наследуемого владения земельным участком

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком имеет давние исторические корни. В римском праве оно называлось эмфитевзисом (Этот термин введен сейчас в Гражданский кодекс Украины (вступивший в силу с 1 января 2004 г.) и означает право пользования земельным участком для сельскохозяйственных нужд; данному институту посвящена глава 33 ГКУ (ст. 407—412). Хотя в римском праве субъект эмфитевзиса назывался эмфитевтой, ГКУ называет его землепользователем). Территория Римского государства, ее земля, принадлежала римскому народу и частные лица не могли иметь на земельные участки никаких прав. Однако эти земельные участки надо было обрабатывать. Поэтому государство выделяло небольшие земельные участки отдельным гражданам в долгосрочную, а фактически в постоянную аренду за соответствующую плату. Владелец участка не мог быть согнан с земли до тех пор, пока он эту плату надлежащим образом вносил. Участок переходил по наследству и даже мог быть отчужден владельцем, правда, при продаже участка он был обязан уведомить собственника (т.е. государство) и отчислить ему 2% с продажной цены или предоставить собственнику право первой купли. Такой владелец именовался эмфитевтой. Он мог изменять хозяйственное назначение участка, но не ухудшать его. Эмфитевта имел защиту своего права даже от собственника. Часто в такую постоянную аренду участки отдавались солдатам, отслужившим положенный срок в армии, ветеранам, инвалидам. Подобная практика по отношению к пожилым воинам встречается и в последующих правовых системах. Особое значение эмфитевзис получил в средние века, став моделью для конструкции феодальной (феод, лен — наследственное владение землей) и крепостнической собственности (чинш).

В России после Октябрьской революции 1917 г. вся земля была национализирована, а значительная масса земель сельскохозяйственного назначения была отдана в пользование колхозам, совхозам, опытным станциям, питомникам и другим государственным сельскохозяйственным предприятиям, кооперативным и общественным организациям. Земли же несельскохозяйственного назначения, используемые для нужд промышленности, транспорта, строительства, а также для культурно-просветительских целей, отдавались в ведение и пользование предприятий и учреждений, кооперативных и других общественных организаций. Затем появилось право трудового землепользования, которое предоставлялось гражданам для сельскохозяйственной обработки земли в крестьянских хозяйствах пожизненно с правом наследования. Это право исчезло со всеобщей коллективизацией. Однако необходимость в пользовании земельными участками для подсобного хозяйства сохранялась, поэтому государство продолжало выделять их гражданам в землепользование.

Законом определялись и категории землепользователей. Согласно Земельному кодексу РСФСР 1970 г. к ним относились: 1) совхозы и другие государственные сельскохозяйственные предприятия и организации (гл. XII); 2) научно-исследовательские, учебные и другие сельскохозяйственные учреждения (гл. XIII); 3) несельскохозяйственные предприятия, организации и учреждения (гл. XIV); 4) семьи колхозников или колхозных дворов (гл. XV); 5) рабочие, служащие и другие граждане, проживающие в сельской местности (гл. XVI); 6) предприятия, организации и учреждения, которым земельные участки предоставлялись для коллективного огородничества и садоводства (гл. XVII); 7) граждане, занимающиеся индивиадуальной трудовой деятельностью в сельском хозяйстве (гл. XVIII).

28 февраля 1990 г. были приняты Основы законодательства о земле Союза ССР и союзных республик. Частная собственность на землю этим актом еще не устанавливалась, но взамен нее было введено право пожизненного наследуемого владения земельным участком. По сути оно являлось суррогатом права частной собственности, его предшественником. Титулом этого права обладали только физические лица — граждане. Помимо правомочия владения они обладали и правомочием пользования, а также весьма ограниченным правомочием распоряжения — граждане могли завещать земельный участок, а землевладельцы-фермеры могли еще обменять его или сдать в аренду.

С 1 января 1991 г. был введен в действие Закон РСФСР «О собственности в РСФСР». Согласно статья 6 этого Закона земельные участки могли находиться в частной, государственной, муниципальной собственности и собственности общественных объединений или предоставляться во впадение и пользование гражданину или юридическому лицу.

25 апреля 1991 г. был принят Земельный кодекс РСФСР, в котором был воспроизведен институт права пожизненного наследуемого владения земельным участком (ст. 7 и др.) По своему содержанию он близок к чиншевому праву. Субъекты этого права стали именоваться землевладельцами и обладали почти всеми правами собственников за исключением двух — они не вправе были продавать этот участок и не имели права на получение стоимости земельного участка в случае его изъятия для государственных и общественных нужд. Указанное право характеризовалось любопытной особенностью.

