3.2. Местоположение объекта оценки

Горнолыжный спортивно-оздоровительный комплекс «Каменный цветок», территории которого расположено кафе, находится на расстоянии около 5 км от г.Трехгорный, и 10 км от г. Юрюзань. Непосредственно к комплексу ведет автодорога (около 500 м от основной трассы). Фактически посетителями кафе являются только люди, проживающие в гостинице спорткомплекса и приезжающие на отдых без ночевки. Тем не менее, в кафе поддерживается постоянный поток клиентов по причине отсутствия вблизи других пунктов общественного питания.

3.3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта

Недвижимость - это имущество, которое может использоваться различны­ми способами, каждому из которых соответствует определенная величина стои­мости. Поэтому перед проведением оценки выбирается один способ использова­ния, которому соответствует максимальная стоимость недвижимости. Такой спо­соб использования называется наилучшим и наиболее эффективным.

Поскольку в данном случае объектом оценки является кафе, то наилучшим и наиболее эффективным вариантом использования принимаем использование его по прямому назначению - оказание услуг общественного питания, т. е. ис­пользование объекта в коммерческой деятельности с целью получения дохода.

3.4. Определение стоимости объекта

3.4.1. Затратный подход

3.4.1.1. Определение стоимости земельного участка

Рассматриваемый объект - кафе на 25 мест спорткомплекса «Каменный цветок» в городе Трехгорный - располагается на участке земли, находящейся в собственности государства. Будущему покупателю земля не передается в собст­венность, и поэтому он должен платить земельный налог. Таким образом, стои­мость участка земли не включается в восстановительную стоимость оцениваемо­го объекта недвижимости. Поэтому формула для определения стоимости данного объекта недвижимости принимает вид:

Сзатр = Сн.с = Сн.с. - Из. (26)

Теперь для определения восстановительной стоимости объекта необходимо рассчитать полную стоимость его воспроизводства и величину накопленного из­носа.

3.4.1.2. Расчет восстановительной стоимости

Основой для определения восстановительной стоимости объекта (кафе на 25 мест спорткомплекса «Каменный цветок» в г. Трехгорный) может служить расчет ориентировочной договорной цены строительно-монтажных работ, произведенный строительной организацией (табл.3.4).

Таблица 3.4 Расчет ориентировочной договорной цены строительно-монтажных работ, руб
№ п/п	Статьи затрат		Затраты в базе цен 1984г.	Индексы по ЧелСЦена	Постоян коэф-ты		Затраты в уровне цен V-2009r.
1	Основные материалы		106 815	55,00			5 874 825
2	Прочие материалы		1003	30,46			30 551
3	Транспорт материалов (поправка на зону = 3,39%)		21 359 7234	25,00	1,24		886 383
4	Заготовительно-складские расходы		2571		0,02		135 224
5	Затраты на эксплуатацию машин и механизмов		9697	41,86			405 916
6	Транспорт грунта и строительного мусора		11 443	25,00	1,24		354 733
7	Заработная плата рабочих (ФОТ) Норматив трудозатрат		21688 31109	6000,00	167		1 117 689
8	Накладные расходы		23 084		1,11		1 240 635
9	Плановые накопления		15 774		0,50		558 845
10	Итого		213 388				10 604 801
11	Лимитированные затраты
а	Временные здания		3201		1,50		159 072
б	Зимние удорожания		5631		0,26		275 725
в	Непредвиденные расходы		0		0,00		0
12	Итого		222 220				11 039 598
13	Прочие затраты:
а	Затраты на электроэнергию			0,66	0,10		14 662
б	Затраты по перевозке рабочих		213 388	26,09	0,25		139 180
в	Командировочные расходы	47 840		100		598 000
г	Другие	–-		–	–	–
14	Итого					11 791 400
15	Налоги:
а	НДС				0,18	2 122 452
16	Всего с НДС					13 913 852

Таким образом, полная стоимость воспроизводства кафе спорткомплекса «Каменный цветок» г. Трехгорный на момент оценки составляет 13 913 852 руб­ля. Здесь следует отметить, что рассчитанная восстановительная стоимость вклю­чает в себя все затраты по приведению объекта в состояние, пригодное для использования, то есть приведенная сумма учитывает как стоимость строительства объекта, так и всей внутренней отделки, приобретения всего необходимого обо­рудования, мебели и т. д.

3.4.1.3. Определение дополнительных затрат

На настоящий момент рассматриваемый объект функционирует на протя­жении почти трех с половиной лет (с сентября 2006 г. по декабрь 2009 г.). За этот пе­риод владельцем был произведен ряд ремонтных и отделочных работ, затраты на осуществление которых увеличивают рыночную стоимость объекта. Поэтому восстановительную стоимость объекта необходимо скорректировать.

