Аренда зданий и сооружений.

Инф письмо президиума ВАС РФ № 59 от 16 февр 2001г.

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование или во временное пользование здание или сооружение.

Несмотря на то, что кодекс говорит только о здания и сооружениях, правила данного параграфа применяются и к аренде помещений, находящихся внутри зданий или сооружений.

Предмет – нежилые здания и сооружения или помещения в них. Жилые помещения, как правило, являются предметом договора найма, социального либо коммерческого, но не аренды.

Жилое помещение может стать предметом договора аренды только в одном случае, если на стороне арендатора выступает ЮЛ. При этом такое ЮЛ может использовать арендованное им такое жилое помещение исключительно в целях проживания граждан (напр, для проживания сотрудников этого ЮЛ).

Форма и гос регистрация договора аренды зданий и сооружений.

Договор должен быть заключен в простой письменной форме, специальное правило в том, что он должен быть подписан сторонами в виде единого документа. (нельзя письмами, телеграммами и тд).

Договор аренды недвижимости подлежит гос регистрации, если он заключен на срок 1 год и более. Договор считается заключенным с момента гос регистрации. Отсутствие гос регистрации не влечет его недействительности. При отсутствии гос регистрации – не заключен. – п.3 ст. 433 ГК, п.7 инф письма №59.

Если одна из сторон договора уклоняется от гос регистрации, то другая сторона вправе на основании п.3 ст.165 ГК предъявить иск об обязании зарегистрировать договор.

В свиязи с тем, что гос регистрации подлежит договор на 1 год и более – в практике возник ряд вопросов:

- если сторону установят в договоре в соотв с п.2 ст.425 ГК, что заключенный ими договор применяется к отношениям, существовавший до заключения договора, то надо ли это период времени до заключения договора включать в общий срок действия договора.

Период предшествовавший заключению договора в срок действия договора не включается (см п.8 инф письма №59).

- надо ли регистрировать договор, заключенный на срок менее года, если в нем содержится условия о том, что он по истечении срока автоматически продлевается на такой же срок.

ВАС разъяснил, что такой договор регистрации не подлежит, т.к. речь идет о 2х разных договорах аренды, каждый из которых заключен на срок менее года – п.10 инф письма №59.

- надо ли регистрировать договор аренды недвижимости, если он заключен на неопределенный срок. Разъяснение: такой договор регистрации не подлежит – п.11 инф письма №59.

Если договор аренды недвижимости подлежит гос регистрации и был зарегистрирован, то любые изменения, дополнения к нему также подлежат гос регистрации. Гос регистрации подлежит и расторжение такого договора, независимо совершается ли оно по обоюдному согласию, по решению суда или в результате одностороннего отказа – п. 9, 12 инф письма ВАС РФ №59.

Права арендатор на земельный участок.

Ст. 652, 653 ГК РФ. Действие этих норм распространяется только на отдельно стоящие объекты здания и сооружения.

Указанные правила сформулированы применительно к 2м ситуациям:

- когда арендодатель является собственником земельного участка.

В договоре аренды здания или сооружения одновременно решается вопр о правах арендатора на соответствующие земельные участки. Как правило этот участок передается также в аренду. Если договор аренды здания или сооружения не содержит каких либо указаний на права арендатора на земельный участок, то считается, что к арендатору перешло право пользования частью земельного участка, занятого зданием или сооружением. При этом к арендатору переходит не весь участок, а только та его часть, которая необходима для использования здания или сооружения по назначению.

- арендодатель собственником не является.

Если земельный участок не принадлежит арендодателю на праве собственности, то передача в аренду здания или сооружения допускается без согласия собственника такого участка. Такая передача здания или сооружения в аренду не должна противоречить закону или соглашению с собственником земельного участка. В этом случае к арендатору здания и сооружения от арендодателя переходит право пользования соответствующей частью земельного участка. В целях стабилизации гражданского оборота законодатель предусмотрел правило, согласно которому, в случае смены собственника земельного участка арендатор здания или сооружения сохраняет за собой право пользования частью земельного участка, занятого зданием или сооружением.

Арендная плата.

В отл от общих правил об аренде, специальные правила об аренде зданий и сооружений устанавливаю, что существенными условиями договора аренды здания или сооружения является не только его предмет, но и цена.

Отсутствие условий о размере арендной платы влечет не заключенность договора аренды зданий или сооружений.

