2.7.2. Сравнительный подход

Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Данный подход наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.

Расчет рыночной стоимости выполняется в следующей последовательности:

1. Подбор информации по продажам, предложения к продаже объектов, аналогичных оцениваемому.

2. Проверка информации на достоверность

3. Выбор единицы сравнения

4. Сравнение объекта и аналогов по элементам сравнения и корректировка цен продаж аналогов для определения стоимости объекта.

В оценочной практике принято выделять девять основных элементов сравнения, которые должны анализироваться в строго заданной последовательности :

1) права собственности на недвижимость

2) условия финансирования

3) условия продаж

4) состояние рынка

5) местоположение

6) физические характеристики

7) экономические характеристики

8) характер использования собственности

9) компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью

В данной работе в качестве техники корректировок следует использовать анализ парного набора данных

5. Согласование данных по аналогам и получение стоимости оцениваемого объекта.

Согласование полученных значений стоимости единицы размера можно выполнить следующими способами:

1. с помощью математического расчета – как средневзвешенную из n значений, где весом может быть величина, обратная числу корректировок, либо величина, обратная валовой абсолютной корректировке ;

2) посредством экспертной оценки – эксперт на свое усмотрение может принять какое-то значение в полученном диапазоне стоимости единицы размера с учетом количества проведенных корректировок

2.7.3 Доходный подход

Доходный подход представляет собой процедуру оценки стоимости не­движимости, основанную на представлении о том, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право полу­чать в будущем доход от ее коммерческой эксплуатации и от последующей про­дажи.

В данной работе предлагается использовать метод капитализации по норме отдачи . При этом в качестве расчетной модели дисконтированных денежных потоков следует использовать ипотечно – инвестиционные модели ( Общая ипотечно –инвестиционная модель или модель Эллвуда).

При использовании доходного подхода точность оценки в значительной степени зависит от величины прогнозируемых доходов. На величину дохода оказывает влияние множество факторов : состояние рынка недвижимости на момент оценки местоположение земельного участка и качество сооружений на нем наличие и строительство объектов инфраструктуры показатели характеризующие состояние национальной экономики и др. Логическая оценка перечисленных факторов должна стать основой прогноза.

■ Алгоритм определения стоимости недвижимости с помощью общей модели ипотечно-инвестиционного анализа

1. Формулирование условий финансирования проекта :

- сумма кредита ;

- процент по кредиту;

- срок кредита

2. Построение денежного потока регулярных доходов

3. Определение денежного потока от реверсии

4. Формирование схемы денежных потоков по интересам

5. Определение нормы отдачи от собственного капитала.

6. Определение стоимости собственности по формуле (17)

t

V = ∑ PV ( (NOI- DS)j ; i ; t ) + PV ((TG – BAL) ; i; t ) + ML, (17)

j =1

где V – стоимость собственности;

PV – настоящая стоимость предполагаемых денежных потоков;

NOI –годовой чистый операционный доход ;

DS – годовая сумма обслуживания долга;

ТG – сумма реверсии без учета расходов на продажу;

BAL – невыплаченный остаток кредита на момент продажи

j - обозначение года проекта ;

i –ставка дисконтирования денежного потока;

t - срок проекта ;

ML – основная сумма кредита

Формула (17) применима как для постоянного дохода, так и для изменяющегося дохода

Примечание. Запись выражения для определения стоимости виде уравнения позволяет решать задачи по расчету стоимости в случаях, когда имеется более одной неизвестной

Случай 1 Если сумму реверсии трудно спрогнозировать, но можно определить тенденции ее изменения по отношению к начальной стоимости. Например, если за период проекта прогнозируется увеличение стоимости недвижимости на 20%, то в основном уравнении вместо значения TG можно использовать 1,2V

Случай 2 В условии задачи определена не величина кредита, а доля кредита в общей стоимости недвижимости. В этом случае величину кредита можно выразить в долях от V, рассчитать ипотечную постоянную и определить сумму по обслуживанию долга, применив ипотечную постоянную к доле заемного капитала в общей стоимости недвижимости.

■Алгоритм определения стоимости недвижимости по модели Эллвуда

1.Формулирование условий финансирования проекта :

- доля заемных средств ;

- процент по кредиту;

- срок амортизации кредита

2.Прогнозирование размера дохода от недвижимости в первый год проекта ( прогноз может быть построен и на основе размера дохода в году, предшествующему сроку начала проекта ) и изменения дохода в течение срока проекта.

3.Определение нормы отдачи собственного капитала

4. Прогнозирование изменения стоимости недвижимости к концу срока проекта

5. Расчет общего коэффициента капитализации с учетом прогноза изменений дохода и стоимости недвижимости по формуле :

Ye – M ∙ ( Ye + PRN ∙ F3 – Rm ) - ∆v ∙ F3

R o= 1 + ∆ NPV ∙ J , (18)

где ∆v –изменение общей стоимости объекта ;

∆ NPV - общая норма изменения дохода ;

J - коэффициент стабилизации дохода

F3 – фактор фонда возмещения;

∆v ∙ F3 – корректировка на ожидаемое изменение стоимости недвижимости

1 + ∆ NPV ∙ J –корректировка на изменение дохода

Коэффициент J всегда положителен, поэтому при положительном изменении дохода общий коэффициент капитализации будет скорректирован вниз. При постоянном доходе знаменатель общей формулы будет равен 1

Для дохода, изменение которого соответствует кривой накопления фонда возмещения с периода t =0 , коэффициент J определяется либо по предварительно рассчитанным таблицам, либо прямо по формуле :

, (19)

где n – срок проекта

В случае прямолинейно изменяющегося дохода коэффициент J определяется по специальным таблицам для прямолинейного изменения дохода

Для корректировки общего коэффициента капитализации на экспоненциальное изменение дохода применяют функциональный коэффициент К, заменяющий знаменатель формулы Эллвуда (1 + Di ∙ J ) определяемый по формуле :

(20)

где С – норма изменения дохода ;

n

S - коэффициент будущей стоимости

An – коэффициент настоящей стоимости аннуитета

6. Определение стоимости собственности по модели Эллвуда на основе общего коэффициента капитализации производится по формуле :

NOI

V =

Ro , (21)

■ Определение стоимости собственности по модели Эллвуда на основе использования техники остатка .

Если стоимость собственности в течение периода изменяется, а денежные потоки остаются постоянными , то общий коэффициент капитализации можно рассчитать по формуле :

Ro = Ye – M * С - ∆ о ∙ F3 , (22)

где ∆ о – относительное изменение стоимости собственности

Ставки капитализации для земли и улучшений можно найти следующим образом :

RL =r - ∆ L ∙ F3 , (23)

где ∆ L - относительное изменение стоимости земли

RB =r - ∆ B ∙ F3 , (24)

где ∆ B - относительное изменение стоимости здания

Для использования данного подхода к определению стоимости недвижимости необходима дополнительная информация:

1) текущая стоимость земли;

2) изменение стоимости земли к концу срока проекта;

3) изменение стоимости здания к концу срока проекта