14. Понятие, образование и содержание земельной ренты.

Земельная рента является важнейшей категорией землепользования и земельных отношений.

Рентой принято называть регулярно получаемый доход, обусловленный устойчивыми во времени природными или экономическими условиями его образования.

Например, доход с капитала, имущества, сданного в аренду, заложенного в банк, ценных бумаг или дополнительный доход земель относительно лучшего качества и местоположения, не требующий от его получателя предпринимательской деятельности.

Рентой не является случайный конъюнктурный или единовременный предпринимательский доход.

Основными причинами образования ренты являются:

- пространственная ограниченность продуктивных земель;

- различие земель по качеству и местоположению;

- более высокая производительность труда за счет интенсификации производства;

- высокий уровень ведения хозяйства;

- применение прогрессивных технологий;

- превышение уровня реализационной цены на определенный вид продукции над среднем уровнем рентабельности производства.

Условиями присвоения земельной ренты является:

- монополия владения землей, другими средствами производства, технологий;

- экономическая обособленность предприятий, позволяющая реализовать ренту и сверх нормативный продукт.

Земельная рента выступает в 2-х основных формах:

1. Абсолютной

2. Дифференциальной

Абсолютная рента не связана с качеством и местоположением земель. Она обусловлена, в основном, правом собственности на землю, правом приложения капитала и извлечения прибыли.

Дифференциальная рента – это дополнительный доход, образующийся на землях относительно лучшего качества и местоположения.

Обе формы ренты не являются заслугой хозяина (землевладельца) и поэтому подлежит частичному изъятию в бюджет для общественных нужд в форме земельного налога.

Абсолютная и дифференциальная формы ренты проявляются одновременно, совместно. Их трудно отделить друг от друга или измерить количественно в отдельности. В связи с тем, что не существует методов определения реальных величин этих форм ренты, они устанавливаются при кадастровой оценке земель нормативно, расчётным путём.

Дифференциальная земельная рента подразделяется на:

- дифференциальную ренту I;

- дифференциальную ренту II;

Дифференциальная рента II обусловлена интенсивностью земледелия, дополнительными затратами труда и средств на земельных участках, применением прогрессивных технологий, т.е. она является наряду с рационализаторским и иным предпринимательским доходом, заслугой землевладельца и поэтому не подлежит изъятию для общественных нужд. В бюджет изымается налогообложением дифференциальная рента I, обусловленная объективными факторами:

- относительно улучшим качеством;

- местоположением земельных участков.

Поэтому оценка кадастровой стоимости земель основана только на дифференциальной ренте I.

15. Схема и механизм формирования земельной ренты

Дифференциальная земельная рента (ДР) определяется как разность между валовой продукцией (ВП) и ценой ее производства (ЦП) на земельном участке.

ДР = ВП – ЦП

Цена производства равна затратам на использование земель (З), увеличенным на минимально необходимый для воспроизводства норматив доходности (НД) или окупаемости затрат на худших землях (Н_о).

ЦП = З + НД или ЦП = З * Н_о

ДР = ВП – З * 1,07

Необходимость минимального норматива рентабельности объясняется тем, что предприятие не может развиваться при нулевой рентабельности производства. Для ведения хотя бы простого воспроизводства должна быть минимально необходимая рентабельность производства. Установлен норматив в размере 7% от оценочных затрат или 1.07 окупаемости затрат.

Схема (механизм) формирования дифференциальной земельной ренты представлена на рисунке.

На рисунке все земли субъекта РФ условно разбиты на 10 классов качества по плодородию и технологическим свойствам. При средних в регионе уровне интенсивности, структуре производства и цене реализации продукции выход валовой продукции увеличивается (уменьшается) согласно качеству земель.

Плодородие (бонитет – уровень качества) почв принято оценивать при типичных в зоне технологии и интенсивности земледелия. Поэтому на схеме представлен единый уровень затрат на всех землях. Фактически на лучших землях затраты выше за счёт более высокой урожайности и соответственно дополнительных, более высоких затрат на уборку и транспортировку продукции, а на худших землях затраты объективно ниже. Одновременно на худших землях затраты повышаются за счёт менее благоприятных технологических свойств участков.

На схеме выделяются три группы земель по их рентоносности:

- рентоносные земли (лучшие, хорошие, среднего и ниже среднего качества – 1-7 классов качества;

- худшие, безрентные земли, на которых ДР равна нулю (обозначены границей между 7 и 8 классами);

- наихудшие из используемых земель, на которых ДР отрицательна (земли 8 – 10 классов качества).

Нижняя граница рентоносных земель расчётно не обосновывается, не выбирается по природным признакам качества. Худшие, безрентные земли, самоопределяются экономическими условиями производства – уровнем развития производительных сил и платёжеспособным спросом населения на продовольствие, т.е. худшие земли – это экономическая категория.

Высокие затраты на низкоурожайных землях 8 – 10 классов обществом (потребителем) не оплачиваются. Предельными, оплачиваемыми обществом затратами, являются затраты на худших землях между 7 и 8 классами. Эти затраты именуются общественно необходимыми.

Граница худших земель может перемещаться к границам более лучшего или худшего качества в зависимости от развития технологии земледелия, снижения (повышения) себестоимости продукции и платёжеспособного спроса населения, т.е. граница худших земель взвешивается на весах экономики региона.

На схеме видно, что на землях 10-го класса призводство продукции убыточно, 8-го и 9-го классов – рентабельно, но низко рентабельно, ниже нормы, необходимой для простого воспроизводства. Использование участков этих классов в составе рентоносных угодий хозяйств покрывается за счёт участков высокого качества или объясняется ожиданием улучшения экономической конъюнктуры. Когда в составе угодий хозяйства преобладают земли наихудшего качества, их использование возможно при условиях удобного местоположения, применения прогрессивных технологий, возделывания трав, пастбищное использование земель, при которых затраты минимальны, а рентабельность выше минимальной.

В рассмотренном примере ДР на землях различного качества поясняется при одинаковых на вех классах технологических свойств и местоположении участков. При одном и том же качестве почв, но различных технологических свойствах и местоположении участков они могут быть в различных классах рентоносных или безрентных земель. Уровень ДР ЗУ при различной выраженности у них рентообразующих факторов определяется в процессе кадастровой оценки земель.