21. Определение предмета предварительного договора аренды

Согласно п. п. 2, 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор заключается в той же форме, что и основной, и должен содержать условия, позволяющие определить предмет и другие существенные условия основного договора. Для описания предмета договора аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, передаваемое арендатору (п. 3 ст. 607 ГК РФ). В то же время на момент подписания предварительного договора эти данные могут быть неизвестны сторонам.

В результате возникают споры, связанные с описанием предмета предварительного договора аренды, а также с последствиями фактического исполнения такого договора в случае, если его предмет не был надлежаще согласован.

21.1. Вывод из судебной практики:Предварительный договор, в котором не согласовано условие о его предмете, не признается незаключенным, если стороны приступили к его реальному исполнению, объект аренды передан арендатору, принят им и использовался.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 03.09.2009 N КГ-А41/8348-09 по делу N А41-27616/08

"...Обстоятельства того, что в предварительном договоре субаренды предполагаемое к передаче помещение указано как торговый павильон 102, а в акте приема-передачи торговой площади во временное пользование истцу был передан торговый павильон Б102/2 без указания адреса его местонахождения, не являются основанием для признания предварительного договора субаренды незаключенным, поскольку стороны приступили к его реальному исполнению, неопределенности в вопросе выбора помещения при его передаче у сторон не возникло, факт приема истцом помещения не оспаривался им в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции, данное помещение использовалось истцом и он производил в нем ремонтные работы..."

21.2. Вывод из судебной практики:Если в предварительном договоре аренды указаны только неполный адрес помещения и его площадь, такой договор признается незаключенным.

Судебная практика:

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 15.01.2009 по делу N А82-1820/2008-2

"...В обоснование данного требования истец представил предварительный договор аренды от 27.03.2007, по условиям которого Новикова Т.В. (арендодатель) и Канунник Л.В. (арендатор) обязались в будущем заключить договор аренды помещения площадью 50 квадратных метров, расположенного в строящемся торгово-сервисном центре по улице Труфанова города Ярославля. Арендная плата определена сторонами 85 000 рублей.

Оценив предварительный договор аренды от 27.03.2007, суды двух инстанций пришли к выводу о том, что в нем отсутствуют конкретные характеристики, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду (этаж, место расположения, адрес), в связи с чем признали его незаключенным.

Судебные акты в части отказа в удовлетворении требования предпринимателя Новиковой Т.В. о взыскании 340 000 рублей упущенной выгоды являются законными..."

21.3. Вывод из судебной практики:Указание в предварительном договоре аренды приблизительных характеристик объекта аренды, в том числе неполного адреса, не является основанием для признания такого договора незаключенным, если стороны описали объект настолько подробно, насколько это было возможно, в том числе с использованием поэтажного плана.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 05.04.2011 N КГ-А40/2480-11 по делу N А40-48746/10-28-404

"...Как усматривается из материалов дела и установлено судами, 23.07.2008 г. между КОО "Блэкроуз Консалтанси Лимитед" и ООО "РТГ" был заключен предварительный договор аренды нежилых помещений N СЧА29П, в соответствии с которым КОО "Блэкроуз Консалтанси Лимитед" намеревалось в будущем после завершения строительства Торгового центра, расположенного в части здания, строящего по адресу: г. Москва, Северное Чертаново, вл. 1, корп. 2, передать помещения арендатору во временное владение и пользование, а арендатор - принять в аренду нежилые помещения на 2 (втором) этаже Торгового центра, ориентировочной площадью 1212,8 кв. м, границы которого обозначены сторонами на графическом поэтажном плане, содержащемся в Приложении N 2 к настоящему договора.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды пришли к обоснованному выводу о наличии предмета договора аренды и не наступления срока заключения основного договора, поскольку в силу п. 3.1 предварительного договора, основной договор должен быть заключен сторонами не позднее - 01.01.2012 г.

Рассмотрен судом и довод заявителя кассационной жалобы о незаключенности предварительного договора аренды в связи с несогласованностью существенных условий договора, касающихся предмета аренды.

Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Суд установил, что стороны согласовали в п. 2.1 предварительного договора, местоположение здания, где находятся помещения, которые являются объектом аренды, а также ориентировочный метраж передаваемых в аренду помещений в здании.

В связи с этим предмет договора аренды определен сторонами в соответствии с требованиями ст. 607 ГК РФ.

При таких обстоятельствах вывод судов первой и апелляционной инстанции является правильным, соответствует требованиям действующего законодательства и фактическим обстоятельствам дела..."

ст. 607, Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения {КонсультантПлюс}

21.4. Вывод из судебной практики:Предварительный договор аренды помещения признается незаключенным, если в нем отсутствуют сведения о том, на каком этаже расположено помещение, а также описание его местоположения в пределах данного этажа.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 25.08.2015 N Ф05-10902/2015 по делу N А40-157345/14

"...Как установлено судами и следует из материалов дела, 25.06.2013 между ЗАО "ТВК "Авиапарк" (арендодатель) и ООО "Подиум Маркет" (арендатор) было заключено соглашение об использовании площадей, в соответствии с которым в будущем между сторонами должен быть заключен долгосрочный договор аренды коммерческой недвижимости в торговом центре "Авиапарк", возводимом по адресу: г. Москва, Хорошевское шоссе, д. 38а.

Во исполнение условий предварительного договора арендатор перечислил страховой депозит в размере 5 081 622 рублей 82 копеек.

Полагая, что условие по объекту аренды в спорном соглашении достигнуто не было, поскольку из него невозможно установить помещение, которое арендодатель обязан передать арендатору в пользование по долгосрочному договору аренды коммерческой недвижимости (основному договору аренды), арендатор обратился в арбитражный суд с настоящим иском о признании договора незаключенным и о взыскании неосновательного обогащения в виде страхового депозита.

При исследовании всех доказательств по делу и оценке их в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суды, проанализировав условия спорного соглашения и приложений к нему, пришли к выводу о том, что соглашение (предварительный договор) в нарушение требований пункта 3 статьи 429, пункта 1 статьи 432 и пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержит всех необходимых существенных условий основного договора - данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды (отсутствуют данные о местоположении помещения в пределах этажа здания торгового центра, а также сведения о том, на каком этаже расположено данное помещение).

Исходя из установленных обстоятельств, суды сделали выводы о незаключенности предварительного договора и об отсутствии у арендодателя оснований для удержания страхового депозита и, руководствуясь положениями статей 1102 и 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации, признали правомерными первоначальные исковые требования арендатора о признании соглашения незаключенным и о взыскании данного взноса.

Установив, что права и обязанности по спорному соглашению не возникли, суды отказали в удовлетворении встречного иска о взыскании договорной неустойки.

Выводы арбитражных судов соответствуют фактическим обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, отвечают правилам доказывания и оценки доказательств (части 1, 2 статьи 65, части 1 - 5 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170, пункт 12 части 2 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оснований для иной оценки доказательств у суда кассационной инстанции в силу положений статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется..."