18. Часть вещи как объект аренды

Нередко в аренду передается не сама вещь, а ее часть. Это может стать причиной спора в суде, в том числе по вопросу о заключенности такого договора. Суды исходят из того, что часть вещи может быть объектом аренды, а соответствующий договор признается заключенным, если позволяет точно определить объект аренды.

18.1. Вывод из судебной практики:Объектом аренды может быть не вся вещь, а только ее отдельная часть.

Судебная практика:

ПостановлениеПленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"

"...9. В соответствии со статьей 607ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Судам следует иметь в виду, что это положение ГКРФ (в том числе с учетомстатьи 606Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть..."

Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения {КонсультантПлюс}

18.2. Вывод из судебной практики:Часть помещения может быть объектом аренды, если в договоре содержатся данные, позволяющие ее индивидуализировать, а также если она обозначена на поэтажном плане.

Судебная практика:

ПостановлениеФАС Западно-Сибирского округа от 08.04.2010 по делу N А46-11729/2009

"...30.06.2008 между ОАО "Омский аэропорт" (арендодатель), ОАО "ОТП Банк" (залогодержатель) и ООО "Пилар" (арендатор) подписан договор аренды N 5-337, в соответствии с условиями которого арендодатель передает арендатору за плату во временное пользование сроком с 01.07.2008 по 01.07.2013 часть нежилого помещения в здании аэровокзала (литера А), расположенном по адресу: город Омск, улица Транссибирская, 2.

Арендуемая площадь составляет 1 605,3 квадратного метра, из них: помещения первого и второго этажей площадью 1 516,8 квадратного метра и подвальные помещения площадью 88,5 квадратного метра (пункты 1.1, 1.3 договора).

Приложением к договору и его неотъемлемой частью является выкопировка арендуемой площади технического паспорта (пункт 8.10 договора).

Суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии в договоре аренды данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, и отсутствие выделения на поэтажном плане помещений, передаваемых в аренду, не повлекло в данном случае отсутствие согласования сторонами предмета указанного договора.

При таких обстоятельствах суд обоснованно удовлетворил иск и принял решение о регистрации договора аренды..."

Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения {КонсультантПлюс}

18.3. Вывод из судебной практики:Договор по передаче в пользование части здания является договором аренды.

Примечание:Ранее в судебной практике встречалась и другая позиция, согласно которой такой договор не признавался договором аренды. Суды указывали на то, что такой вид договоров не поименован в ГК РФ (см., например, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 22.04.2010 по делу N А43-14227/2009, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 13.04.2010 по делу N А43-14220/2009).

Судебная практика:

Определение ВАС РФ от 25.05.2011 N ВАС-5972/11 по делу N А03-900/2010

"...По иску федерального государственного унитарного предприятия "Почта России" в лице управления Федеральной почтовой службы по Алтайскому краю (г. Барнаул, далее - Почта России) к Барнаульской городской спортивной общественной организации "Раунд" (г. Барнаул, далее - спортивная организация) о взыскании 299 512 рублей 95 копеек задолженности за тепловую энергию (с учетом уточнения).

...решением от 28.06.2010, оставленным без изменения постановлениями судов апелляционной и кассационной инстанций, со спортивной организации в пользу Почты России взыскано 296 222 рубля 10 копеек, в остальной части иск оставлен без удовлетворения.

Суды руководствовались статьями 606, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, договором аренды от 20.12.2000 N А008-435 и договором на коммунальные услуги от 15.01.2004 N 4 и исходили из установленного факта поставки тепловой энергии в арендуемые ответчиком нежилые помещения.

Судами установлено, что 20.12.2000 между Комитетом по управлению государственным имуществом Алтайского края (далее - арендодатель), Почтой России (балансодержатель) и спортивной организацией заключен договор N 008-435 на сдачу в аренду части здания, являющегося федеральной собственностью, согласно которому арендодатель при участии балансодержателя предоставляет арендатору за плату во временное пользование часть здания, расположенного по адресу: г. Барнаул, ул. Энтузиастов, 28 Б, общей площадью 406,5 кв. м, состоящей из подвального помещения, используемого арендатором под спортивные занятия детей и подростков, на срок с 01.12.2000 по 30.11.2001.

После окончания срока действия договора аренды N А008-435 договорные отношения между сторонами по аренде помещения не прекратились, в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается продленным на неопределенный срок.

Обязанность арендатора по несению расходов на содержание имущества следует из пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также из договора аренды, в силу которого арендатор принял на себя обязательство по оплате коммунальных услуг.

С учетом изложенного оснований, предусмотренных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, не имеется..."

18.4. Вывод из судебной практики:Передача в аренду части земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не допускается без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка.

Судебная практика:

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"

"...9. В соответствии со статьей 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Судам также необходимо учитывать, что глава V ЗК РФ содержит специальные правила, устанавливающие условия и порядок заключения договоров аренды земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности. В связи с изложенным заключение договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предусматривающего, что арендатору будет предоставлена в пользование только часть земельного участка, без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка не допускается..."

Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения {КонсультантПлюс}

18.5. Вывод из судебной практики:При наличии плана лесной участок, который состоит из частей нескольких участков в составе земель лесного фонда, прошедших кадастровый учет, может быть передан в аренду до 01.01.2015 без осуществления кадастрового учета.

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 04.02.2014 N 13123/13 по делу N А21-4610/2012

"...Общество обратилось в управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации права аренды по договору аренды.

Сообщением от 01.08.2012 управление Росреестра отказало обществу в государственной регистрации договора аренды на основании абзаца четвертого пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", указав, что общество не представило документы, подтверждающие осуществление государственного кадастрового учета лесного участка, являющегося предметом представленного на государственную регистрацию договора аренды.

Названные обстоятельства послужили основанием для обращения общества в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции, поддержанный судом кассационной инстанции, исходил из следующего.

Передаваемый в аренду лесной участок состоит из частей трех лесных участков, в отношении которых осуществлен государственный кадастровый учет (участков с кадастровыми номерами 39:01:000000:0210, 39:01:000000:0375, 39:20:000000:0003).

Суд первой инстанции указал, что государственная регистрация договора аренды лесного участка осуществляется без представления кадастрового плана или кадастрового паспорта только при условии, что государственный кадастровый учет в отношении передаваемого в аренду участка или участка, в состав которого он входит, ранее вообще не осуществлялся.

При таких условиях суд пришел к выводу, что образование спорного лесного участка из частей прошедших кадастровый учет лесных участков должно производиться посредством их раздела по правилам, установленным Земельным кодексом Российской Федерации и Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости". При этом положения пункта 1 статьи 4.1 Закона N 201-ФЗ не подлежат применению.

Таким образом, суд счел, что государственная регистрация договора аренды может быть осуществлена только после присвоения кадастрового номера сформированному для предоставления в аренду лесному участку и государственной регистрации права собственности Российской Федерации на вновь образованные земельные участки.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя заявленные требования, исходил из того, что положения статей 4.1 - 4.4 Закона N 201-ФЗ применимы к спорному лесному участку, в отношении которого кадастровый учет не осуществлялся. В настоящем деле имеются план участка, учетная запись в государственном лесном реестре, представленный на государственную регистрацию договор аренды содержит необходимые данные, позволяющие определенно установить лесной участок, подлежащий передаче в аренду.

Суд кассационной инстанции, указав, что являющийся предметом договора аренды лесной участок не был сформирован как самостоятельный объект права в порядке, предусмотренном статьями 11.3 и 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации, и не поставлен на государственный кадастровый учет, отменил постановление суда апелляционной инстанции и оставил в силе решение суда первой инстанции, признав оспариваемый отказ в совершении регистрационных действий законным.

При этом суд сослался на правовую позицию, изложенную в абзаце шестом пункта 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления Пленума от 25.01.2013 N 13; далее - постановление N 73), в соответствии с которой заключение договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предусматривающего, что арендатору будет предоставлена в пользование только часть земельного участка, без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка не допускается.

Между тем судами первой и кассационной инстанций не учтено следующее.

Согласно статье 4.4 Закона N 201-ФЗ (в редакции Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ) до указанной в Законе даты (01.01.2015) допускаются распоряжение лесным участком и государственная регистрация прав на него без осуществления его кадастрового учета при условии наличия плана лесного участка. Вхождение лесного участка, передаваемого в аренду, в состав участка, право собственности на который зарегистрировано за Российской Федерацией и который имеет кадастровый (условный) номер, само по себе не исключает применения к такому участку этого правила.

В пункте 9 постановления N 73 разъяснено, что возможна сдача в аренду части земельного участка без необходимости формирования (выделения) самостоятельного участка и регистрации на него права собственности, поскольку действующее законодательство не содержит требования о разделе земельного участка (в том числе лесного участка, право на который зарегистрировано за Российской Федерацией) для предоставления в аренду его части.

Правовая позиция, сформулированная в абзаце шестом пункта 9 постановления N 73, применима к землям, находящимся в государственной или муниципальной собственности, вместе с тем статья 4.4 Закона N 201-ФЗ содержит специальное правило в отношении лесных участков. Следовательно, названная позиция не применима к лесным участкам до 01.01.2015.

Абзац третий пункта 9 постановления N 73 содержит разъяснение, согласно которому при заключении договора аренды на срок более года, по которому допускается пользование частью участка, такой договор подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на весь земельный участок.

Таким образом, у регистрирующего органа отсутствовали основания для отказа в регистрации как договора аренды лесного участка, так и обременения договором аренды лесных участков, право собственности на которые зарегистрировано за Российской Федерацией.

Следовательно, судами первой и кассационной инстанций неправильно применены нормы материального права.

При названных обстоятельствах оспариваемые судебные акты подлежат отмене согласно пункту 1 части 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации как нарушающие единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права..."

Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения {КонсультантПлюс}