Формы арендной платы могут быть такими же, как предусмотрено ст. 614 ГК. Т.е. в виде периодических платежей, единовременного платежа и др.

Исполнение договора аренды зданий или сооружений.

Особенности исполнения договора аренды здания или сооружения установлены отношении передачи недвижимости от арендодателя к арендатору.

Такая передача должна быть оформлена передаточным актом или иным документом, подписанным сторонами.

До момента фактической передачи объекта и подписания соответствующего документа договор аренды не считается исполненным.

Уклонение одной из сторон от подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора.

Уклонение арендодателя от передачи арендованного имущества влечет для него след негативные последствия:

• У арендодателя возникает общая обязанность возместить причиненные убытки (ст. 15 и ст. 393 ГК РФ)

• Арендатор вправе истребовать объект недвижимости на основании ст. 398 ГК, как индивидуально определенную вещь, являющуюся предметом обязательства.

• Если в результате просрочки арендатор утратил интерес к договору, он вправе требовать его расторжения по п. 3 ст. 611 ГК. Расторжение возможно только в судебном порядке.

Если арендатор уклоняется от принятия арендованного имущества, для него наступают след негативные последствия:

• Обязанность возместить убытки – ст. 15 и 393 ГК

• Арендодатель может в судебном порядке потребовать от арендатора принять объект аренды.

• Или по своему выбору арендодатель может отказаться от договора аренды. Допускается односторонний отказ, т.е. обращение в суд со стороны арендодателя не требуется.

По окончании срока действия договора аренды недвижимости, объект недвижимости передается от арендатора к арендодателю по передаточному акту или иному документу, подтверждающему возврат имущества.

Имущество должно быть возвращено в том же состоянии, в котором было вверено арендатору с учетом нормального износа. Иное правило может быть установлено договором.

До момента фактического возврата объекта от арендатора к арендодателю и до подписания документа, подтверждающего такой возврат, арендатор не считается исполнившим свои обязательства надлежащим образом.

Ссуда.

Правовое регулирование ссуды .

Гл. 36 ГК РФ.

По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а ссудополучатель обязуется вернуть вещь в том же состоянии, в каком он ее получил с учетом нормального износа или в состоянии, которое обусловлено договором.

Договор ссуды является безвозмездным, что означает, что ссудополучатель приобретает имущественную выгоду за счет другого лица (ссудодателя). В порядке аналогии закона к отношениям ссуды применяется правило п. 1 ст. 572 ГК. Т.е. при наличии любого встречного предоставления договор не должен признаваться ссудой поскольку является притворной сделкой, к нему должны применятся правила о той сделке, которую стороны имели ввиду.

Договор ссуды может быть как реальным так и консенсуальным. Соответственно стороны могут сами определит каким будет заключаемый ими договор. Если из текста договора не понятно реальный он или консенсуальный тогда вступает в действие п. 2 ст. 433 ГК. Согласно ему существует презумпция в пользу консенсуального договора.

По общему правилу, договор ссуды является двухсторонним. Если же он сконструирован по реальной модели, тогда она односторонний. Поскольку при реальном договоре на стороне ссудополучателя лежит только обязанность возвратить имущество по истечении срока, а на стороне ссудодателя – только право требовать это имущество по истечении срока.

Отличие договора ссуды от смежных договоров можно провести по след основаниям:

- от договора дарения ссуда отличается тем, что во-первых, по договору дарения вещь передается в собственность одаряемого, а по договору ссуды – только в пользование, во-вторых, с передачей вещи одаряемому отношения сторон прекращаются, по договору ссуды передача вещи является только началом отношений сторон, в-третьих, предметом договора ссуды может быть только индивидуально определенная непотребляемая вещь, по договору дарения может передаваться не только вещь, но и имущественное право, а также одаряемый может быть освобожден дарителем от освобождения какой-либо обязанности, в-четвертых, дарение во многих случаях запрещено, в частности, между коммерческими организациями, в отношении ссуды этих запретов не установлено.

- от договора займа ссуда отличается тем, что взаймы передаются вещи, определяемые родовыми признаками и потребляемые в процессе их использования, по договору ссуды передается индивидуально определенная непотребляемая вещь, и во-вторых, по договору займа вещи передаются в собственность заемщика, по договору ссуды – в пользование.

