10. Условие о площади объекта аренды

Согласно п. 3 ст. 607ГК РФ в договоре аренды должны содержаться данные, позволяющие определенно установить имущество, которое передается арендатору.

В судебной практике нередко возникают споры в связи с отсутствием в договоре аренды данных, позволяющих индивидуализировать объект аренды, в том числе в случаях несогласования сторонами площади арендуемой недвижимости.

10.1. Вывод из судебной практики:Несоответствие площади сдаваемых в аренду помещений, указанной в тексте договора и обозначенной на поэтажном плане, свидетельствует о том, что предмет не может быть определенно установлен, и, следовательно, договор является незаключенным.

Примечание:По вопросу о невозможности признания незаключенным договора аренды, который фактически исполнялся сторонами, см.п. 7.1 материалов к ст. 607ГК РФ.

Судебная практика:

ПостановлениеФАС Московского округа от 18.02.2010 N КГ-А41/655-10 по делу N А41-1898/09

"...Как установлено судами и усматривается из материалов дела, в п. 2.1 договора субаренды от 01.06.2008 указано, что субарендодатель передает, а субарендатор принимает во временное владение и пользование на условиях настоящего договора часть помещения, указанного в плане БТИ к настоящему договору, общей площадью 100 (сто) кв. м, из них торговые площади - 81 (восемьдесят один) кв. м, и прилегающие площади мест общего пользования - 19 (девятнадцать) кв. м, расположенного на 3 (третьем) этаже здания терминала с переходом, расположенного по адресу: Россия, Московская область, г. Химки, Шереметьево-1 (далее по тексту - "терминал") в зоне беспошлинной торговли. Иные данные относительно объекта аренды в договоре не содержатся.

Согласно акту приема-передачи помещения от 01.06.2008 субарендодатель передал, а субарендатор принял в соответствии с договором субаренды от 01.06.2008 помещение общей площадью 100 кв. м, расположенное на 3-м этаже здания терминала с переходом, расположенного по адресу: Россия, Московская область, г. Химки, Шереметьево-1 в зоне беспошлинной торговли; иные данные относительно объекта аренды в акте также не содержатся.

Судами установлено, что приложением N 1 к договору субаренды от 01.06.2008 оформлен план помещений, часть которых, соответствующая площади 139 кв. м, заштрихована; при этом сведения о том, какая часть данного плана соответствует упомянутым в договоре субаренды 100 кв. м, в данному плане отсутствуют.

При таких обстоятельствах, суды обоснованно посчитали, что договор субаренды от 01.06.2008 является незаключенным, и, следовательно, не порождает для его сторон установленных законом для арендных отношений обязанностей (ст. 606ГК РФ), в том числе обязанности по внесению арендных платежей..."

Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения {КонсультантПлюс}

10.2. Вывод из судебной практики:Указание в договоре аренды на общую площадь объекта без детализации площадей входящих в него помещений свидетельствует о несогласованности предмета договора аренды и его незаключенности.

Примечание:По вопросу о невозможности признания незаключенным договора аренды, который фактически исполнялся сторонами, см. п. 7.1 материалов к ст. 607 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 22.03.2010 N Ф09-1710/10-С3 по делу N А50-24227/2009

"...Как усматривается из материалов дела, 11.02.2007 индивидуальный предприниматель Флегинский Александр Евгеньевич (арендодатель) и общество "Кристалл" (арендатор) заключили договор аренды, в соответствии с которым арендодатель передал арендатору во временное возмездное пользование нежилые помещения общей площадью 163,3 кв. м на первом и втором этажах кинотеатра "Триумф", расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Ленина, 44. Передаваемые истцу помещения приведены в плане (приложение N 1 к договору аренды).

Общество "Кристалл" (арендатор) и общество "Триумф" (субарендатор) 01.04.2007 подписали договор субаренды, по условиям которого арендатор предоставляет субарендатору нежилые помещения на первом и втором этажах указанного кинотеатра "Триумф" общей площадью 163,3 кв. м, в том числе площадь зала обслуживания первого этажа 62,6 кв. м, второго этажа - 35 кв. м.

