§ 2. Общая долевая собственность

Право общей долевой собственности возникает на основании различных юридических фактов. В большинстве случаев, это совершение несколькими лицами гражданско-правовых сделок, таких как, купля-продажа, договора о совместной деятельности (создание простого товарищества), изготовление, а также создание новой неделимой вещи, наследование неделимой вещи несколькими лицами. Основания возникновения общей долевой собственности исчерпывающе не определены. Она может возникнуть и в случаях, прямо предусмотренных законом, и в случаях, предусмотренных соглашением сторон, решением суда, а также в силу иных обстоятельств, влекущих образование общей долевой собственности.

Общая долевая собственность может возникнуть также вследствие обстоятельств, не зависящих от воли людей. В состав общего имущества поступают также плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в общей долевой собственности, которые распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.¹¹

В юридической литературе высказаны различные мнения по поводу правовой природы доли в общей долевой собственности¹². Наиболее распространенным является мнение, что доля признается не чем иным, как долей в праве собственности на общее имущество. Существуют и иные мнения о характере доли. Так, некоторые ученые считают, что доля может быть либо реальной, либо идеальной¹³.

Например, М.Г. Масевич под реальными понимает доли, которые индивидуализированы в натуре. То есть в данном случае под реальной долей имеют в виду конкретную, физически обособленную часть общего имущества, которая якобы принадлежит каждому из сособственников, в отличие от идеальной доли, которая не выделена в натуре, а определена в виде дроби в общей собственности. О.С. Иоффе в свое время подверг эти концепции критике, указав, что реальная доля может быть определена далеко не в любой вещи. В частности, это невозможно, если вещь является неделимой (автомобиль, компьютер и т.п.). Помимо этого, если бы была обозначена реальная доля, причитающаяся тому или иному сособственнику, то его следовало бы уже признать индивидуальным собственником данной доли (части вещи), а не участником общей собственности.

Еще менее удачным, по мнению этого ученого, является понятие идеальной доли. В качестве идеальной доли вещи можно мысленно представить себе лишь какую-либо часть ее стоимости безотносительно к тем реальным потребностям, удовлетворению которых данная вещь служит. Кроме того, при такой конструкции пришлось бы признать, что субъектом права собственности на данную вещь как определенный материальный объект является совокупность собственников, а это противоречило бы тому бесспорному факту, что сумма сособственников не образует какого-либо самостоятельного субъекта права.¹⁴

Размер долей конкретных участников отношений общей долевой собственности определяется либо законом (например, при наследовании по закону доли наследников одной очереди признаются равными в соответствии с п.2 ст.1141 ГК РФ), либо их соглашением. Чаще всего доли собственности можно определить на основании соглашения сторон.

Например, юридические лица, заключая договор о совместной деятельности, определяют доли каждого участника совместной деятельности в общей собственности¹⁵, а каждый участник этого договора осуществляет бухгалтерский учет своей доли собственности, отражая в отчетности операции, связанные с осуществлением совместной деятельности¹⁶.

Когда доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными. Соглашением для всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества.

Доля в праве долевой собственности – категория, выражаемая арифметически (например, 50% в праве собственности на наследственное имущество или в праве собственности на квартиру). Объект общей собственности всегда является единым (неделимым). Таким образом, каждый собственник при долевой собственности имеет долю в субъективном праве собственности на все общее имущество, но не право индивидуальной собственности на часть общего имущества¹⁷.

Пример. В общей долевой собственности трех лиц находиться трехэтажное здание площадью 3000 кв. м.; доли собственников равные ( в праве собственности на здание); каждый из собственников (по соглашению между ними) пользуется одним этажом площадью 1000 кв. м. предположим, третий этаж здания уничтожен. Теперь в качестве объекта права собственности осталось двухэтажное здание площадью 2000 кв. м., а доля каждого собственника осталась как и прежде, в праве собственности на здание. А если бы в нашем примере существовали три объекта недвижимости – три этажа здания, и у каждого этажа был бы свой собственник, то гибель одного этажа прекратила бы право собственности одного конкретного лица и не повлияла бы на объем прав собственников двух других этажей.

Рассмотрим порядок определения долей в праве общей долевой собственности на примере определения доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Так, в многоквартирном доме находятся 10 двухкомнатных квартир площадью 55 кв. м каждая и 10 трехкомнатных квартир, каждая площадью 80 кв. м. Все квартиры в доме приватизированы. На первом этаже данного дома располагается магазин площадью 150 кв. м, принадлежащий ООО "Алмаз". Для определения доли в праве общей собственности на общее имущество в данном доме, принадлежащей каждому собственнику указанных выше помещений, определяем общую площадь этих помещений.

