56. Оценка стоимости земельных участков с помощью сравнительного подхода (метод сравнения продаж, метод распределения или соотнесения).
1) Метод сравнения продаж
Используется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Основной принцип – замещения.
Основные этапы оценки:
Выявляются продажи земельных участков на соответствующем рынке и его сегментах;
Проверка информации о сделках (с целью отсечения вынужденных продаж);
Составление окончательного списка из нескольких наиболее приемлемых вариантов;
Корректировка цены каждого варианта (аналога) по элементам сравнения (по всем характеристикам, которые обладают стоимостью для потенциального покупателя).
Определение стоимости оцениваемого земельного участка
Vзуi – скорректированная стоимость аналога;
wi – весовой коэффициент, который определяется с учетом степени схожести оцениваемого участка и аналога.
Основные элементы сравнения для земли:
1. факторы чтоимости (факторы изменение которых влияет на рыночную стоимость ЗУ)
2. Характеристики сделок, сложившиеся на рынке.
Основные факторы стоимости ЗУ: целевое назначение;разрешенное использование; права собственности; местоположение; физич. характеристики и проч.
Характеристики сделок с землей: условия финансирования; условия платежа; обстоятельства совершения сделок и проч.
Порядок корректировки: корр-ка проводится в направлении от сопоставимого участка к оцениваемому, т.е. уточняется, за какую сумму был бы продан сравнимый участок, если бы он обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый. Методы проведения корректировок: метод парного сравнения продаж, метод парного сопоставления дозода 2-х аналогов и определение корректировки как капитализированной разницы доходов, метод основанный на корреляционно-регрессионном анализе, метод определения затрат, свяханных с изменением характеристики элементов сравнения, по кот аналог отличается от ОО, экспертный метод.
2) Метод распределения (переноса или соотнесения).
Основан на положении о том, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью зданий и стоимостью лучшений. Применяется для оценки застроенных участков.
Основные принципы: принцип сбалансированности, принцип предельной производительности.
Условия применения:
а) соответствие улучшений участка его ННЭИ
б) одинаковый тип застройки аналогов и оцениваемого участка
в) небольшой ХВ улучшений (так как с увеличением возраста построек отношение стоимости земли к общей стоим-ти объекта увеличивается)
Этапы оценки:
определяется доля стоимости земли в общей стоимости каждого объекта по аналогам dзу=Vзу/Vo=Vзу/(Vзу+Vзд)
определяется доля стоимости земли в стоимости оцениваемого объекта как среднее арифметическое по аналогам
определяется стоимость оцениваемого земельного участка. Vзу= Vo* dзуp
dзуp – доля ЗУ как расчетная величина, Vo – недавняя цена продажи ЗУ с аналогичными улучшениями.
57. Кадастровая оценка земли.
Кадастровая оценка городской земли – совокупность административных и технических действий по установлению кадастровой стоимости земельных участков в границах оценочных зон по состоянию на определенную дату.
Нормативная база: № 28 ФЗ «О государственном земельном кадастре»
Государственный земельный кадастр – систематизированный свод сведений о земельных участков, а именно: *об их местоположении; *целевом использовании; *правовом положении; *о территориальных зонах; * о наличии на земельных участков прочно с ними связанных объектов.
Цели создания и ведения государственного земельного кадастра(ГЗК)
Создается и ведется в целях информационного обеспечения:
1)управление земельными ресурсами
2)государственного контроля за использование охранных земель
3)землеустройство
4)гос. Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним
5)экон. Оценки земель и учета их стоимости в составе их стоимости в составе природных ресурсов
6)установление обоснованной платы за землю и др.
Единый государственный реестр земель (ЕГРЗ) - представляет собой документ который предназначен для ведения государственного кадастрового учета земельных участков.
ЕГРЗ содержит сведения о существующих и прекративших свое существование земельных участков.
ЕГРЗ содержит основные сведения о земельных участках:
1)кадастровый номер
2)местоположение (адрес)
3)площадь
4)категория земель и разрешенное использование
5)описание границ земельного участка
6)права на земельный участок и обременения (ограничения)
7)экономические характеристики в т.ч. размер платы за землю
8)наличие улучшений на земельном участке.
Кадастровая оценка земли включает:
1)подготовительные работы и сбор информации
2)функциональное зонирование т.е. дифференциация территории (города, поселков и населенных пунктов) на отдельные зоны в зависимости от функционального использования
Зоны могут быть также дифференцированы на микрозоны с точки зрения исторической ценности, состояния окружающей среды, престижности территории и т.д.
Оценочная зона – часть земель административно – территориальное образование, однородных по целевому назначению и функциональному использованию.
Одна оценочная зона может быть представлена несколькими локальными участками на территории города.
3)определение кадастровой стоимости земель в каждой оценочной зоне. При этом стоимость единицы площади земли типичных земельных участков устанавливается: *по незастроенным земельным участкам на основе анализа продаж и затрат на освоение земли; *по застроенным земельным участкам – метод изъятия затрат на воспроизводство улучшений.
4)оформление результатов кадастровой оценки: *нанесение на карту города; * публикация в СМИ; *(после обсуждения) внесение в государственный земельный реестр.
Результаты кадастровой оценки используются:
-при формировании налогооблагаемой базы земель АТО;
-для установления ставок арендной платы за муниципальные земли;
-определение стартовых цен продажи собственности или долгосрочной аренды на конкурсах и аукционах;
-определение величины компенсационных выплат при изъятии земель для государственных нужд;
-при обосновании перспективных направлений городской застройки;
-для создания фондового рынка земельных бумаг и ипотеки.