2.6 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Недвижимость – это имущество, которое может использоваться не одним, а несколькими способами. Поскольку каждому способу использования объекта недвижимости соответствует определенная величина его стоимости, то перед проведением оценки выбирается один способ использования, называемый наилучшим и наиболее эффективным.

Заключение о наилучшем использовании отражает мнение Оценщика исходя из анализа состояния рынка. Понятие “наилучшее и наиболее эффективное использование”, применяемое в данном отчете, подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования имеет своим результатом:

1) максимальную остаточную стоимость земли;

2) максимальную стоимость собственности при подходящей долгосрочной норме отдачи и величине риска.

Первый критерий используется для оценки участка земли как свободного при необходимости отдельной оценки участка земли или при выборе объектов для сравнительного анализа.

Второй критерий используется при определении характера использования собственности, обеспечивающего максимальный возврат инвестированного капитала и при выборе объекта для сравнительного анализа

2.7 Определение стоимости объекта

Теория оценки недвижимости рассматривает возможность применения трех подходов при определении рыночной стоимости: с точки зрения затрат, сравнения аналогов продаж и с точки зрения приносимого объектом дохода. Возможность и целесообразность применения каждого из подходов, а также выбор методики расчета в рамках каждого подхода определяется в каждом случае отдельно, исходя из специфики объекта оценки, целей оценки, наличия необходимой ин­формации, а также других факторов. В данной работе предлагается провести оценку объекта недви­жимости каждым из трех способов и затем по результатам проведенных оценок сделать окончательный вывод о рыночной стоимости оцениваемого объекта.

2.7.1 Затратный подход

Затратный подход основан на определении затрат, которые может понести потенциальный покупатель недвижимости при строительстве здания или сооружения, аналогичного по своим физическим параметрам или потребительским свойствам оцениваемой недвижимости.

Стоимость недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, соответствует полному праву собственности и равна сумме рыночной стоимости участка земли и стоимости нового строительства улучшений за минусом накопленного износа.

Стоимость нового строительства улучшений в зависимости от типа объекта оценки и условий может выступать в виде восстановительной стоимости или стоимости замещения.

Алгоритм определения стоимости объекта недвижимости затратным подходом:

1. определить стоимость земельного участка в предположении, что он не застроен;

2. определить восстановительную стоимость (стоимость воспроизводства или стоимость замещения) улучшений;

3. определить дополнительные затраты, необходимые для того, чтобы довести объект до состояния рыночных требований и уровня загрузки помещений;

4. определить полную восстановительную стоимость улучшений

5. определить величину накопленного износа:

- физического износа ( устранимого и неустранимого ),

- функционального износа ( устранимого и неустранимого)

- внешнего износа

6. определить остаточную стоимость объекта оценки;

7. к полученной величине полной восстановительной стоимости с учетом износа добавить стоимость земельного участка.

Рассмотрим последовательно особенности каждого шага представленного алгоритма.

■ Стоимость земельного участка в данной работе следует определить сравнительным методом (экспертным методом расчета и методом внесения поправок)

Основу экспертных методов расчета и внесения поправок, обычно процентных, составляет субъективное мнение эксперта – оценщика о том насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога.

Данные о продаже земельных участков на местном рынке представить в следующем виде ( табл. 2.3 ).

Таблица 2.3

Информация о продаже земельных участков

Номер участка	Цена продажи ден. ед.	Время продажи	Площадь участка	Геологические характеристики	Топографические характеристики
1	3000	5 месяцев назад	0,05	5% хуже	2% лучше

Стоимость оцениваемого объекта определяется следующим образом.