Через три года после принятия Земельного кодекса РСФСР был принят Указ Президента Российской Федерации от 24 декабря 1993 г. № 2287 «О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации», который признал недействующими почти половину статей Земельного кодекса. Среди указанных статей оказались и нормы, регулирующие пожизненное наследуемое владение земельным участком. Более того, этим Указом вообще были исключены по всему тексту Земельного кодекса РСФСР слова «пожизненное наследуемое владение» (в соответствующем падеже). Но вместе с тем сам термин «землевладелец» был сохранен (в ст. 27-29, 38, 45, 46, 52-55), как и термин «землевладение» (ст. 47). Данным Указом были признаны утратившими силу также пять статей действовавшего в то время Закона РСФСР «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», в которых использовался термин «пожизненное наследуемое владение». Однако он остался в других, действующих статьях этих нормативных актов. Кроме того, термины «землевладение», «землевладелец», «пожизненное наследуемое владение» встречались и в ряде других действовавших нормативных правовых актах.

Принятая в 1994 г. часть первая Гражданского кодекса Российской Федерации сохранила указанное вещное право — в главе 17 ГК РФ ему посвящены три статьи (265-267). Однако эта глава согласно статье 13 Федерального закона от 30 ноября 1994 г. № 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» первоначально должна была быть введена в действие со дня вступления в силу нового Земельного кодекса Российской Федерации. Но Федеральным законом от 16 апреля 2001 г. № 45-ФЗ редакция статьи 13 указанного Вводного закона была изменена. С этого момента нормы главы 17 ГК РФ вводились в действие со дня вступления в силу уже двух законов — Земельного кодекса Российской Федерации и Закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». С другой стороны, эти нормы вводились в действие только относительно сделок с земельными участками сельскохозяйственных угодий. Напомним, что согласно и ЗК РСФСР 1970 г., и ЗК РСФСР 1991 г., и ЗК РФ 2001 г. все земли в России по целевому назначению подразделяются на ряд категорий, среди которых на первом месте всегда стояли земли сельскохозяйственного назначения. Что же касается сделок с земельными участками других категорий, то из смысла новой редакции вышеназванного Вводного закона вытекало, что в этих случаях нормы главы 17 ГК РФ с 16 апреля 2001 г. действуют в полном объеме.

Гражданин, которому предоставили право пожизненного наследуемого владения земельным участком, получал права владения и пользования им. Если из условий Пользования земельным участком не вытекало другое, землевладельцу предоставлялось право возводить на этом участке здания, сооружения и создавать другое недвижимое имущество, приобретая на него право собственности. Кроме того, он получал и ограниченное право распоряжения земельным участком — ему предоставлялось право передавать земельный участок по наследству, а также в аренду или в безвозмездное срочное пользование другим лицам. Однако продавать земельный участок, сдавать его в залог, а также совершать иные сделки, которые влекут или могут повлечь отчуждение участка, землевладелец не мог (ст. 265-267 ГК РФ).

25 октября 2001 г. был принят новый Земельный кодекс Российской Федерации. Он несколько по-иному определил право пожизненного наследуемого владения земельным участком (ст. 21 ЗК РФ). Оно сохранилось у тех граждан, кому ранее это право предоставлялось. Однако после введения Земельного кодекса в действие предоставление такого права собственником участка уже не допускается. Тем гражданам, у которых имелись земельные участке на данном титуле, предоставляется право однократно бесплатно приобрести их в собственность. Следует заметить, что с 25 октября 2001 г. право пожизненного наследуемого владения земельным участком стало более ограниченным. Теперь землевладелец может распоряжаться земельным участком только путем передачи его по наследству. Все остальные формы правомочия распоряжения не допускаются.

Таким образом, видим явное противоречие между нормой Гражданского кодекса (п. 1 ст. 267) и нормой Земельного кодекса РФ (ст. 21) — согласно пункту 1 ст. 267 ГК РФ землевладелец имел право передавать его в аренду или в безвозмездное срочное пользование (т.е. осуществлять ограниченное правомочие распоряжения), а согласно п. 2 ст. 21 ЗК РФ он такого права лишен. По-видимому, в данном случае будет действовать правило lex posterior derogat priori (позднейшим законом отменяется более ранний).

9.2. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком

Некоторые современные авторы сравнивают данное право с римским узуфруктом. Такое сравнение действительно четко просматривается. Например, известный римский юрист Павел писал, что «узуфрукт есть право пользоваться чужими вещами и извлекать из них плоды с сохранением в целости субстанции вещей» (D.7.1.1.).