Арбитражным судом установлено и материалами дела подтверждается, что при общей площади передаваемых в субаренду помещений 163,3 кв. м в договоре от 01.04.2007 указана только площадь зала обслуживания первого этажа 62,6 кв. м и второго этажа - 35 кв. м; иные помещения в названном договоре не отражены.

Таким образом, суд верно указал на то, что сторонами не определен предмет договора субаренды.

При таких обстоятельствах арбитражный суд на основании ст. 432, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации сделал правильный вывод о том, что договор субаренды от 01.04.2007 является незаключенным..."

10.3. Вывод из судебной практики:Площадь объекта аренды может включать в себя наряду с площадью имеющегося в натуре помещения расчетную величину, образуемую делением общей площади вспомогательных помещений (мест общего пользования) на общую площадь основных помещений, умноженную на площадь переданного ответчику помещения.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 06.07.2009 N КГ-А40/5943-09 по делу N А40-66045/08-54-492

"...При этом, как установлено судом апелляционной инстанции, указанное в договоре N 21-37-823 от 01.10.2006 г. в качестве объекта аренды нежилое помещение общей площадью 14,76 кв. м включает в себя наряду с имеющимся в натуре и фактически переданным ответчику помещением площадью 8,6 кв. м расчетную величину, образуемую делением общей площади вспомогательных помещений (мест общего пользования) на общую площадь основных помещений, умноженную на площадь переданного ответчику помещения площадью 8,6 кв. м.

На основании изложенного, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что указанное в договоре аренды помещение общей площадью 14,76 кв. м не является обособленным объектом, что в силу п. 3 ст. 607 ГК РФ свидетельствует о его незаключенности и, как следствие, об отсутствии у истца оснований для взыскания суммы арендной платы, а также процентов за пользование чужими денежными средствами.

Действительно, согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Таким образом, законодателем предусмотрено обязательное для договора аренды требование о необходимости определенно установить объект аренды, при этом "обособленность" подлежащего передаче по договору аренды имущества ст. 607 ГК РФ не установлена в качестве квалифицирующего признака существенности условий о предмете договора аренды.

При изложенных выше обстоятельствах, суд кассационной инстанции приходит к выводу о необходимости отмены постановления суда апелляционной инстанции и направлению дела на новое рассмотрение в Девятый арбитражный апелляционный суд на основании части 1 статьи 288 АПК РФ в связи с несоответствием выводов суда, содержащихся в постановлении, фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, а также неправильным применением норм материального права..."

10.4. Вывод из судебной практики:Если договором предусмотрена передача в аренду помещения определенной площади на определенном этаже, то совпадение общей площади этажа с площадью помещения, которые указаны в договоре аренды, может свидетельствовать о согласовании сторонами предмета договора.

Судебная практика:

Постановление ФАС Центрального округа от 24.12.2010 по делу N А14-2430/2010/56/32

"...Как следует из материалов дела, по условиям договора аренды N 01 от 12.03.2008 арендодатель обязался предоставить арендатору во временное пользование за плату нежилые помещения, расположенные в нежилом отдельно стоящем здании по адресу: г. Воронеж, ул. 20-летия Октября, 123, площадью 1485,5 кв. м (2 этаж), и площадью 1649,0 кв. м (3 этаж).

При этом месторасположение и границы арендованной площади должны были быть обозначены специальной штриховкой и линиями контура на согласованном и подписанном сторонами поэтажном плане здания, являющемся неотъемлемой частью договора (приложение N 1).

Однако, в ходе рассмотрения дела стороны сослались на отсутствие приложения N 1 к договору аренды N 01 от 12.03.2008.

Поскольку каких-либо документов, содержащих характеристики объекта аренды и позволяющих идентифицировать и выделить среди других помещений помещения, подлежащие передаче по договору аренды, в материалы дела представлено не было, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу об удовлетворении заявленных требований.

Однако, судами первой и апелляционной инстанций не был исследован должным образом вопрос о соотнесении площади помещений, подлежащих передаче в аренду ответчику, и общих площадей всех помещений второго и третьего этажа торгового центра.

Так, в материалах дела отсутствует техническая документация, из которой возможно установить общую площадь находящихся на втором и третьем этажах торгового центра помещений, технические паспорта указанных помещений судами первой и апелляционной инстанций не истребовались.

