17. Этапы проведения государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий.

Кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий проводится в 2 этапа:

1 этап. Кадастровая оценка с.-х. угодий на уровне субъектов РФ.

2 этап. Кадастровая оценка с.-х. угодий объектов оценки внутри субъекта РФ.

1 этап. Кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов РФ проводится для:

- обеспечения межрегиональной сопоставимости результатов кадастровой оценки земель;

- разработки базовых (средних по субъекту РФ) нормативов, необходимых для оценки земельных участков.

Для оценки земельных участков используются базовые нормативы продуктивности земель, затрат на их использование, которые дифференцируются в диапазоне бонитета плодородия, разрабатывается шкала земельной ренты сельскохозяйственных угодий субъекта РФ. Базовые нормативы, шкала земельной ренты сельскохозяйственных угодий разрабатываются по земельно-оценочным районам.

Сельскохозяйственные угодья субъекта РФ оцениваются на двух уровнях стоимости:

- стоимость в использовании

- кадастровой стоимости в % от их стоимости в использовании.

Стоимость сельскохозяйственных угодий в использо­вании определяется методом капитализации земельной ренты, исчисляемой как разность между валовой продукцией и ценой ее производства.

Соответственно в каждом субъекте Российской Федерации определяются в расчете на 1 гектар сельскохозяйс­твенных угодий базовые нормативы валовой продукции, базовые нормативы затрат на производство сельскохозяйственной продукции, цена производства продукции и земельная рента, производится капитализация ренты.

2 этап: На втором этапе производится дифференциация базовых показателей оценки с/х угодий внутри субъекта РФ. Дифференциация производится по рентообразующим факторам (интегральным), которыми являются– плодородие сельскохозяйственных угодий, технологические свойства с,-х, угодий и местоположение.

18. Оценка земельного участка по рентообразующим факторам

Земельный участок земель сельскохозяйственного назначения оценивается по трем основным рентообразующим факторам – плодородию сельскохозяйственных угодий, технологическим свойствам и местоположению.

Плодородие сельскохозяйственных угодий характеризуется баллом бонитета почв – показатель сравнительного природного плодородия в 100-бальной шкале бонитетов почв субъекта РФ.

Технологические свойства сельскохозяйственных угодий i-го земельного участка – объекта оценки оцениваются обобщенным показателем влияния этих свойств на затраты на использование земель – индексом технологических свойств (И_ti), который определяется по формуле:

, (1)

где Б_эпi, Б_кi – балл, соответственно, энергоемкости почв и контурности сельскохозяйственных угодий i-го объекта оценки;

Д_зт, Д_зэ – доля базовых затрат, зависящих соответственно от всех технологических свойств сельскохозяйственных угодий и отдельно от энергоемкости почв ;

К_рi, К_кi – оценка, соответственно, рельефа и каменистости сельскохозяйственных угодий i-го объекта, коэффициент;

З_т – базовые в субъекте РФ затраты на перевозку груза на 1 км, руб./т;

Местоположение земельного участка характеризуется расстоянием внехозяйственных грузоперевозок, состоянием (качеством) дорог, объемом и составом перевозимых грузов. Для оценки местоположения определяется средневзвешенное эквивалентное расстояние грузоперевозок – удаленность i-го объекта кадастровой оценки (Эрi, экв.км) по формуле:

, (2)

где Гj – объем j-го вида реализованной хозяйством продукции, т;

Кj – коэффициент перевода j-го вида продукции в эквивалентные грузы первого класса;

Р1, Р2, Р3 – расстояние перевозки j-го вида продукции соответственно по 1-ой, 2-ой и 3-ей группам дорог, км;

Д2, Д3 – коэффициенты перевода 2-ой и 3-ей групп дорог в эквивалентные.