В ряде государств, образованных на территории бывшего СССР, гражданское законодательство ввело именно институт узуфрукта. Так, Гражданский кодекс Азербайджанской Республики среди прав вещного пользования знает узуфрукт как разновидность права ограниченного пользования чужой недвижимой вещью (ст. 263—268). Узуфруктом, как устанавливается в статье 263 ГК АР, является такое обременение вещи или прав, при котором лицо, в пользу которого установлено обременение (узуфруктуар), имеет право на пользование вещью или правами и на извлечение из них выгоды, однако в отличие от собственника не имеет права сдавать их в залог, отчуждать или завещать. Узуфрукт по этому законодательству может устанавливаться не только на земельный участок, но и на жилье, а также на другие объекты недвижимости.

Согласно статье 242 ГК Грузии любая недвижимая вещь может быть передана в пользование другому лицу так, что оно будет правомочно как собственник использовать эту вещь и не допускать пользования ею третьими лицами, однако в отличие от собственника оно не имеет права закладывать, отчуждать или передавать по наследству эту вещь (узуфрукт).

В соответствии со ст. 395 ГК Республики Молдова узуфруктом признается право пользования одним лицом (узуфруктуарием) определенный или определяемый период времени вещью другого лица (номинального собственника), получения ее плодов на тех же условиях, что и собственник, но с обязанностью сохранения существа вещи. Узуфруктуарий обладает правом владения вещью, но не может произвести ее отчуждение. Но в отличие от законодательства других государств Гражданский кодекс Молдовы допускает в качестве предмета узуфрукта любые непотребляемые вещи — не только недвижимые, но и движимые.

Российское гражданское законодательство пока не приняло институт узуфрукта, ограничившись лишь вещным правом постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Субъект этого права — землепользователь осуществляет правомочия владения и пользования земельным участком в пределах, установленных законом, иными правовыми актами и актом о предоставлении участка в пользование. Собственником такого земельного участка является публично-правовое образование любого уровня. Этот собственник (Российская Федерация, субъект Российской Федерации, муниципальное образование) через свои уполномоченные на то органы власти и принимает решение о передаче земельного участка конкретному землепользователю. Но, как и в первом случае, гражданское и земельное законодательство здесь входят между собой в противоречие. Согласно статье 268 ГК РФ землепользователем может быть как физическое, так и любое юридическое лицо. Землепользователь вправе, если иное не предусмотрено законом, самостоятельно использовать земельный участок в целях, для которых он предоставлен. В частности, он может возводить для этих целей на участке здания, сооружения и другое недвижимое имущество. Все созданное им таким образом недвижимое имущество становится его собственностью. Однако распоряжаться участком — передавать его в аренду или безвозмездное срочное пользование — он вправе только с согласия собственника участка. Землепользователь вправе произвести отчуждение возведенного им на таком участке недвижимого имущества (продать, обменять, передать по договору ренты и т.п.). В этом случае новый собственник этого недвижимого имущества приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний землепользователь (бывший собственник недвижимого имущества). Более того, даже если сам собственник земельного участка продаст его или иным способом произведет отчуждение земельного участка, собственник недвижимости, расположенной на этом участке, Сохраняет титул землепользователя. Однако новый Земельный кодекс России ограничил число землепользователей. Теперь этим правом обладают только четыре категории: государственные и муниципальные учреждения (т.е. юридические лица — некоммерческие организации); федеральные казенные предприятия (т.е. юридические лица — коммерческие организации); органы государственной власти; органы местного самоуправления.

Все остальные юридические лица могут приобретать теперь земельные участки для своих нужд только в аренду либо в собственность. К остальным юридическим лицам, таким образом, относятся все коммерческие организации (за исключением федеральных казенных предприятий) и все некоммерческие организации (за исключением государственных и муниципальных учреждений). Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование вообще не предоставляются. Те же граждане и юридические лица, которые обладали таким правом до введения в действие Земельного кодекса, его сохранили, но без права распоряжаться такими участками. Физическим лицам, кроме того, предоставлено право однократного бесплатного приобретения этих участков в собственность.

Таким образом, и в данном случае имеется коллизия между гражданским и земельным законодательством.

В соответствии со ст. 7 ГК РФ нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать настоящему Кодексу. При этом к регулируемым гражданским законодательством имущественным отношениям относится только определенная их часть, в том числе отношения собственности и гражданского оборота движимого и недвижимого имущества. В то же время земля и другие природные ресурсы в соответствии с Конституцией РФ (ст. 9, 36) включены в число объектов частной собственности и, следовательно, стали предметом гражданского оборота. Соответственно расширился диапазон охвата отношений, регулируемых гражданским законодательством. С признанием земли и природных ресурсов в качестве объектов гражданского оборота они вошли в сферу регулирования гражданским правом. В связи с этим не должно быть различий между понятиями, применяемыми в гражданском и земельном праве в отношении права собственности и других вещных прав на землю.