Обозначим стоимость объекта оценки Х, а цену продажи сопоставимого аналога примем равной 1,0 тогда:

1. если объект лучше аналога на 15%, тогда цена аналога должна увеличиться на те же 15%: х = 1,0 + 15% ∙ 1,0 = 1,15;

2. если оцениваемый объект хуже аналога на 15%, цена аналога уменьшится :

х = 1,0 - 15% ∙ 1,0 = 0,85;

3) если аналог лучше оцениваемого объекта на 15%, тогда цена аналога должна уменьшиться : 1,0 = х +15% х → х = 0,87;

4) если аналог хуже оцениваемого объекта на 15%, тогда цена аналога должна вырасти 1,0 = х -15% х → х = 1,18

■ Восстановительная стоимость (ВС) строительства оцениваемого объекта недвижимости рассчитывается в текущих ценах как нового (без учета накопленного износа) и соотнесенная к дате оценки.

Она может быть рассчитана на базе стоимости воспроизводства или стоимости замещения. Выбор расчета указанных стоимостей требует определенного обоснования и зависит от многих факторов: цели оценки, количества и качества собранной информации об объекте оценки, его физических характеристик и т.д.

Стоимость воспроизводства – затраты на строительство в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого здания с использованием таких же строительных материалов, стандартов и проекта.

Стоимость замещения – затраты на строительство в текущих ценах на действительную дату оценки объекта такой же полезности с использованием современных материалов, стандартов, проектов и архитектурных решений.

Выбор расчета стоимости замещения является обоснованным, если у оцениваемого здания имеются признаки функционального износа, что снижает коммерческую привлекательность для потенциального покупателя.

Полная восстановительная стоимость (ПВС) – восстановительная стоимость основных фондов с учетом сопутствующих затрат, необходимых для начала эксплуатации активов.

В основе определения восстановительной стоимости лежит расчет затрат, связанных со строительством объекта и сдачей его заказчику. В себестоимости строительства принято выделять прямые и косвенные затраты, прибыль предпринимателя.

CC = ПИ + КИ + ПП , (1)

где СС – стоимость нового строительства ;

ПИ – прямые издержки ;

КИ - косвенные издержки ;

ПП – прибыль предпринимателя

Прямые затраты – затраты, непосредственно связанные со строительством. К ним относятся :

• стоимость строительных материалов, изделий и оборудования;

• заработная плата рабочих ;

• стоимость сопутствующих строительству сооружений и инженерных сетей;

• стоимость коммунальных услуг;

• стоимость доставки и хранения материалов и пр.

Косвенные затраты – затраты, не относящиеся непосредственно к строительству:

• гонорары проектно – сметным организациям;

• маркетинговые, страховые и рекламные расходы;

• другие затраты.

■ Для определения стоимости нового строительства в данной работе следует использовать один из методов расчета затрат:

-метод единичных расценок (сметный метод);

- индексный метод ;

- метод сравнительной единицы

Метод единичных расценок (сметный метод) можно использовать в одном из его вариантов:

1. ресурсный метод;

2. ресурсно- индексный метод

Ресурсный метод – метод расчета в текущих ценах исходя из потребности в материалах, изделиях, конструкциях, а также данных о расстояниях и способах их доставки на место строительства, расходе энергоносителей на технологические цели, времени эксплуатации строительных машин и их составе, затратах труда рабочих.

Сметная стоимость строительства рассчитывается по формуле :

СС смет = С смр + Соб + ПрЗ , (2)

где СС смет – сметная стоимость строительства ;

С смр – стоимость строительно – монтажных работ;

Соб – затраты на приобретение (изготовление) оборудования;

ПрЗ – прочие затраты.

С смр = ПЗ + НР + ПН , (3)

где ПЗ – прямые затраты

НР – накладные расходы

ПН – плановые накопления ( процент от суммы ПЗ И НР )

Главное назначение сметных норм состоит в определении нормативного количества ресурсов, требующихся для выполнения определенного вида работ, и как следствие, их стоимостных показателей.

Общая структура затрат при расчете сметной стоимости ресурсным методом.