Площадь магазина + площадь всех двухкомнатных квартир + площадь трехкомнатных квартир =150 кв. м+(55 кв. м х 10)+(80 кв. м х 10)=1500 кв. м.

Доля в праве общей долевой собственности на общее имущество для каждого собственника помещений будет равняться частному от деления площади помещения, находящегося в собственности налогоплательщика, и общей площади всех помещений, принадлежащих собственникам, которая в нашем случае равняется 1500 кв. м. Таким образом, согласно поставленным условиям, доля в праве общей долевой собственности на общее имущество составит соответственно:

для ООО "Алмаз" 150 кв. м:1500 кв. м = 0,1;

для собственника двухкомнатной квартиры 55 кв. м:1500 кв. м = 0,04;

для собственника трехкомнатной квартиры 80 кв. м:1500 кв. м = 0,05¹⁸.

Стечением времени и других обстоятельств имущество, находящееся в собственности нескольких лиц, может улучшаться, прирастать и, напротив, его состояние может ухудшаться или оно может уменьшаться. Тем не менее, это не влияет на правовой режим самого имущества, которое продолжает принадлежать на праве общей долевой собственности нескольким лицам.

Основания возникновения общей долевой собственности исчерпывающе не определены. Она может возникнуть и в случаях, прямо предусмотренных законом, и в случаях, предусмотренных соглашением сторон, решением суда, и в силу иных обстоятельств, влекущих образование общей долевой собственности.

Общая долевая собственность может возникнуть также вследствие обстоятельств, не зависящих от воли людей. Например, лес, принадлежащий одной лесозаготовительной организации, прибивает к лесу другой организации. Если бревна не снабжены особой маркировкой, образовывается общая долевая собственность указанных организаций на предназначенный к сплаву лес¹⁹.

Обобщение судебно - арбитражной практики позволяет выделить некоторые наиболее часто встречающиеся юридические факты, на основании которых возникает общая долевая собственность:

- в силу договора простого товарищества на имущество, внесенное товарищами, а также на имущество, созданное в результате совместной деятельности;

- изготовления или создания несколькими лицами новой вещи, причем реконструкцию в качестве основания возникновения новой вещи суды не признают;

Доля в праве долевой собственности – категория, выражаемая арифметически (например, 50% в праве собственности на наследственное имущество или в праве собственности на квартиру). Объект общей собственности всегда является единым (неделимым). Таким образом, каждый собственник при долевой собственности имеет долю в субъективном праве собственности на все общее имущество, но не право индивидуальной собственности на часть общего имущества²⁰.

Долю в праве нельзя понимать в том смысле, что право собственности разделилось («субъективное право не может быть поделено на части: оно или есть или нет). Поэтому с юридической точки зрения, «доля в праве собственности – это объем прав и обязанностей каждого из собственников (в отношении остальных) по владению, пользованию и распоряжению общей вещью»²¹

По общему правилу, доли собственников считаются равными. Это означает, что в арифметическом выражении единица (100%) делится на число собственников – таким образом, доля, например, каждого из двух собственников будет равна 50%, доля каждого из шестнадцати собственников будет равна . Приращение (уменьшение) общего имущества в этом случае не влечет изменения размера доли²².

Отступление от принципа равенства долей происходит, если иной размер доли каждого собственника:

- или определяется на основании закона (например, размер доли участника договора о совместной деятельности определяется исходя и денежной оценки вклада ст. 1042 ГК),

- или установлен соглашением всех сособственников.

Так, соглашением может быть установлен порядок определения и изменения долей в зависимости от вклада каждого из собственников в образование и приращение общего имущества (п. 2 ст. 245 ГК).

Неотделимые улучшения общего имущества, произведенные одним из собственников за свой счет (например, возведение пристройки к дому, замена двигателя в автомобиле и т.п.), могут повлечь увеличение доли этого собственника только в одном случае – если улучшения были произведены с соблюдением установленного порядка использования общего имущества (т.е. с явного или с подразумеваемого согласия всех остальных собственников на изменение размера долей в этом случае). Если изменения размера долей не предусмотрено, возможно пропорциональное возложение на остальных собственников части расходов по осуществлению неотделимых улучшений общего имущества (но только в случае когда есть основания применить нормы главу 60 ГК о неосновательном обогащении). Неотделимые улучшения следует отличать от издержек по содержанию и сохранению общего имущества.²³

Отделимые улучшения общего имущества поступают в собственность того из участников, который их произвел, т.е. не образуют приращения имущества, находящего в общей собственности. Иное может быть предусмотрено соглашением собственников (например, увеличение доли собственника, который произвел улучшения, или сохранение долей с выплатой соразмерной компенсации и др. варианты).²⁴

Содержание права общей долевой собственности это:

а) владение и пользование общим имуществом, находящимся в долевой собственности;

в) распоряжение общим имуществом, находящимся в долевой собственности;

в) распределение плодов, продукции и доходов от использования имущества, находящегося в долевой собственности;

г) распределение расходов по содержанию имущества, находящегося в долевой собственности.