- отличие ссуды от хранения: в договоре ссуды передача вещи осуществляется в интересах того лица, которое получает вещь, в договоре хранения вещь передается в интересах того лица, которое передает вещь.

Форма договора.

Закон не содержит каких-либо специальных правил о форме договора, поэтому применяются общие правила.

Возникает вопр: если предметом ссуды является недвижимость, должен договор заключатся путем составления одного документа или может быть заключен обменной письмами или путем конклюдентных действий. Поскольку спец регулирование отсутствует, к договору ссуды по аналогии применяются соответствующие правила об аренде.

Существенные условия договора ссуды:

- предмет. Им могут быть только вещи, которые обладают признаками непотребляемости и индивидуальной определенности. Непотребляемые вещи это такие, которые не теряют натуральных свойств в процессе использования. Индивидуально определенные- это те, при возврате которых можно оценить возвращена ли та же самая вещь, которая передавалась ссудодателем или другая.

Стороны договора.

Это ссудодатель и ссудополучатель.

Ст. 690 ГК – ссудодателем может быть собственник либо иное лицо, управомоченное законом или собственником.

То обстоятельство, что вещь передается в безвозмездное пользование вызывает необходимость ограничить совершение этого вида договора. Напр, ст.690 ГК запрещает коммерческие организации передавать имущество в безвозмездное пользование лицу, которое является учредителем, участником, руководителем, членом органов управления или контроля. Каждое из этих лиц может прямо или косвенно повлиять на волю коммерческой организации, соответственно договор будет заключен не в интересах этой коммерческой организации. С др стороны, учредитель, руководитель, член органа управления коммерческого контроля организацией может передать свое имущество в пользу коммерческой организации.

С др стороны договора – ссудополучателя, то им может быть любое лицо. Если происходит какое-либо изменение на стороне ссудодателя договор ссуды сохраняется в силе, вещь переходит к новому собственнику с обременениями в виде прав ссудополучателя.

Закон также устанавливает различные формы универсального правопреемства на стороне ссудодателя. В случае смерти гражданина и реорганизации ЮЛ, выступавших в качестве ссудодателей, их права и обязанности по договору ссуды переходят к наследнику или правопреемнику.

Права и обязанности сторон по договору ссуды.

Если договор ссуды является консенсуальным основная обязанность ссудодателя – передать вещь ссудополучателю. Если ссудодатель не исполняет эту обязанность, то ссудополучатель может потребовать расторжение заключенного договора и возмещение убытков в форме реального ущерба.

Особенность ссуды в том, что:

• Ссудополучатель не вправе истребовать вещь по правилам ст. 398 ГК, т.к. там речь идет о неисполнении обязанности по передачи вещи в возмездное пользование. Ссуда – это безвозмездный договор, поэтому ст. 398 к ней не применяется.

• Ссудополучатель может требовать возмещения только реального ущерба, но не упущенную выгоду. Ссудодатель обязан передать вещь, качество которой соответствует условиям договора и назначению вещи.

Ст. 693 ГК предусматривает ответственность ссудодателя за недостатки вещи. Ссудодатель отвечает за недостатки, которые он умышленно или по грубой неосторожности не оговорил при заключении договора. Ссудодатель освобождается от ответственности за те недостатки, которые стороны заранее оговорили, либо которые заранее были известны ссудополучателю, либо должны были быть обнаружены ссудополучателем во время осмотра вещи или проверки ее исправности.

Если ссудополучатель обнаружил недостатки, за которые ссудодатель несет ответ-ть, ссудополучатель по своему выбору может предъявить одно из след требований:

1. о досрочном расторжении договора и возмещении понесенного реального ущерба

2. о безвозмездном устранении недостатков вещи ссудодателя

3. о возмещении своих расходов, понесенных на устранение недостатков.

О своем намерении реализовать одно из указанных правомочий ссудополучатель должен известить ссудодателя. Если ссудодатель замен вещь ненадлежащего качества вещью надлежащего качества, ссудополучатель утрачивает возможность реализовать одно из указанных полномочий.

Ссудодатель обязан передать ссудополучателю вещь свободную от прав третьих лиц. Если вещь обременена какими-либо правами, ссудодатель обязан поставить в известность об этом ссудополучателя. Если он этого не сделал и в последствии ссудополучатель узнал об обременениях, ссудополучатель вправе потребовать расторжения договора и возмещения реального ущерба.

Обязанности ссудополучателя.

