Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения
Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий и иных земель сельскохозяйственного назначения
Первый этап работ по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения проведен в субъектах Российской Федерации в 2000-2005 годах в два этапа. Результатом первого этапа работ стали удельные показатели кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации, а также в границах бывших колхозов и совхозов, а где это оказалось возможным, в границах фактических землепользований. На втором этапе оценочных работ в 2005 году определялись удельные показатели кадастровой стоимости иных земель сельскохозяйственного назначения (за исключением сельскохозяйственных угодий, земель садоводческих, огороднических и дачных объединений).
Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 № 316 (далее – Правила), установлено, что государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских населенных пунктов осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода.
Второй этап работ по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с мероприятиями Подпрограммы и периодичностью проведения оценочных работ, установленной Правилами, проводился на территории Российской Федерации в 2006-2007 годах на основании Методических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения (утверждены приказом Минэкономразвития России от 04.07.2005 № 145). Указанные методические рекомендации применялись для определения кадастровой стоимости 1 га земель сельскохозяйственного назначения, состав которых определен статьей 77 Земельного кодекса Российской Федерации.
В зависимости от применяемых методических подходов к определению кадастровой стоимости земли сельскохозяйственного назначения разделены на шесть групп. Первая группа включает в себя сельскохозяйственные угодья. Ко второй группе отнесены земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, проездами, прогонами для скота, коммуникациями, полезащитными лесополосами, зданиями, строениями и сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, а также нарушенные земли, находящиеся под промышленной разработкой общераспространенных полезных ископаемых: глины, песка, щебня и т. д. Третья группа представлена землями под замкнутыми водоемами. К четвертой группе отнесены земли под древесно-кустарниковой растительностью (за исключением полезащитных лесополос), болотами, нарушенными землями. Пятая группа – земли под лесами, не переведенные в установленном законодательством порядке в состав земель лесного фонда и находящиеся у землевладельцев (землепользователей) на праве постоянного (бессрочного) или безвозмездного пользования. Шестая группа представлена землями, пригодными под оленьи пастбища.
В городах Москве и Санкт-Петербурге государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения не проводилась по причине отсутствия объектов оценки.
Базовые показатели кадастровой стоимости земель Iгруппы (сельскохозяйственные угодья) в составе земель сельскохозяйственного назначения на уровне субъекта Российской Федерации определены по состоянию на 1 января 2006 года (рисунок 3-19). Сравнение средневзвешенного показателя кадастровой стоимости земельIгруппы (сельскохозяйственные угодья) за 2003 и 2006 годы показывает, что в целом по России кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий увеличилась на 8067 руб. в расчете на 1 га площади. Изменение стоимости 1 гектара сельскохозяйственных угодий в разрезе федеральных округов представлено на рисунке 3-17.
Наибольшее увеличение удельного показателя кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий произошло в субъектах Российской Федерации Центрального, Южного и Северо-Кавказского федеральных округов, где в среднем стоимость 1 гектара сельскохозяйственных угодий увеличилась более чем в 1,8 раза.
Значительное увеличение стоимости 1 гектара сельскохозяйственных угодий произошло также в Северо-Западном и Приволжском федеральных округах (в среднем в 1,7 раза).
В остальных федеральных округах наблюдается умеренное повышение удельного показателя кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий.
По результатам оценочных работ самые ценные сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых составляет 8,39 руб./кв. м, расположены в Краснодарском крае. В Республике Саха (Якутия), Магаданской и Мурманской областях, а также Ненецком, Ямало-Ненецком, Ханты-Мансийском и Чукотском автономных округах кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий установлена в размере абсолютной ренты (0,09 руб./кв. м), что объясняется низкой оценочной продуктивностью сельскохозяйственных угодий в этих субъектах Российской Федерации и высоким уровнем оценочных затрат.
Результаты государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения до конца 2010 года утверждены органами исполнительной власти во всех субъектах Российской Федерации.
Рис. 3.-17.
В 2010 году третий этап работ по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения проводился в Рязанской и Свердловской областях.
В 2011 году работы проводились в 32 субъектах Российской Федерации. В 17 субъектах результаты государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения утверждены органами исполнительной власти до конца 2011 года.
Сведения об удельных показателях кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения в разрезе групп по субъектам Российской Федерации, утвержденные органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации и применяемые для целей начисления и взимания земельного налога в 2011 году, представлены в приложении 10.
Рис. 3-18.
Государственная кадастровая оценка земель садоводческих, огороднических и дачных объединений
Первый этап работ по государственной кадастровой оценке земель садоводческих, огороднических и дачных объединений проведен на территории Российской Федерации в 2003-2005 годах в соответствии с Методикой государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений (утверждена приказом Росземкадастра от 26.08.2002 № П/307).
Результатами государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений стали удельные показатели кадастровой стоимости земель в границах указанных объединений.
Второй этап работ по государственной кадастровой оценке земель садоводческих, огороднических и дачных объединений в соответствии с мероприятиями Подпрограммы и периодичностью проведения оценочных работ, установленной Правилами, начат на территории Российской Федерации в 2008 году и проводился в соответствии с ранее применяемой технологией работ.
