3.4.3. Доходный подход

Предположим, что покупатель (инвестор) оцениваемого объекта (кафе) планирует использовать его в коммерческой деятельности на протяжении 5 лет, а затем продать. Для покупки объекта собственных средств недостаточно, и он бе­рет кредит в банке на сумму 3 000 000 руб. сроком на 10 лет под 15 % годовых с ежемесячным начислением платежей. Годовой денежный поток складывается из величины чистой прибыли, получаемой от эксплуатации объекта, за вычетом рас­ходов по обслуживанию долга.

Предположим, что чистый операционный доход в первый год составит 2 500 000 руб., а затем каждый год будет увеличиваться на 7 %. Предполагаемая цена продажи объекта через 5 лет равна 13 700 000 руб.

Годовая сумма по обслуживанию долга (Затр₀б_С._Кр) рассчитана как произ­ведение коэффициента капитализации заемного капитала (Rm) на размер кредита (ЗК). В свою очередь коэффициент капитализации заемного капитала рассчитан умножением взноса на амортизацию денежной единицы F6 (15%, 10 лет, ежемес.) на 12. Таким образом:

Rm = 0,0161335 · 12 = 0,193602.

Затр_обс._кр= Rm · ЗК = 0,193602 · 3 000 000 = 580 806 руб.

Невыплаченный остаток кредита (BAL) рассчитывается произведением ежемесячного платежа на текущую стоимость аннуитета F5 (15%, 5 лет, ежемес.):

BAL = (580 806 / 12) · 42,03 – 2 034 495 руб.

Суммарный денежный поток 5-го года (ДП₅) будет равен чистому опера-­ ционному доходу этого года (ЧОД₅), минус платежи по обслуживанию долга (Затр обс кр) плюс доход от реверсии (Rev), минус невыплаченный остаток долга (BAL):

ДП₅ = ЧОД₅ – Зат_робс._кр + Rev – BAL. (28) Таблица 3.9

Расчет денежных потоков инвестора

Показатель, руб.	Год проекта
	1	2	3 4 5
Денежные потоки от операций
1 . Чистый операци­онный доход	2 500 000	2 675 000	2 862 250	3 062 608	3 276 990
2. Платежи по об­служиванию долга	580 806	580 806	580 806	580 806	580 806
3. Денежный поток до налогообложе­ния	1 919 194	2 094 194	2 281 444	2481 802	2 696 184
Денежные потоки от реверсии
4. Предполагаемая величина реверсии					13 700 000
5. Невыплаченный остаток кредита					2 034 495
6. Денежный поток инвестора					11 665 505

Теперь, чтобы определить стоимость оцениваемого объекта, необходимо рассчитать настоящую стоимость всех будущих денежных потоков, для чего воспользуемся методом дисконтирования, подставив рассчитанные в таблице 3.9 значения в формулу (3.4), приняв ставку дисконтирования, равную 17 %.

Используя общую модель ипотечно-инвестиционного анализа, определим стоимость объекта оценки доходным методом: 12 469 580 + 3 000 000 = 15 469 580 руб.

Таблица 3.10

Расчет настоящей стоимости будущих денежных потоков

Период	Денежные пото­ки, руб.	Коэффициент дискон­тирования	Текущая стоимость де­нежных потоков, руб.
1	1919194	0,854701	1 640 337
2	2094194	0,730514	1 529 837
3	2281444	0,624371	1 424 466
4	2481 802	0,533650	1 324413
5	14361689	0,456111	6 550 527
Итого:			12469580