Основная обязанность ссудополучателя – надлежащее содержание полученной вещи. Эта обязанность в силу аналогии закона регулируется гл. 34 ГК – правилами об аренде и некоторыми специальными положениями о ссуде – ст. 615 ГК - ссудополучатель обязан пользоваться полученной вещью в соответствии с условиями договора, если такие условия отсутствуют, то в соответствии с назначением имущества. Если ссудополучатель нарушает это требование, ссудодатель вправе в соотв с п. 3 ст. 516 требовать расторжения договора и возмещения убытков (в полном объему – реальный ущерб и упущенная выгода).

Ссудополучатель также обязан производить за свой счет текущий ремонт вещи и нести все расходы на ее содержание. Поскольку договор ссуды безвозмездный обязанность по осуществлению капитального ремонта также возложена на ссудополучателя. В ходе осуществления пользования вещью ссудополучатель может осуществлять ее улучшение. Судьба таких улучшений регулируется правилами об аренде – п.1 и 3 ст. 623 ГК. Соотв-но, отделимые улучшения являются собственностью ссудополучателя и он вправе распоряжаться ими как посчитает нужным, неотделимые улучшения являются собственностью ссудодателя. Ссудополучатель вправе требовать возмещения своих расходов, понесенных на неотделимые улучшения только если такие улучшения осуществлены с согласия ссудодателя.

Безвозмездное пользование вещью также отражается на распределении рисков случайной гибели. В соотв со ст. 696 ГК – на ссудополучателя возлагается этот риск, если вещь погибла или была повреждена в связи с тем, то ссудополучатель использовал ее не в соответствии с договором или назначением вещи либо передал вещь третьему лицу, не получив на это согласие ссудодателя. Т.о. законодатель изменил правило, применительно к ссуде, что риск случайной гибели несет ее собственник.

В обязанности ссудополучателя входит в том числе обязанность более бережного отношения к вещи, полученной по договору ссуды, чем к своим собственным вещам.

Ст. 696 устанавливает – если обстоятельства сложились таким образом, что возникла опасность общая как для своих вещей ссудополучателя, так и для вещи, полученной им по договору ссуды и при это спасти можно только собственные вещи либо вещь, полученную по договору ссуды, то ссудополучатель обязан спасть вещи, полученные по договору ссуды. В ином случае, он несет ответ-ть за гибель полученной вещи.

Если в результате использования вещи, полученной по договору ссуды, причиняется вред третьим лицам, ответ-ть за этот вред несет ссудодатель. Он освобождается от ответственности, если докажет, что вред возник вследствие грубой неосторожности ссудополучателя или лица, у которого вещь оказалась с согласия ссудодателя.

Досрочное расторжение договора ссуды.

Досрочное расторжение договора ссуды возможно как вследствие нарушения договора одной из сторон (ст. 698 ГК), так и вследствие одностороннего отказа без объяснения причин.

Односторонний отказ от договора ссуды может быть осуществлен одной из сторон в любое время, если в договоре ссуды не указан срок. В этом случае, сторона, отказывающаяся от договора должна предупредить другую за 1 месяц.

Ссудополучатель вправе в любое время отказаться от договора как заключенного с указанием срока, так и бессрочного. При этом он также должен за 1 месяц известить ссудодателя.

Досрочное расторжение договора в судебном порядке допускается по требованию ссудодателя в след случаях:

• ссудополучатель использует вещь не в соответствии с договором или назначением вещи

• не выполняет обязанностей по содержанию вещи или поддержанию ее в исправном состоянии

• существенно ухудшает состояние вещи

• без согласия ссудодателя передал вещь третьему лицу

Ссудополучатель вправе требовать расторжения договора в судебном порядке:

1. при обнаружении недостатков, делающих нормальное использование вещи невозможным или обременительным, о которых он не знал или не мог знать при заключении договора

2. если вещь в силу недостатков, за возникновение которых он не отвечает, окажется в состоянии не пригодном для использования

3. если при заключении договора ссудодатель не предупредил его о правах третьих лиц

4. если ссудодатель не исполняет обязанности по передаче вещи, ее принадлежности и документов

04.12.09

Подряд

Гл. 37 ГК

Информ письмо Президиума ВАС РФ от 24 янв 2000г. №51 – «обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда».

Ст. 702 ГК – по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу, и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.

