Налоговая база

1. Комментируемая статья посвящена одному из важнейших и самостоятельных объектов налогообложения, а именно налоговой базе. Для земельного налога она:

1) устанавливается непосредственно самим НК (см. об этом комментарий к ст. 387 НК);

2) определяется как кадастровая стоимость земельных участков, которые признаются объектами данного налога (см. об этом подробный комментарий к ст. 389 НК). Условно в виде формулы это можно показать следующим образом:

НБ = КСЗУ,

где:

НБ - подлежащая определению налоговая база земельного налога;

КСЗУ - кадастровая стоимость земельного участка, признаваемого объектом налогообложения земельным налогом;

3) определяется в порядке, предусмотренном в ст. 391 НК (см. комментарий).

Об особенностях определения налоговой базы в отношении земельных участков, находящихся в общей собственности (см. об этом комментарий к ст. 392 НК).

2. Согласно правилам п. 2 ст. 390 кадастровая стоимость земельного участка (которая влияет на определение налоговой базы земельным налогом в решающей степени) определяется в соответствии с земельным законодательством. Согласно ст. 66 ЗК:

1) для установления кадастровой стоимости земель производится государственная кадастровая оценка земель. В настоящее время необходимо руководствоваться "Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель" (они утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации N 316 от 08.04.2000; в ред. от 17.09.2007). "Правила", в частности, устанавливают, что:

а) государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения. При этом необходимо принимать во внимание также:

- сервитуты (см. о них ст. 23 ЗК);

- иные ограничения (обременения) прав пользования землей, например, залог (см. об этом ст. 56 ЗК);

б) упомянутая выше оценка основывается на классификации земель по целевому назначению и по виду функционального использования. Применительно к землям городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических, дачных объединений она осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также методов массовой оценки земельных участков (п. 2-5);

в) государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода.

Государственная кадастровая оценка иных категорий земель вне черты городских и сельских поселений осуществляется на основе капитализацию расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.

В процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории (п. 6-8).

Оценочной зоной признается часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков.

В зависимости от территориальной величины оценочных зон их границы помещаются с границами земельных участков с учетом сложившейся застройки и землепользования, размещения линейных объектов (улиц, дорог, рек, водотоков, путепроводов, железных дорог и др.), а также границами кадастровых районов или кадастровых кварталов.

По результатам оценочного зонирования составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в улицах этих зон (см. об этом также комментарий к ст. 83-85 ЗК);

г) государственная кадастровая оценка земель проводится с учетом данного земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров. Результаты государственной кадастровой оценки земель вносятся в государственный земельный кадастр.

Органы исполнительной власти субъектов РФ по представлению территориальных органов Федерального агентства объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.

Методические и нормативно-технические документы, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки земель, разрабатываются и утверждаются таким федеральным органом исполнительной власти, как Минэкономразвития, по согласованию с иными заинтересованными федеральными органами исполнительной власти (п. 9-11);

2) в случаях определения рыночной стоимости земельного участка (см. об этом ниже) кадастровая стоимость земельного участка, устанавливается по особым правилам - в процентах от рыночной стоимости, определенной по правилам п. 1 ст. 66 ЗК. При проведении государственного кадастрового учета вновь образуемых земельных участков, а также при изменении категории земель, (вида разрешенного использования, уточнения площади земельных участков) определение кадастровой стоимости осуществляется на основании результатов государственной кадастровой оценки земель (п. 13);

3) и рыночную стоимость земельного участка и кадастровую стоимость земельного участка следует отличать от т.н. "сопоставимой кадастровой стоимости" земельного участка. Она определяется, во-первых, только для целей налогообложения единым сельскохозяйственным налогом (ст. 346.1-346.10 НК), во-вторых, только в отношении земельных участков, относящихся к сельскохозяйственным угодьям (см. о последних ст. 77 ЗК). Правительство РФ приняло Постановление N 261 от 22.04.2002 "О методике определения сопоставимой по кадастровой стоимости площади сельскохозяйственных угодий" (официально опубликовано в "Российской газете" N 77 за 27.04.2002, а также в Собрании законодательства Российской Федерации, N 17, 2002, ст. 1680).

В "Методике", в частности, предусмотрено, что:

а) для определения сопоставимой по кадастровой стоимости площади сельскохозяйственных угодий, находящихся в собственности, владении и (или) пользовании налогоплательщика единого сельскохозяйственного налога кадастровая стоимость одного гектара его сельскохозяйственных угодий делится на среднюю кадастровую стоимость гектара сельскохозяйственных угодий в соответствующем субъекте РФ и уменьшается на площадь сельскохозяйственных угодий налогоплательщика;

б) порядок определений кадастровой стоимости одного гектара сельскохозяйственных угодий налогоплательщика и средней кадастровой стоимости одного гектара сельскохозяйственных угодий в том или иной конкретном субъекте РФ (где налогоплательщик осуществляет свою деятельность) определяется Федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на проведение государственной кадастровой оценки земель.

Указанная Методика применяется в той мере, в какой не противоречит нормам глав 26.1 и 31 НК. См. также письма ФНС от 31.01.06 N ГИ-6-21/103; от 28.07. 08 N ШТ-6-3/531.