Государственная кадастровая оценка земель садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществлялась на основании статистического анализа рыночных цен и характеристик земельных участков. Для определения кадастровой стоимости земельных участков садоводческих, огороднических и дачных объединений по каждому объединению собиралась информация по оценочным показателям, влияющим на цену одного квадратного метра площади земельных участков при совершении сделок по их купле-продаже, таким как: расстояние от центра субъекта Российской Федерации; расстояние от районного центра; число рейсов общественного транспорта (всех видов) в день; доступность остановок общественного транспорта; расстояние до ближайшей остановки; вид покрытия подъездной дороги; водоем на доступном расстоянии; лес на доступном расстоянии; наличие электричества; наличие водопровода; наличие магистрального газоснабжения; возможность подтопления, заболоченность и т. д.
Наличие и степень влияния этих факторов на рыночную цену одного квадратного метра земельных участков объединений определялись корреляционно-регрессионным методом.
Государственная кадастровая оценка земель садоводческих, огороднических и дачных объединений в 2008-2011 году проводилась во всех субъектах Российской Федерации, в границах которых имеются объекты оценки, за исключением Вологодской и Амурской областей, а также Чеченской Республики и Республики Ингушетия. В городах Москве и Санкт-Петербурге, а также Ненецком, Чукотском и Ямало-Ненецком автономных округах работы не проводились по причине отсутствия объектов оценки.
Результаты работ по государственной кадастровой оценке земель садоводческих, огороднических и дачных объединений до конца 2011 года утверждены органами исполнительной власти в 68 субъектах Российской Федерации. При этом исчисление земельного налога на основе актуализированных сведений о кадастровой стоимости земельных участков садоводческих, огороднических и дачных объединений в 13 субъектах Российской Федерации (Тверская, Новгородская, Владимирская, Ростовская и Томская области, республики Дагестан, Бурятия, Тыва, Калмыкия, Адыгея, Кабардино-Балкария, а также Красноярский и Хабаровский края) началось с 1 января 2009 года, еще в 35 субъектах Российской Федерации стало возможно с 1 января 2010 года, в 18 субъектах стало возможно с 1 января 2011 года, в остальных субъектах Российской Федерации исчисление земельного налога на основе кадастровой стоимости будет возможно с 1 января 2012 года после утверждения результатов государственной кадастровой оценки земель соответствующими нормативными правовыми актами.
Сравнение средних показателей кадастровой стоимости одного квадратного метра земель садоводческих, огороднических объединений за 2005 и 2008 годы по субъектам Российской Федерации показывает увеличение кадастровой стоимости от 1,5 до 119 раз. Наибольшее повышение стоимости одного квадратного метра земель садоводческих, огороднических объединений произошло в Краснодарском крае (119 раз). Значительный рост кадастровой стоимости наблюдается по земельным участкам садоводческих объединений в городах Сочи и Краснодар. В Краснодаре этот рост объясняется спросом на участки жителей города Краснодара, близость к которому определена в пределах пешеходной и внутригородской транспортной доступности. Город Сочи в последние годы привлекает внимание жителей всей России. Уникальные климатические условия, проведение Олимпийских игр 2014 года создали все условия для бурного роста цен на рынке недвижимости. Также значительный рост стоимости наблюдается в районах Краснодарского края, расположенных на побережье Черного моря. Этот спрос вызван в первую очередь интересом к садоводческим участкам на берегу моря жителей краевого центра, а также других регионов России. По другим регионам наибольшее повышение выявлено в Республике Адыгея (38 раз) и Тверской области (35 раз). Особенностью земельного рынка садоводческих объединений Республики Адыгея в 2002-2003 году был высокий уровень предложений при почти полном отсутствии спроса. Таким образом, в условиях отсутствия рынка садовых участков удельные показатели кадастровой стоимости земель, полученные в предыдущем этапе, оказались крайне низкими. В 2008 году обстановка по спросу земельных участков садоводческих объединений коренным образом изменилась. Так, например, повышена привлекательность земельных участков, граничащих с городом Краснодаром и набережной реки Кубань, проводится активная газификация садоводческих объединений.В Тверской области наибольшие показатели стоимости одного квадратного метра земель садоводческих, огороднических объединений имеют районы, расположенные на границе с Московской областью, а также районы, на территории которых расположены крупные водные объекты.
В остальных регионах умеренное повышение стоимости одного квадратного метра земель садоводческих, огороднических объединений объясняется увеличением спроса на садоводческие и огороднические участки ввиду роста инвестиционной привлекательности земли центра региона и окрестностей (наибольшей привлекательностью для покупателей обладают участки, обеспеченные необходимой инфраструктурой, в охраняемых объединениях, с хорошими экологическими и природно-ландшафтными данными, небольшой удаленностью объединения от города).
Сведения об удельных показателях кадастровой стоимости земель садоводческих, огороднических и дачных объединений, утвержденные органами исполнительной власти регионов и применяемые для целей начисления и взимания земельного налога в 2011 году, представлены в приложении 11.