1.Строительно – монтажные работы

1.1 Прямые затраты ( затраты, непосредственно связанные со строительством):

1.1.1 Стоимость строительных материалов, изделий и конструкций

1.1.2 Заработная плата основных рабочих (рассчитывается обычно в процентном отношении к стоимости строительных материалов )

1.1.3 Эксплуатационные затраты:

- стоимость коммунальных услуг;

- эксплуатация машин и механизмов;

- доставка и хранение материалов и пр.;

1.1.4 Стоимость сопутствующих строительству временных сооружений и инженерных сетей

1.2 Накладные расходы (затраты, необходимые для создания общих условий строительного производства, его организации и обслуживания)

1.3 Затраты подрядчика ( п.1.1 + п.1.2 )

1.4 Плановые накопления (прибыль подрядчика )

1.5 Цена подрядчика (п.1.3 +п.1.4)

2.Стоимость инженерного оборудования

3.Косвенные затраты инвестора

3.1 Инвестиции в землю

3.2 Оплата услуг проектно – сметных организаций

3.3 Маркетинговые, рекламные, страховые затраты

3.4 Текущие расходы в период между окончанием строительства и продажей объекта

3.5 Прочие затраты

3.6 Налоги

4. Затраты инвестора ( п.1.5 + п.2 + п.3 )

5. Прибыль инвестора

6. Восстановительная стоимость (п.4 + п.5)

Ресурсно – индексный метод – это сочетание ресурсного метода с системой индексов на ресурсы, используемые в строительстве

Индексный метод – пересчет затрат по строкам сметы из базисного уровня цен в текущий уровень цен при помощи индексов.

СНС = I * СС смет + КИ' + ПП , (4)

где I – индекс цен

КИ' - косвенные издержки не учитываемые нормативами прочих затрат

Индекс цен используется для перехода от базисного уровня цен, в котором разработана смета или определена стоимость аналога, к стоимости на дату оценки

, (5 )

где С тек – стоимость текущая ;

С баз – стоимость базовая

Основными источниками информации являются специализированные справочники и программные комплексы ( Сборники : Укрупненные показатели восстановительной стоимости; Укрупненные показатели стоимости строительства; Справочник оценщика: “Промышленные здания”, “Жилые дома” и Справочник “Современные инженерные системы зданий” компании КО – ИНВЕСТ).

■ Метод сравнительной единицы предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы (1м², 1м³ ) аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планировка, оборудование, права собственности ит.д.)

Если в качестве сравнительной единицы выбрана стоимость 1м² типичного сооружения, то стоимость оцениваемого объекта определяется по формуле

Co = C1 м² ∙ So ∙ Кп ∙ Кн ∙ Км ∙ Кв ∙ Кпз ∙ Кндс, (6)

где Co – стоимость оцениваемого объекта;

C1 м² – стоимость 1 м² типичного сооружения на базовую дату;

So – площадь оцениваемого объекта (количество единиц сравнения);

Кп – коэффициент, учитывающий возможное несоответствие данных по площади объекта, полученных в БТИ (бюро технической инвентаризации), и строительной площади (Кп = 1,1…1,2);

Кн – коэффициент, учитывающий имеющееся несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного объекта Кн=1);

Км – коэффициент, учитывающий местоположение объекта;

Кв – коэффициент времени, учитывающий изменение стоимости строительно - монтажных работ в период между базовой датой и датой на момент оценки ;

Кпз – коэффициент, учитывающий прибыль застройщика;

Кндс – коэффициент, учитывающий НДС.

Поскольку в большинстве случаев базой для сравнения является стоимость сравнительной единицы не идентичного объекта, а близкого аналога, то рассчитанная по методу сравнительной единицы стоимость объекта является стоимостью замещения.

Информационной базой для приведенной методики расчета может служить ежеквартальное издание консалтинговой компании “КО – ИНВЕСТ”, “Индексы цен в строительстве”(межрегиональный информационно- аналитический бюллетень, из которого можно получить информацию о динамике текущих и прогнозных цен на здания, сооружения, строительно - монтажные работы, материалы, конструкции, технологическое оборудование по всем регионам России).