Договор – консенсуальный, возмездный и двусторонний. От других консенсуальных договоров этот договор отличается тем, что момент его заключения никогда не может совпадать с моментом исполнения.

Отличие договора подряда от смежных договоров:

1. проблема различия договора подряда от трудового договора.

- предметом договора подряда является достижение материального результата. Предметом трудового договора является непосредственно процесс труда.

- трудовой договор заключается для выполнения работником определенной трудовой функции. А договор подряда - для выполнения конкретной работы, целью которой является достижение результата.

- трудовой договор по общему правилу является бессрочным и только в исключительных случаях может иметь срочный характер. по договору подряда достижение результата всегда влечет за собой прекращение договора.

- по трудовому договору оплата осуществляется за труд работника. По договору подряда – за результат.

- подрядчик сохраняет самостоятельность. А работник подчиняется установленному режиму труда и работает под контролем и руководством работодателя.

- подрядчик работает на свой риск. Лицо, работающее по трудовому договору не несет риска, связанного с осуществлением труда.

2) отличие договора подряда от договора к/продажи.

- по договору к/п осуществляется передача вещи, а по договору подряда изготовление, переделка, обработка вещи с последующие передачей результата, т.е. если договор не регулирует сам процесс ведения работы по созданию результата, то на лицо к/продажа. И наоборот, если договор охватывает не только передачу вещи, но и ее создание, переработку или обработку, то на лицо подряд.

Стороны договора подряда:

1. заказчик

2. подрядчик

По общему правилу каких либо специальных требований к ним не применяется.

Подрядчик (заказчик) должны отвечать спец требованиям только применительно к отдельным разновидностям подряда. В частности, по договору строительного подряда подрядчик раньше могу осуществлять вои функции только при наличии лицензии. С 1 янв 2010г лицензирование строительной деятельности отменяется. Для осуществления своей деятельности подрядчики должны входить в одну из саморегулируемых организаций и иметь допуск к работам, который выдается такой организаций.

Для бытового подряда установлено, что на стороне подрядчика действует лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, а на стороне заказчика может выступать только гражданин, физ лицо, приобретающее результат работ для личных потребностей.

Форма договора подряда.

Спец требований к форме не содержится, поэтому применяются общие правила по форме.

Существенные условия договора подряда:

- это предмет (и все). В литературе есть мнение, что существенными являются и предмет и срок. Вывод о том, что срок является существенным условием делается на основании ст. 708 ГК: в договоре подряда указываются начальный и конечные сроки выполнения работ. Но в этой статье не сказано прямо, что срок – это существенное условие и его отсутствие влечет не заключенность договора.

Из п. 1 ст.702 ГК – где дается определение договора подряда, также не следует, что срок это существенное условие.

+ судебная практика не поддерживает того, что срок является существенным условием договора подряда.

!!!Для договора строительного подряда существенным является не только предмет, но и срок. Это следует из определения строительного подряда (п. 1 ст. 740 ГК), согласно которому по оговору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы. А заказчик обязуется создать необходимые условия подрядчику для выполнения работ, принять результат работ и оплатить его.

Судебная практика поддерживает эту позицию.

Предмет договора строительного подряда:

Существует несколько точек зрения:

1. в договоре подряда есть только один единственный предмет – результат работы.

2. предмет один, но состоит из 2х элементов: - выполнение работ и – результат работы.

3. предмет в договоре подряда один, но это не результат, а деятельность подрядчика по изготовлению и передачи вещи.

4. в договоре подряда 2 предмета: работы и результат

5. предмет – это только сдача готового результата заказчику

6. наличие альтернативных предметов – либо законченный результат работ либо комплекс действий по выполнению работ.

Цена в договоре подряда.

Не является существенным условием, как следует из п. 1 ст. 709 ГК – при отсутствии согласованной цены применяются общие правила кодекса, содержащиеся в п. 3 ст. 424 ГК. В литературе: для договора строительного подряда – цена является существенным условием (ст. 740 и 743 ГК). Но этого судебная практика не поддерживает + есть разъяснение в инф письме ВАС РФ о том, что отсутствие сметы в договоре строительного подряда не влечет его не заключенность.

Права и обязанности сторон по договору подряда.

Главная обязанность подрядчика в том, чтобы выполнить работы и передать их результат заказчику. В связи с тем, что процесс изготовления вещи занимает определенный период времени

08.02.10