Таблица 3.5

Перечень материалов, изделий, работ и услуг, использован­ных при производстве ремонтных и отделочных работ.

Виды ремонтных работ	Стоимость произведенных ра­бот, руб.
1 . Ремонт облицовки стен глазурованной плиткой	85 250
2. Смена линолеума	32 170
3. Ремонт покрытия пола из керамической плитки	38 445
4. Смена дверных ручек, замков	8120
5. Акриловая покраска стен	18 920
6. Ремонт металлочерепицы кровли	28 315
7. Смена облицовки цоколя	36 225
8. Смена электропроводки	12 165
Итого	259 610

Общая сумма ремонтных и отделочных работ равна 259 610 руб.

3.4.1.4. Определение величины накопленного износа

Сумма накопленного износа включает три составляющие: физический, функциональный и внешний износ.

Таблица 3.6

Расчет физического износа здания

Составляющие ком-	Восстанови-	Предполагаемый	Время нахо-		Величи-
поненты	тельная	срок	ждения в		на изно-
	стоимость,	эксплуатации,	эксплуата-		са
	руб.	лет	ции, лет
1 . Конструктивные	3120000	60	3,5		182000
элементы здание
2. Отопительная	595670	30	3,5		69495
система
3. Система водо-	974000	40	3,5		85225
снабжения и кана-
лизации
4. Система вентиля-	660325	20	3,5		115557
ции
5. Освещение	884675	25	3,5		123855
6. Электрооборудо-	748000	15	3,5		174535
вание
7. Электроарматура	150000	20		3,5	26250
8. Бытовые приборы	80000	15		3,5	18670
9. Компьютерная	100000	15		3,5	23335
техника
10. Мебель	255000	20		3,5	44625
1 1 . Жалюзи	200382	15		3,5	46755
12. Элементы экс-	1845800	30		3,5	215345
терьера
13. Элементы ин-	4300000	25		3,5	752500
терьера
Итого	13913 852				1878147 147

Таким образом, полный физический износ объекта оценки с учетом соот­ветствующих сроков эксплуатации составляющих его структурных элементов ра­вен 1 878 147руб.

На момент оценки выявлены следующие составляющие функционального износа:

1)площадь подсобного помещения бара (кухни) недостаточно велика, что создает неудобства в процессе приготовления пищи и значительно сни­жает скорость обслуживания клиентов;

2) находящееся рядом с кухней подсобное помещение, которое обладает достаточно большой площадью, практически не используется;

3) для посетителей предусмотрено наличие только одного санузла, что яв­ляется недостаточным и составляет определенные неудобства для посе­тителей;

4) установленная в обеденном зале система кондиционирования не преду­сматривает возможности регулирования температурного режима. Из вышеперечисленных элементов функционального износа 1-й, 2-й и 4-й являются устранимыми, так как существует возможность переоборудования не­используемого подсобного помещения для целей кухни (отделка и установка необходимого оборудования). Одновременно решится проблема и первого эле­мента функционального износа. Систему кондиционирования в обеденном зале можно заменить на более современную и совершенную. Третий элемент функ­ционального износа является неустранимым, так как не существует возможно­сти реконструкции санузла.

Таблица 3.7

Стоимостная оценка исправимого функционального из­носа

Показатель	Необходимость замены ус-	Переоборудование
	устаревших компонентов (система кондиционирова­ния), руб.	неиспользуемого помещения, руб.
1. Восстановительная стоимость элемента -	- 1Q8300
2. Физический износ 3. Возврат материалов 4. Стоимость демонтажа 5. Стоимость нового элемента	+ 47380 + 7530 + 18600 + 136750
6. Стоимость установки	+ 21340
Итого	123300
1. Стоимость установки оборудования на дату оценки		245000
2. Стоимость установки оборудования при строительстве		180000
		65000

Таким образом, общая сумма функционального устранимого износа со­ставляет 188300 руб. (123000 + 65000).

Величина функционального неустранимого износа составляет 3% (примем гипотетически) .

Общая сумма функционального износа равна:

ФН = 188 300 + 0,03*13 913 852 = 605 715 руб.

Внешнее устаревание - это потеря стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. Оно может быть вызвано общеэкономическими и внутриот­раслевыми изменениями и является функцией внешнего влияния. В ситуации с рассматриваемым объектом оценки внешних факторов, способных повлиять на изменение рыночной стоимости объекта, не выявлено. Поэтому внешний износ объекта равен 0.

3.4.1.5. Расчет остаточной стоимости объекта оценки

Теперь соответственно формуле (26) определим остаточную восстанови­тельную стоимость объекта, которая будет равна восстановительной стоимости, плюс дополнительные затраты на ремонт и отделку, минус величина накоплен­ного износа:

Сзатр=13913 852 + 259 610 – (1 878 147 + 605 715 + 0)= 11 689 600 руб.