9. Последствия указания в договоре только площади передаваемых в аренду помещений и адреса объекта аренды

Гражданский кодекс РФ не содержит конкретных требований к индивидуализации в договоре аренды здания (помещения) объекта аренды. Указано лишь, что в договоре должны содержаться данные, позволяющие определенно установить имущество, которое передается в аренду. При отсутствии этих сведений условие об объекте считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным.

На практике часто складывается ситуация, когда при описании в договоре объекта аренды стороны ограничиваются указанием его адреса и площади.

Такой договор может быть признан судом незаключенным ввиду несогласованности его предмета. Однако суд может расценить условие о предмете как согласованное, например, когда договор позволяет выделить арендуемое имущество из других объектов.

9.1. Вывод из судебной практики:Если в договоре указан только адрес здания, в котором находится передаваемое в аренду помещение, то такой договор признается незаключенным, поскольку этих сведений недостаточно для идентификации имущества.

Примечание:По вопросу о невозможности признания незаключенным договора аренды, который фактически исполнялся сторонами, см. п. 7.1 материалов к ст. 607 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 15.03.2006 по делу N А56-7834/2005

"...Кассационная инстанция считает, что судами не дано надлежащей оценки доводам инспекции об отсутствии в договоре аренды от 20.04.2004 таких существенных условий, как инвентарный номер помещения и его площадь; об отсутствии полномочий арендодателя сдавать помещение в субаренду без согласия собственника; непредставление обществом кассового чека, подтверждающего внесение арендной платы наличными денежными средствами.

В соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) существенным для договора аренды является условие об объекте, подлежащем передаче в аренду. При отсутствии в договоре данных, позволяющих определенно установить имущество, передаваемое в аренду, условие об объекте считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Однако в договоре аренды от 20.04.2004 имеется только адрес строения, в котором находится передаваемое по договору нежилое помещение, без указания инвентарного номера и его площади..."

ст. 607, Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения {КонсультантПлюс}

9.2. Вывод из судебной практики:По вопросу о заключенности договора, в котором указаны адрес здания, где расположено передаваемое в аренду помещение, а также площадь этого помещения, существует две позиции судов.

Позиция 1.Если в договоре указаны адрес здания, где расположено передаваемое в аренду помещение, а также площадь этого помещения, то такой договор является заключенным.

Судебная практика:

ПостановлениеФАС Уральского округа от 16.11.2006 N Ф09-10182/06-С3 по делу N А47-1541/06

"...Довод заявителя кассационной жалобы о незаключенности договора аренды от 01.07.2005 N 24 ввиду того, что между сторонами не было достигнуто соглашение о предмете договора, является необоснованным. В договоре аренды указаны адрес и площадь помещения, передаваемого в аренду: часть площади торгового зала, равная 95,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Чкалова, д. 20. Кроме того, суды правильно указали, что имеющиеся в материалах дела приходно-кассовые ордера о внесении арендной платы, договор о вывозе торгового оборудования из торговой точки, письмо Кравцовой Н.А. в Инспекцию Федеральной налоговой службы по Ленинскому району г. Оренбурга подтверждают фактическое использование арендатором помещения..."

Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения {КонсультантПлюс}

Позиция 2.Если в договоре указаны адрес здания, где расположено передаваемое в аренду помещение (помещения), а также площадь этого помещения (помещений), такой договор не является заключенным.

Примечание:По вопросу о невозможности признания незаключенным договора аренды, который фактически исполнялся сторонами, см.п. 7.1 материалов к ст. 607ГК РФ.

Судебная практика:

ПостановлениеФАС Волго-Вятского округа от 19.03.2010 по делу N А43-4982/2009

"...По мнению заявителя, суд не дал оценки акту приема-передачи от 28.07.2008 и не установил факт распоряжения Обществом арендованным помещением. Предприниматель не согласен с выводом суда о признании оспариваемого договора незаключенным. Заявитель полагает, что признание договора незаключенным не освобождает Общество от обязанности оплаты фактически используемых помещений.

Как усматривается из документов и установил суд, Предприниматель (арендодатель) и ООО "Контакт-центр "МОСТ" (арендатор) подписали договор аренды от 23.07.2008, по условиям которого арендатору передаются в аренду офисно-производственно-складские помещения общей площадью 175,3 квадратного метра, расположенные по адресу: Нижний Новгород, ул. Пушкина, д. 36а, в зданиях и сооружениях под литерами В1 и В2, для осуществления предпринимательской деятельности.

Суд оценил представленные в дело доказательства и установил, что содержащееся в договоре описание арендованного имущества не позволяет определенно установить, какие конкретно помещения из состава домовладения Предпринимателя подлежат передаче в пользование арендатору, так как указание на общую площадь помещений, составляющую 175,3 квадратного метра, при общей площади здания 702 квадратных метра (площадь первого этажа составляет 610,3 квадратного метра, второго этажа - 91,7 квадратного метра) недостаточно для индивидуализации предмета обязательства. Окружной суд счел данный вывод судов первой и апелляционной инстанций правильным, в связи с чем довод жалобы о согласованности предмета сделки отклоняется, как не основанный на материалах дела..."

Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения {КонсультантПлюс}