■ Определение накопленного износа.

Различают следующие виды накопленного износа.

1. Физический износ (исправимый и неисправимый) – физическое разрушение строительных конструкций и материалов под действием различных факторов (перегрузка, неправильная эксплуатация и т.д.)

Исправимый (устранимый) износ – это износ, расходы по исправлению которого меньше суммы самого износа.

Исправимый физический износ может быть определен на основе:

а) процента износа, установленного экспертным путем в результате осмотра помещения

б) величины стоимости ремонта.

Неисправимый физический износ рассчитывается по формуле:

, (7)

где СК –восстановительная стоимость по краткоживущим элементам за вычетом исправимого износа ;

i – вид краткоживущего элемента ;

Тфакт – фактический срок эксплуатации элементов;

Т норм – нормативный срок эксплуатации, определяемый нормами планово- предупредительного ремонта ;

j – вид долгоживущего элемента;

Т действ – действительный возраст элементов;

Т физ – общая физическая жизнь элементов.

2. Функциональный износ (исправимый и неисправимый) – снижение функциональной полезности, вызванное несоответствием характеристик зданий и сооружений современным рыночным стандартам и представлениям о характеристиках данного типа недвижимости (устаревшее инженерное оборудование и т.д.).

Различают следующие варианты исправимого функционального износа :

а) отсутствие компонентов, наличие которых является обязательным в соответствии с текущими рыночными стандартами

ИФцИ = СДК о – СДК с , (8)

где СДК о – стоимость добавления компонентов на дату оценки;

СДК с – стоимость добавления компонентов при их строительстве, если бы оно осуществлялось в текущий момент времени.

б) наличие устаревших компонентов

ИФцИ = ВСЭ – ИФ + СДМ – ВМ + УНЭ + СНЭ , (9)

где ВСЭ – восстановительная стоимость элемента, который надо заменить;

ИФ – износ физический;

СДМ – стоимость демонтажа;

ВМ – возврат материалов;

УНЭ – установка нового элемента;

СНС – стоимость нового элемента

в) наличие сверхулучшений

ИФцИ = ВСС – ИФ +СДМ – ВМ, (10)

где ВСС –восстановительная стоимость сверхулучшений

Варианты неисправимого функционального износа:

а) отсутствие в составе объекта недвижимости компонентов, необходимых с точки зрения рыночных стандартов

НФцИ = КП – СНС , (11)

где СНС – стоимость нового строительства данного компонента;

КП – капитализированные потери (по ставке капитализации для зданий), связанные с отсутствием некоторого компонента

б) наличие в составе объекта недвижимости излишних с точки зрения рынка элементов ( сверхулучшений)

НФцИ = СНС – ФИ + КП , (12)

где ФИ – физический износ

Методы оценки накопленного износа:

1) метод экономического возраста

Накопленный износ рассчитывается по формуле

(13)

где И – накопленный износ;

Тэфф – эффективный возраст здания ;

Т экон –общая экономическая жизнь ;

СНС – стоимость нового строительства

2 ) модифицированный метод экономического возраста

Накопленный износ рассчитывается по формуле:

(14)

где ИИ – исправимый износ;

НИ – неисправимый износ;

3) метод сравнения продаж

Накопленный износ рассчитывается по формуле

И = dИ · СНС , (15)

где dИ – доля износа определенного вида недвижимости, взятая на основе сравнения рыночной информации о продажах.

4) метод разбивки по компонентам

Накопленный износ рассчитывается по формуле

НакоплИ = ИФИ + НФИ + ИФцИ + НФцИ + ВИ, (16)

где НакоплИ – накопленный износ;

ИФИ – исправимый физический износ;

НФИ – неисправимый физический износ;

ИФцИ – исправимый функциональный износ;

НФцИ – неисправимый функциональный износ;

ВИ – внешний износ.