Далее рассмотрим порядок владения и пользования общим имуществом, находящимся в долевой собственности.

В соответствии со ст. 247 ГК, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех собственников, т.е. единогласно.

Порядок управления общим имуществом зиждется не на большинстве голосов, а на принципе единогласия²⁵.

Ориентиром для определения объема правомочий каждого собственника по владению и пользованию общим имуществом служит размер доли.

Согласно пункту 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее – Постановление Пленума ВАС РФ № 64) регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 ГК РФ, статьей 36 ЖК РФ. Кроме того, отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы статьями 1 и 16 Закона № 214-ФЗ²⁶. 

Так, в соответствии со статьей 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Из совокупности положений статей 1 и 2 Закона № 214-ФЗ следует, что участник долевого строительства, кроме права собственности на объект долевого строительства, приобретает также и право общей долевой собственности на общее имущество в таком объекте (многоквартирном жилом доме и (или) ином объекте недвижимости).

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (пункт 1 статьи 37 ЖК РФ).

При этом в соответствии с пунктом 5 статьи 16 Закона № 214-ФЗ у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства.

 Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства (т.е. в данном случае на квартиру) одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРП²⁷

Таким образом, право общей долевой собственности возникает в силу закона с момента государственной регистрации права собственности на квартиры (т.е. доля в праве общей собственности на общее имущество собственника квартиры (участника долевого строительства) следует судьбе права собственности на указанную квартиру).   

Владения и пользования общим имуществом включает:

- Совместное владение и пользование имуществом в целом.

- Владение и пользование частью общего имущества.

- Получение компенсации.

Порядок владения и пользования имуществом зависит от его предназначения, а также от того, возможно ли автономное владение и пользованию обособленной частью общего имущества. Так, для жилого дома (квартиры) владения и пользования предполагает предоставление конкретному сособственнику определенных помещений, но в отношении, например, автомобиля это может быть график (очередность) пользования.

При обособлении части общего имущества в целях владения и пользования, право общей собственности на имущество, конечно, не прекращается. Обособленные части имущества могут не всегда соответствовать принадлежащим собственникам долям.

Если выдел доли технически возможен, но с отсутствием от размера долей каждого собственника, суд с учетом конкретных обстоятельств может увеличить или уменьшить размер выделяемой доли при условии выплаты денежной компенсации.²⁸

Компенсация вместо предоставления имущества за владение и пользование, подразумевает собой постоянные выплаты деньгами или выдачи иным имуществом. Никакого выкупа доли выплата (выдача) такой компенсации не влечет. Данную компенсацию следует отличать от компенсации влекущей утрату доли в праве общей собственности.²⁹

Если согласия между собственниками недостигнуто, то порядок владения и пользования имуществом устанавливается судом по требованию любого из собственников. При этом в судебном порядке каждый собственник имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доли.

В случае когда нет возможности обособления части имущества, собственник вправе требовать в судебном порядке, чтобы другие собственники, владеющие и пользующиеся имуществом, выплачивали ему соответствующую компенсацию.

Разрешая требование об установлении порядка владения и пользования общим имуществом, суд учитывает:

- фактически сложившийся порядок пользования имуществом (который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности),

- нуждаемость каждого из собственников в этом имуществе

- реальную возможность совместного пользования.³⁰

В соответствии с п. 1 ст. 246 ГК, распоряжение всем имуществом, т.е. вещью, являющейся объектом права долевой собственности, осуществляется всеми собственниками только единогласно, независимо от размера долей.

В соответствии со ст. 248 ГК, все полученное от использования имущества поступает в состав общего имущества, т.е. происходит приращение общего имущества без изменения долей. Плоды, продукция и доходы от использования общего имущества подлежат распределению – имущество и продукция распределяются между собственниками соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между собственниками.

Собственники сообща несут бремя содержание общего имущества. Расходы по содержанию общего имущества делятся на:

- расходы публично-правового характера (налоги и иные обязательные платежи, связанные с имуществом);

- расходы частноправового характера (издержки по содержанию и хранению имущества).

В соответствии со ст. 249 ГК, каждый собственник обязан участвовать в расходах по содержанию общего имущества соразмерно со своей долей. Эта норма является императивной, но очевидно, что расходы частно - правового характера могут по соглашению собственников распределяться иным образом.