- •1. Предоставление одного и того же имущества в аренду одновременно нескольким лицам
- •2. Передача объекта аренды до государственной регистрации договора третьему лицу по другому договору
- •3. Возможность заключения нового договора аренды при наличии между сторонами действующего договора на тот же объект аренды
- •4. Возможность заключения договора аренды земельного участка, на котором расположены объекты недвижимого имущества, находящиеся в собственности третьих лиц
- •5. Последствия расхождения характеристик объекта аренды, согласованных в договоре, с характеристиками фактически переданного в аренду объекта
- •6. Последствия расхождения описаний объекта в договоре аренды и документах учета
- •7. Реальное исполнение договора аренды как фактор, влияющий на его судьбу
- •8. Документы, в которых может содержаться условие о предмете договора аренды
- •9. Последствия указания в договоре только площади передаваемых в аренду помещений и адреса объекта аренды
- •10. Условие о площади объекта аренды
- •11. Последствия заключения договора аренды земельного участка с нарушением установленного порядка индивидуализации
- •12. Невозможность понуждения к заключению договора аренды земельного участка, который фактически не сформирован
- •13. Сдача в аренду объекта незавершенного строительства
- •14. Сдача в аренду объекта капитального строительства, в отношении которого отсутствует разрешение на ввод в эксплуатацию
- •15. Договор аренды будущей недвижимой вещи, заключенный в отношении самовольной постройки
- •16. Вновь созданное (реконструированное) недвижимое имущество, которое не прошло государственную регистрацию как объект договора аренды
- •17. Доля в праве аренды или доля в имуществе без выделения в натуре как объекты аренды
- •18. Часть вещи как объект аренды
- •19. Аренда неделимого земельного участка, на котором расположено здание, принадлежащее нескольким лицам
- •20. Передача в аренду конструктивных элементов имущества
- •21. Определение предмета предварительного договора аренды
- •22. Сдача в аренду стационарного торгового места
- •23. Сдача в аренду тепловых сетей
- •24. Сдача в аренду временных объектов
- •25. Сдача в аренду нежилых помещений для размещения гостиницы
- •26. Аренда имущества, находящегося в залоге
- •27. Аренда воздушных линий электросетей
- •28. Аренда антенно-мачтового сооружения связи
- •29. Аренда линейно-кабельных сооружений
- •30. Договор аренды недвижимого имущества, на которое наложен арест
- •31. Аренда разрушенных зданий
- •32. Аренда земельных участков для разработки полезных ископаемых
- •33. Примеры хозяйственных споров, в которых ст. 607 гк рф применена судом исходя из ее буквального содержания
- •33.2. Пример, подтверждающий невозможность истребования арендодателем индивидуально-определенного имущества при признании договора аренды незаключенным
- •33.3. Пример, подтверждающий невозможность истребования арендодателем имущества и взыскания неустойки за несвоевременный возврат имущества при признании договора аренды незаключенным
7. Реальное исполнение договора аренды как фактор, влияющий на его судьбу
Нередко при отсутствии надлежащего согласования в договоре условия об объекте аренды стороны тем не менее фактически его исполняют. Возникает вопрос: можно ли в этом случае считать договор заключенным?
В соответствии с Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ ст. 432 ГК РФ дополнена п. 3, в котором установлено следующее. Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признать этот договор незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (п. 3 ст. 1 ГК РФ). Названный Федеральный закон вступил в силу 1 июня 2015 г. Таким образом, с указанной даты рассматриваемый вопрос урегулирован законодательно.
7.1. Вывод из судебной практики:Иск о признании договора аренды незаключенным или недействительным, заявленный на основании ненадлежащего согласования объекта аренды, не подлежит удовлетворению, если стороны реально исполняли договор.
Примечание:Ранее в судебной практике имелась иная позиция, согласно которой если в договоре не согласовано условие о предмете аренды, то реальное его исполнение сторонами не может являться основанием для признания такого договора заключенным (см., например, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 02.06.2011 по делу N А11-13254/2009, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 08.02.2010 по делу N А31-3798/2009, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 09.12.2009 по делу N А29-1308/2009, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 04.02.2010 по делу N А78-2051/2009, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 25.01.2010 N Ф03-7379/2009 по делу N А73-6056/2009, Постановление ФАС Московского округа от 26.02.2008 N КГ-А41/14856-07 по делу N А41-К1-8985/07, Постановление ФАС Уральского округа от 13.01.2010 N Ф09-10779/09-С3 по делу N А76-8752/2009-23-495).
Следует также отметить, что в некоторых приведенных ниже постановлениях рассмотрена ситуация, когда стороны в договоре согласовали площадь и адрес арендуемого имущества. Исходя из анализа судебной практики можно сделать вывод о том, что ряд судов считают указание в договоре площади арендуемого помещения и адреса здания, в котором находится данное помещение, недостаточным для признания предмета договора согласованным. По данному вопросу см. п. 9.2 материалов к ст. 607 ГК РФ.
Судебная практика:
Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"
"...15. Если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность..."
ст. 607, Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения {КонсультантПлюс}
7.2. Вывод из судебной практики:Довод арендатора о признании договора незаключенным, заявленный только в суд кассационной инстанции, признается судом злоупотреблением правом при наличии у арендатора задолженности по арендной плате и длительном фактическом исполнении договора.
Судебная практика:
Постановление ФАС Центрального округа от 11.04.2011 по делу N А35-3003/09-С16
"...Что касается довода Предпринимателя о незаключенности договора аренды, то он не может быть принят Федеральным арбитражным судом Центрального округа, поскольку заявлен впервые в суде кассационной инстанции и не являлся предметом рассмотрения судом первой и апелляционной инстанций.
Необходимо также отметить, что арендные правоотношения сложились между Предпринимателем и Комитетом с 2001 года в рамках договоров аренды N 1060 от 15.11.2001 года, N 1060 от 16.10.2006 года, N 1060 от 15.11.2007 года и дополнительных соглашений к ним, которые как видно из материалов дела, перезаключались по обоюдному согласию сторон. Спорное имущество неоднократно передавалось арендатору и принималось последним без разногласий и оговорок по актам приема-передачи, технические характеристики всех арендованных помещений определены в поэтажных планах к договору аренды, которые прошли процедуру государственной регистрации, что свидетельствует о согласованности сторонами предмета договора аренды.
С учетом длительного периода действия арендных отношений в отношении спорного имущества, их исполнения сторонами и наличия требований о взыскании с Предпринимателя задолженности по арендной плате, заявление последнего о незаключенности договора аренды расценивается судом кассационной инстанции как злоупотребление правом..."