2.7.4. Согласование результатов и заключение в рыночной стоимости объекта

В результате анализа применимости каждого подхода для оценки объектов недвижимости можно сделать следующие выводы :

1. Затратный подход полезен в основном для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка, либо для объектов с незначительным износом.

2. Сравнительный подход отражает ту цену, которая может возникнуть на рынке с учетом всех тенденций рынка и предпочтений покупателей.

3. Подход с точки зрения доходности отражает ту предельную стоимость, больше которой не будет платить потенциальный инвестор, рассчитывающий на типичное использование объекта и принятые ставки доходности. В связи с этим, учитывая, что решения типичных инвесторов для данного типа объектов опирается в основном на стремление получить максимальный доход от владения, доходность в данном случае имеет больший вес при решении об окончании стоимости объекта.

Для определения обоснованной рыночной стоимости рассматриваемого объекта следует рассчитать весовые коэффициенты, отражающие долю каждого из использованных подходов в определении итоговой стоимости объекта (табл.2.4)

Таблица 2.4

Согласование различных методов оценки объекта

Показатели	Затратный подход	Сравнительный подход	Доходный подход
Достоверность информации
Полнота информации
Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца
Способность учитывать конъюнктуру рынка
Способность учитывать размер объекта
Способность учитывать местоположение объекта
Способность учитывать доходность объекта
Допущения принятые в расчетах
Весовые показатели достоверности метода оценки

Стоимость объекта определяется по формуле

V = V1 ∙ Q1 + V2 ∙ Q2 + V3 ∙ Q3 , (25)

где V – обоснованная рыночная стоимость объекта оценки, руб.;

V1,V2,V3 – стоимость объекта, определенная с использованием затратного, сравнительного и доходного подходов соответственно, руб;

Q1, Q2, Q3 – средневзвешенное значение достоверности затратного, сравнительного и доходного подходов соответственно.

3. Краткий пример отчета по оценке недвижимости

3.1. Описание и анализ объекта оценки

Описание объекта оценки произведено на основании проекта № 9 – 2000 МУП «Городской дизайн-центр», г. Челябинск.

Объект представляет собой кафе на 25 посадочных мест горнолыжного спортивно-оздоровительного комплекса «Каменный цветок» г.Трехгорный. Это одноэтажное здание, расположенное на территории спорткомплекса.

Площадь застройки – 271,77 м.

Общая площадь – 437,82 м².

Строительный объем – 1883,43 м³.

Высота здания – 6,20 м.

Год постройки – 2006 г.

Таблица 3.1.

Перечень внутренних помещений и распределение площа­дей

Помещение	Площадь, м
1. Тамбур главного входа	6,70
2. Вестибюль	19,17
3. Гардероб	6,00
4. Санузел для посетителей	2,75
5. Подсобное помещение	5,70
6. Обеденный зал	90,00
7. Гардероб для персонала, подсобное помещение	5,34
8. Подсобная бара	13,42
9. Кладовая	7,63
10. Санузел для персонала	3,30
11. Электрощитовая	5,50
12. Коридор	12,84
13. Кладовая уборочного инвентаря	3,16
14. Тамбур	2,10
15. Тарная, моечная	5,34

Таблица 3.2

Описание отделки фасадов

Элементы фасада	Отделка	Цвет
1 . Кровля, экраны декора­тивных козырьков (марки­зы)	Металлочерепица	Красно-коричне­вый
2. Наружные стены	Сайдинг металлический	Бежевый
3. Витраж, двери главного входа	Алюминиевые с тонированным остеклением	Темно-коричне­вый
4. Окна	пластиковые	Темно-коричне­вый
5. Цоколь, боковые стенки крылец, вентшахта	Облицовка натуральным камнем-плитняком	Серый
6. Ступени, площадки кры­лец	Облицовка гранитом	Серый
7. Ступени, площадки кры­лец	Мозаичное покрытие	Серый
8. Перила, деревянные эле­менты ограждения	Окраска масляной краской	Темно-коричне­вый
9. Низ декоративных ко­зырьков (маркизы)	Подшивка асбесто-цементным листом, окраска фасадной крас­кой	Темно-коричне­вый
10. Металлическая решетка вентшахты	Окраска нитроэмалью	Темно-коричне­вый

Таблица 3.3

Описание внутренней отделки помещений

Помещение		Потолок		Стены или перего­родки		Пол (покры­тие)
Техподполье
1 . Венткамера 2. Тепловой узел		Известковая побел­ка		Известковая побелка		Бетон
1 этаж
1 . Тамбур глав­ного входа		Подвесной потолок «Armstrong»		Гипсокартон, акри­ловая покраска		Линолеум «Tarkett»
2. Вестибюль				Гипсокартон, фак­турные обои под по­краску
3 . Гардероб
4. Санузел для посетителей	Влагостойкий гип-сокартон, водоэм. покраска		Штукатурка, глазу­рованная керамиче­ская плитка		Напольная керамиче­ская плитка
Продолжение табл.3.3
Помещение	Потолок		Стены или перего­родки		Пол (покры­тие)
5. Подсобное помещение	Гипсокартон, водо­эм. покраска		Гипсокартон, акри­ловая покраска		Напольная керамиче­ская плитка
6. Обеденный зал	Гипсокартон, акри­ловая покраска		Гипсокартон, акри­ловая покраска		Линолеум «Tarkett»
7. Гардероб для персонала, под­собное помеще­ние	Гипсокартон, водо­эм. покраска
8. Подсобная ба­за			Штукатурка, глазу­рованная керамиче­ская плитка		Напольная керамиче­ская плитка
9.Кладовая
10. Санузел для персонала	Влагостойкий гип-сокартон, водоэм. покраска
11. Электро­щитовая	Известковая побел­ка		Улучшенная штука­турка, водоэмульс. покраска		Напольная керамиче­ская плитка
12. Коридор	Гипсокартон, водо­эм. покраска		Гипсокартон, акри­ловая покраска
13. Кладовая уборочного ин­вентаря	Известковая побел­ка		Штукатурка, глазу­рованная керамиче­ская плитка
14. Тамбур	Водоэм. покраска
15. Тарная, мо­ечная	Влагостойкий гип-сокартон, водоэм. покраска