6. Последствия расхождения описаний объекта в договоре аренды и документах учета

В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие идентифицировать имущество, которое передается в аренду. Однако само описание объекта аренды в договоре не всегда означает надлежащее согласование предмета договора.

6.1. Вывод из судебной практики:По вопросу о том, является ли предмет договора аренды согласованным, если его описание в тексте договора отличается от данных, содержащихся в технической и (или) регистрационной документации, существует две позиции судов.

Позиция 1.Если описание объекта в договоре не соответствует его описанию в технической и (или) регистрационной документации, это является основанием для признания договора аренды незаключенным ввиду несогласованности предмета.

Примечание:По вопросу о невозможности признания незаключенным договора аренды, который фактически исполнялся сторонами, см. п. 7.1 материалов к ст. 607 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 10.09.2009 N Ф09-5806/09-С6 по делу N А60-33704/2008-С3

"...Как следует из материалов дела, между обществом "Титан и К" (арендодатель) и обществом "Люнол" (арендатор) подписан договор аренды помещения от 12.04.2008 и акт приема-передачи нежилого помещения от 15.04.2008 (приложение N 2 к договору), согласно которым арендодатель предоставил арендатору за плату во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 142 кв. м, расположенное по адресу: Свердловская область, г. Тавда, ул. Гоголя, д. 171.

Из договора аренды помещения от 12.04.2008 и акта приема-передачи нежилого помещения от 15.04.2008 следует, что общество "Титан и К" предоставило обществу "Люнол" во временное владение и пользование нежилое помещение, общей площадью 142 кв. м, расположенное по адресу: Свердловская область, г. Тавда, ул. Гоголя, д. 171.

Имеющиеся в материалах дела технические и регистрационные документы на объект недвижимости, расположенный по указанному адресу, содержат противоречивые данные относительно его площади.

Согласно договору купли-продажи от 28.12.1999, на основании которого общество "Титан и К" приобрело нежилое здание, его площадь составляет 94,6 кв. м. Из технического паспорта на здание магазина, находящегося по адресу: Свердловская область, г. Тавда, ул. Гоголя, 171, по состоянию на 18.11.1999 следует, что площадь магазина - 136 кв. м, площадь крыльца - 9,8 кв. м, площадь холодного пристроя - 6,8 кв. м, общая площадь - 152,6 кв. м. В регистрационном удостоверении от 28.12.1999 N 131, выданном Тавдинским бюро технической инвентаризации, указана полезная площадь здания - 94,6 кв. м, холодного пристроя - 7 кв. м.

С учетом наличия расхождений в площади здания, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Тавда, ул. Гоголя, 171, и принимая во внимание, что это здание состоит из нескольких нежилых помещений с разными литерами, суд апелляционной инстанции правильно установил, что условие об объекте аренды сторонами не согласовано.

Не признав договор аренды помещения от 12.04.2008 заключенным, апелляционный суд обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований общества "Титан и К" о взыскании основного долга и договорной неустойки..."

ст. 607, Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения {КонсультантПлюс}

Позиция 2.Несоответствие описания объекта в договоре его описанию в технической и (или) регистрационной документации не является основанием для признания договора аренды незаключенным ввиду несогласованности предмета.

Примечание:Приходя к выводу об отсутствии оснований для признания договора незаключенным, суды могут исходить из того, что у арендодателя отсутствует иное аналогичное имущество, или из того, что расхождения в описании предмета аренды являются незначительными.

Судебная практика:

ПостановлениеФАС Северо-Западного округа от 13.09.2010 по делу N А56-19301/2009

"...Объект аренды в договоре от 29.08.2008 идентифицирован путем указания местонахождения помещения в здании по конкретному адресу, приложениями к договору. То обстоятельство, что площадь помещения по данным органа технической инвентаризации фактически составляет меньшую площадь, чем указано в договоре, не является основанием считать договор субаренды незаключенным.

В материалах дела не имеется доказательств того, что у сторон имелись разногласия, заблуждения либо неопределенность в отношении предмета договора субаренды в момент его подписания, а также приема-передачи по акту.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно установил, что спорный договор субаренды по форме и содержанию соответствует требованиям закона, в период его действия сторонами не оспаривался..."

Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения {КонсультантПлюс}

6.2. Вывод из судебной практики: Несоответствие характеристик объекта аренды, указанных в конкурсной документации, характеристикам, содержащимся в выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, не является основанием для признания договора аренды недействительным по иску арендатора как сделки, совершенной под влиянием заблуждения относительно качеств ее предмета (ст. 178 ГК РФ), если арендатор мог узнать о состоянии объекта аренды до заключения договора. При этом момент передачи имущества во владение арендатора не имеет значения.

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 10.12.2013 N 162 "Обзор практики применения арбитражными судами статей 178 и 179 Гражданского кодекса Российской Федерации"

"...5. Отказывая арендатору в признании недействительным договора аренды как совершенного под влиянием заблуждения относительно качеств его предмета, арбитражный суд указал, что истец не проявил должной осмотрительности при совершении спорной сделки.

По результатам аукциона по определению ставки арендной платы был заключен долгосрочный договор аренды нежилого помещения. Как следовало из конкурсной документации, а также выписки из технического паспорта на здание, помещение располагалось в цокольном этаже здания, на основании чего арендатор начал подготовку технологического проекта и иной документации для получения санитарно-эпидемиологического заключения территориального управления Роспотребнадзора на использование данного помещения для оказания медицинских и косметологических услуг. Также согласно конкурсной документации передача помещения во владение арендатора должна быть осуществлена после государственной регистрации договора аренды.

При получении выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним арендатор обнаружил, что согласно данному реестру по своим характеристикам упомянутое помещение является подвальным, что не позволяет использовать его в соответствии с указанным в договоре аренды назначением. В связи с этим он обратился в арбитражный суд с иском об оспаривании названного договора как заключенного под влиянием заблуждения относительно качеств его предмета на основании статьи 178 ГК РФ и о применении последствий недействительности сделки.

Суд первой инстанции в удовлетворении исковых требований отказал, указав, что истец не был лишен возможности узнать о состоянии, расположении и иных особенностях названного помещения, в том числе и потому, что арендодателем проводился показ объектов, выставляемых на аукцион. Таким образом, при заключении спорного договора истец не проявил требовавшуюся в таких обстоятельствах осмотрительность, обычную для деловой практики совершения подобных сделок..."