4. Возможность заключения договора аренды земельного участка, на котором расположены объекты недвижимого имущества, находящиеся в собственности третьих лиц

В соответствии с положениями п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, которые расположены на упомянутых земельных участках. Согласно п. 1 ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, который принадлежит другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

На практике возникают споры, не ограничивают ли указанные нормы предусмотренное ст. 608 ГК РФ право собственника земельного участка сдавать его в аренду.

4.1. Вывод из судебной практики:Наличие на земельном участке недвижимого имущества третьих лиц не является препятствием для передачи такого участка в аренду, если к моменту заключения договора арендатор владел этим участком на праве постоянного (бессрочного) пользования и имеет в собственности недвижимое имущество на данном участке.

Судебная практика:

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 11.08.2009 N Ф04-4362/2009(10921-А70-17), Ф04-4362/2009(12595-А70-17) по делу N А70-7977/2008

"...Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, указал, что предоставление спорного участка на праве аренды истцу нарушит права третьего лица - ОАО "Тюменьоблснабсбыт", которым этот земельный участок может быть приватизирован. В связи с этим пришел к выводу о том, что истец имеет право на аренду земельного участка с кадастровым номером 72:23:02 25 001:0213, за исключением его части, расположенной под железнодорожным подъездным путем, право на которую имеет третье лицо.

...Отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя исковые требования, обоснованно исходила из того, что наличие у истца права постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком и права собственности на объекты недвижимости, находящиеся на этом участке, подтверждаются материалами дела. Ссылаясь на положения Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, правомерно указала, что обязанность истца по переоформлению этого права возникла в силу закона и исполнение истцом этой обязанности ограничено законом во времени - до 01.01.2010. Правильно руководствуясь статьей 613 и пунктом 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришла к выводу, что передача в аренду истцу спорного земельного участка не препятствует третьему лицу реализовать в будущем право на приватизацию части спорного земельного участка (при наличии у него такого права)..."

4.2. Вывод из судебной практики:Договор аренды земельного участка, на котором находятся объекты недвижимого имущества, принадлежащие третьим лицам, является ничтожным, если участок предназначен для эксплуатации таких объектов.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 24.03.2011 N Ф09-1207/11-С6 по делу N А76-42583/2009-17-1074/61

"...Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании распоряжения территориального управления от 14.11.2008 N 1418-р между территориальным управлением (арендодатель) и обществом "Силикатчик-Ресурс" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 14.11.2008 N 1366-08, согласно условиям которого с учетом дополнительного соглашения от 13.01.2009 обществу "Силикатчик-Ресурс" предоставлен в аренду сроком на 5 лет земельный участок общей площадью 144 992 кв. м с кадастровым номером 74:36:04 18 001:0011, расположенный по адресу: г. Челябинск, ул. Рабочая, 42, для эксплуатации зданий и сооружений.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 04.08.2006 серии 74 АБ N 503678 названный земельный участок принадлежит на праве собственности Российской Федерации.

Здание столовой общей площадью 376,4 кв. м и железнодорожный путь протяженностью 2 346 м принадлежат на праве собственности Российской Федерации, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 27.09.2007, и переданы по договорам от 14.09.2007 N 1472-р, от 25.01.2008 N 49-р в аренду обществу "Челябстройматериалы"; здание общежития находится в муниципальной собственности г. Челябинска.

Общество "Силикатчик-Ресурс", полагая, что договор аренды участка от 14.11.2008 N 1366-08 является недействительным, поскольку в границах переданного ему в аренду земельного участка расположены объекты недвижимости, истцу не принадлежащие, обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя исковые требования в части признания договора аренды недействительным, суд первой инстанции исходил из того, что при заключении оспариваемого договора нарушен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, поскольку обществу "Силикатчик-Ресурс" по договору аренды от 14.11.2008 N 1366-08 передан в аренду земельный участок общей площадью 144 992 кв. м, в границах которого расположены объекты недвижимости, относящиеся к федеральной и муниципальной собственности.

Согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлены основные принципы земельного законодательства, одним из которых является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

В силу п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с данным Кодексом. Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим зданием, строением, сооружением.

Принимая во внимание, что на земельном участке общей площадью 144 992 кв. м с кадастровым номером 74:36:04 18 001:0011 расположены, в том числе объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности Российской Федерации и муниципальному образованию г. Челябинск, земельные участки, занимаемые этими объектами, включены в общую площадь земельного участка, переданного обществу "Силикатчик-Ресурс" по договору аренды от 14.11.2008 N 1366-08, суд первой инстанции, исходя из смысла вышеуказанных положений закона и постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" пришел к правильному выводу о том, что земельный участок, расположенный под объектами недвижимости, принадлежащими одному лицу, не может быть передан в аренду другому лицу.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно признал договор аренды земельного участка от 14.11.2008 N 1366-08 недействительным..."

Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения {КонсультантПлюс}