3.4.2. Сравнительный подход

Для определения цены объекта методом сравнения продаж рассмотрим еще четыре аналогичных объекта (заведения, оказывающие услуги общественного пи­тания), проданные на рынке. Расчет корректировок по сравниваемым параметрам продаваемых объектов, а также итоги расчетов представлены в таблице.

Таблица 3.8

Корректировка стоимостей продаваемых объектов

Элемент сравнения	Объект			Характеристики объектов сравнения
	оценки			1		2	3			4
Цена продажи, руб.				13 500 000		9 800 000	11 750 000			12 380 000
1 . Общая площадь, м^2	272			325		250	285			263
2. Цена за 1 м , руб.				41 538		39 200	41 228			47 072
3. Условия рынка	Настоя-			2 месяца		6 месяцев	3 месяца на-			4 месяца на-
(момент продажи)	щий мо-			назад		назад	назад			назад
	мент			12% · 2:12 =		12% · 6:12 =	12% · 3:12 =			12% · 4:12 =
				+2%		+6%	+3%			+4%
Корректировка				41538 · 0,02 = +831		39 200 · 0,06 = +2352	41 228 · 0,03 = +1237			47 072 · 0,04 = +1883
Скорректирован­ная цена, руб.				41 538+831= 42 369		39 200+2352 =41552	41228+1237= 42 465			47 072 + 1883= 48 955
4. Наличие рядом аналогия, заведе­ний (конкурентов)	Нет			Есть		Есть	Нет			Нет
Корректировка, %				+10		+10	0			0
5. Экологическая обстановка	Отсутст­вие зага­зован­ности			Загазован­ность выше ПДУ		Отсутствие загазован­ности	Загазован­ность выше ПДУ			Загазован-ностьть в пределах ПДУ
Корректировка, %			+		0			+3	+2
6. Шумовой ме­шок		В преде­лах нор­мы ПДУ	В пределах нормы ПДУ		В пределах нормы ПДУ			В пределах нормы ПДУ	Выше уровня ПДУ
Корректировка, %			0		0			0	+3
7. Вид из окон		Природ­ный пей­заж	Улица горо­да		Соседнее здание			Улица горо­да	Строящийся дом
Корректировка, %			+1		+2			+1	+3
8. Транспортная доступность		Только авто­транс­порт	Все виды транспорта		Автобус, троллейбус, автотрансп.			Трамвай, троллейбус, автотрансп.	Все виды транспорта
Корректировка, %			-5		-3			-3	-5
9. Социальная ин­фраструктура		Социал. услуги удалены	Частичное присутствие		Частичное присутствие			Присутствие всех социальных ус­луг	Присутствие всех социаль­ных услуг
Корректировка, %			-2		-2			-3	-3
10. Наличие авто-		Есть	Нет		Есть			Нет	Есть
стоянки (парков-
ки)
Корректировка, %			+2		0			+2	0
1 1 . Техническое		Хорошее	Отличное		Хорошее			Нужен кос-	Отличное
состояние								метический
								ремонт
Валовая коррек-
тировка, руб			+2542		+2908			+849	-1469
Количество кор-
ректировок			8		5			7	7
12. Скорректиро-
ванная цена за 1
м^2, руб.			44 911		44 460			43 314	47 486

Таким образом, в результате проведения сравнительного анализа количественных, качественных и стоимостных характеристик нескольких аналогичных объектов недвижимости, продаваемых на рынке, удалось выяснить, что цены за 1 м² колеблются в пределах приблизительно от 43300 до 47500 рублей. Средняя стоимость 1 м² составляет

С сравн = (44 911 + 44 460 + 43 314 + 47 486) / 4 = 45 043 руб.

Теперь рассчитаем полную рыночную стоимость оцениваемого объекта. Для этого примем стоимость 1 м², равной среднерыночной:

С сравн = 45043 · 272 = 12 251 696 руб.