47.Виды износа недвижимости, факторы физического, функционального и экономического износа. Устранимый и неустранимый износ.

В зависимости от причин вызывающих потерю стоимости:

1)физический

*устранимый

*неустранимый

2)функциональный

*устранимый

*неустранимый

3) экономический (или внешний) как правило, неустранимый.

Износ характеризуется уменьшением полезности ОН и привлекательности с т.з. потенциального инвестора.

Устранимый износ – износ, устранение которого возможно и экономически целесообразно, т.е. затраты на устранение которого способствуют увеличению стоимости объекта в целом.

Совокупный (накопленный) износ – выявленный износ всех возможных видов. Совокупный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной ценой ОН.

48.Характеристика физического износа и методы его измерения (нормативный метод, стоимостный метод, метод срока жизни, метод разбиения).

Износ – потеря стоимости. Характеризуется уменьшением полезности и привлекательности объекта недвижимости (ОНе) с т.з. потенциального инвестора.

Физический износ (ф.и) – потеря стоимости, обусловленная утратой изначально заложенных технико – эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.

Методы определения ф.и.:

1. Нормативный (для жилых зданий);

2. Стоимостной;

3. Метод срока жизни;

4. Метод разбиения.

Нормативный метод основан на использование нормативных инструкций межотраслевого и ведомственного уровня.

Применяется при оценке физического износа жилых зданий, технической инвентаризации, планирование капитального ремонта.

Fi – физический износ i-го элемента, %. Wi – доля восстановительной стоимости i-го элемента в общей восстановительной стоимости здания (ОПВС). Применяется только в РФ.

Недостатки: 1) не учитывает нетипичных условий эксплуатации;

2)сложность детализации;

3)субъективность взвешивания;

4) невозможность оценки функционального износа и экономического износа.

Стоимостной метод.

Зi – стоимость ремонта i-го элемента

Vb – восстановительная стоимость здания.

Суть данного метода – определение затрат на воссоздание элементов здания, которые имеют признаки физического износа.

Метод срока жизни.

1. Срок физической жизни (СФЖ) – период времени от начала ввода в эксплуатацию до ликвидации. Зависит от капитальности Оне и закладывается при его строительстве.

2. Срок экономической жизни (СЭЖ) – период времени, в течение которого объект недвижимости приносит доход.

3. Хронологический возраст (ХВ) – период времени от ввода в эксплуатацию до даты оценки.

4. Эффективный возраст (ЭВ) – возраст, основанный на оценке внешнего вида Оне, его технического состояния и экономических факторов, влияющих на его стоимость.

5. Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ) – период времени от даты оценки до окончания срока экономической жизни.

6. Оставшийся срок физической жизни (ОСФЖ).

Метод разбиения – наиболее трудоемкий, заключается в последовательной оценке долгоживущих и короткоживущих элементов.

Короткоживущие элементы (КЖЭ) - это элементы, срок жизни которых меньше чем здания в целом.

Долгоживущие элементы (ДЖЭ) – срок жижей эл-в сопоставим со сроком жизни здания.

Ст-ть физического износа = Стоимость устранимого ф.и. КЖЭ и ДЖЭ + стоимость неустранимого износа КЖЭ и ДЖЭ.

Этапы: 1) Определяется стоимость устранимого ф.и. КЖЭ как сумма затрат на его устранение.

2) Определяется стоимость неустранимого ф. по каждому КЖЭ на базе метода срока жизни.