Вместе с тем, совпадение общих площадей второго и третьего этажа торгового центра с площадями помещений, отраженными в договоре аренды N 01 от 12.03.2008, может свидетельствовать о согласовании сторонами предмета договора.

С учетом изложенного, вывод судов первой и апелляционной инстанций о том, что договор аренды N 01 от 12.03.2008 является незаключенным, поскольку не определен объект аренды, нельзя признать в достаточной мере обоснованным.

При таких обстоятельствах, решение Арбитражного суда Воронежской области от 25.06.2010 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2010 подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции..."

Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения {КонсультантПлюс}

10.5. Вывод из судебной практики:Изменение сведений об арендуемом земельном участке, в частности о его площади, не является заменой предмета договора, а также новым договором аренды.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 15.03.2011 N КГ-А40/1522-11 по делу N А40-71147/10-120-286

"...Как установлено судами обеих инстанций и подтверждается имеющимися в материалах дела документами, 19 июня 1992 года между Правительством Москвы в лице Московского земельного комитета (в настоящее время Департамент земельных ресурсов города Москвы, арендодатель) и Московским технокоммерческим центром производственной фирмы "ГАЗавтотехобслуживание" (арендатор) заключен договор аренды N М-09-000016, в соответствии с условиями которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в долгосрочное пользование на условиях аренды земельный участок площадью 30930,1 кв. м, расположенный по адресу: г. Москва, Дмитровское шоссе, вл. 98.

Вместе с тем, 28 декабря 2005 года Департамент земельных ресурсов города Москвы и ООО "Трэйдинг-Люкс" заключили дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка N М-09-000016 от 19.06.1992 г., которым внесли изменения в данный договор в части площади арендуемого земельного участка и его кадастрового номера, а также размера арендной платы.

Однако, Управлением Росреестра по Москве в государственной регистрации дополнительного соглашения от 28.12.2005 к договору аренды N М-09-000016 от 19.06.1992 г. было отказано письмом N 22/028/2009-243 на основании абзацев 4 и 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Регистрирующий орган в своем отказе от 19 марта 2010 года указал на то, что в Едином государственном реестре прав был зарегистрирован договор аренды от 19.06.1992 N М-09-000016, предметом которого является земельный участок площадью 30930 кв. м с кадастровым номером 77:09:02008:021. Дополнительным соглашением, поданным на государственную регистрацию, оформленным на основании распоряжения префекта САО г. Москвы от 05.10.2005 N 7101 в договор аренды от 19.06.1992 года N М-09-000016, вносятся изменения в части площади (17 539 кв. м) и кадастрового номера земельного участка (77:09:02008:061).

В связи с этими обстоятельствами, по мнению регистрирующего органа, дополнительным соглашением осуществляется замена предмета договора.

Между тем, согласно пункту 1 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.

Как следует из содержания указанной нормы, при образовании нового участка взамен переданного в аренду, арендные отношения могут быть возобновлены с прежним арендатором или на основе заключения нового договора или посредством заключения соглашения о внесении изменений в прежний договор. Таким образом, выбор варианта продолжения договорных отношений оставлен законодателем на усмотрение сторон.

В связи с этим, как правильно указал апелляционный суд, поскольку дополнительное соглашение от 28.12.2005 к договору аренды N М-09-000016 от 19.06.1992 г. заключено сторонами в соответствии с требованиями ст. 452 ГК РФ в той же форме, что и договор, и соответствует положениям п. 3 ст. 607 ГК РФ и ст. 6 ЗК РФ, а действующее законодательство не содержит запретов на изменение площади сдаваемого в аренду земельного участка посредством внесения изменения в договор аренды, оснований полагать, что указанным дополнительным соглашением к договору аренды осуществлена замена предмета договора, у суда не имеется.

В связи с этим, отклоняются как несостоятельные доводы кассационной жалобы о том, что дополнительное соглашение представляет по сути новый договор и заключение представленного на государственную регистрацию дополнительного соглашения противоречит нормам действующего законодательства..."

Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения {КонсультантПлюс}