§ 4. Прекращение права общей долевой собственности

Право общей долевой собственности прекращается в тех случаях, когда прекращается само право собственности на общее имущество для всех сособственников: это, например, случаи продажи общего имущества, его гибель и т.п. это обычные способы прекращения права собственности.

Способами прекращения права общей долевой собственности являются:

- исчезновение множественности субъектов права собственности, когда все доли переходят к одному сособственнику;

- выдел доли из общего имущества;

- раздел общего имущества.

Выдел доли из общего имущества. В соответствии с п.2 ст. 252 ГК, любой из сособственников вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

Никто из собственников не может быть лишен или ограничен в своем праве требовать выдела доли;

Выдел доли осуществляется только по желанию самого сособственника.

Закон не предусматривает возможность заявления сособственником требования о лишении другого сособственника права на долю помимо его воли, даже с выплатой ему компенсации⁴²

Выдел доли осуществляется, по общему правилу, в натуре; невозможность выдела в натуре влечет выплату денежной суммы или иной компенсации. В связи с этим возможны несколько вариантов выдела:

- стоимость выделяемого в натуре имущества в точности соответствует размеру доли.

В этом случае выделившийся собственник приобретает право индивидуальной собственности на выделенное имущество. Для остальных сособственников (если их осталось не менее двух) сохраняется право общей собственности на имущество, оставшееся после выдела.

- в натуре может быть выделено только имущество, стоимость которого больше или меньше размера доли.

Если выделяющийся собственник получает имущество больше, чем приходится на его долю, он выплачивает компенсацию другим сособственникам, если меньше – то другие сособственники выплачивают.

- выдел доли в натуре не допускается, потому что выдел невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности.

Под таким ущербом следует понимать невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности (например, коллекция картин, монет, библиотека), неудобство в пользовании и т.п.⁴³

Выдел в натуре доли в таком общем имуществе как жилой дом или квартира допускается только в том случае, если выделяемая доля составляет изолированную часть дома (квартиры) с отдельным входом, и если имеется техническая возможность выдела изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений⁴⁴

В этом случае выделяющийся собственник имеет только право на выплату ему другими сособственниками компенсации в размере стоимости доли.

Какое именно имущество подлежит выделу, а также о размерах компенсаций решаются по соглашению между всеми сособственниками единогласно. Соответственно, и выплата компенсации вместо выдела доли в натуре допускается с согласия выделяющегося собственника. Лишь в случае недостижения согласия между всеми сособственниками, выделяющийся собственник вправе предъявить в суд требование о выделе доли в натуре (или требование о выплате ему компенсации при невозможности выдела).⁴⁵

Принудительной компенсацией только в судебном порядке может быть решен вопрос о выплате выделяющемуся собственнику компенсации вместо выдела доли помимо его воли при одновременном наличии следующих условий:

- выделяющийся собственник настаивает на выделе доли в натуре;

- доля выделяющегося собственника не может быть реально выделена;

- доля выделяющегося собственника незначительна;

- выделяющийся собственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества (существенный интерес определяется как нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей и т.д.).

Судебная практика не отрицает и случаев, когда выделяющийся собственник выплачивает компенсацию другим сособственникам помимо их воли, если имущество, выделяемое в натуре, превышает долю выделяющегося собственника.

В тех случаях, когда в результате выдела собственнику передается часть помещения, превышающая по размеру его долю, суд взыскивает с него соответствующую денежную компенсацию и указывает в решении об изменении долей в праве собственности на дом.⁴⁶

Очевидно, что выплата компенсации в данном случае не должна превращаться в принудительный выкуп доли. Таким образом, при несоразмерности имущества, выделяемого в натуре, размеру доли, оставшихся сособственников можно принудить к получению компенсации помимо их воли, только в том случае если стоимость выделяемого в натуре имущества незначительно превышает размер доли собственника.

В случае, если выдел доли в натуре невозможен и отсутствуют основания для принудительной выплаты компенсации, суд отказывает в иске о выделе доли.

При реализации прав на выдел, отношения общей собственности прекращаются только для выделившегося собственника. Момент прекращения права общей собственности для выделившегося собственника является передача ему части общего имущества, выделенного в натуре. Если же выделившейся сособственник получает компенсацию вместо имущества в натуре, то его право в общей собственности прекращается в момент получения компенсации (если общее имущество является недвижимостью, то факт прекращения общей собственности подлежит только подтверждению путем изменения соответствующих записей в ЕГРП).⁴⁷

В соответствии с п. 1 ст. 252 ГК, имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между сособственниками по согласию между ними. Раздел имущества является частным случаем выдела доли, поскольку при разделе право на выдел реализуется всеми сособственниками. Раздел имущества следует отличать от отчуждения общего имущества по решению всех собственников с последующим дележом вырученной суммы. При разделе имущества сособственники претендуют на выдел каждому из них доли в натуре или на выплату компенсации при невозможности выдела доли.

Поэтому к разделу общего имущества в полном объеме применяются правила о выделе доли (в том числе и правила о принудительной компенсации).

Отличается раздел между сособственниками неделимой вещи. Если будет установлено, что один из сособственников имеет существенный интерес в использовании неделимой вещи, суд может передать именно ему эту вещь в единичную собственность независимо от размера его доли. Остальным сособственникам компенсируется стоимость их долей.

В исключительных случаях, когда доля сособственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого сособственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию (п. 4 ст. 252 Кодекса).

Имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных и т.п.

Указанные правила в соответствии со ст. 133 ГК применяются судами и при разрешении спора о выделе доли в праве собственности на неделимую вещь (например, автомашину, музыкальный инструмент и т.п.), за исключением раздела имущества крестьянского (фермерского) хозяйства.⁴⁸

В результате раздела общего имущества для всех сособственников прекращается общая собственность, а вместо нее возникает право индивидуальной собственности у отдельных бывших сособственников на имущество, обрадовавшееся в результате раздела.

В заключение первой главы можно сделать следующие выводы:

Поскольку право собственности на общее имущество разделено между сособственниками на соответствующие доли, т.е. принадлежит им всем сообща, его реализация может происходить только по единогласному решению всех без исключения сособственников независимо от размера их долей. При отсутствии согласия хотя бы одного из них относительно конкретного способа использования общего имущества применить такой способ можно будет только по решению суда.

Каждый участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации. Дело в том, что полное соответствие между долей участника в праве на общее имущество и той его конкретной частью, которую реально возможно выделить ему в пользование, практически редко достижимо.

При предоставление в пользование одного из сособственников части общего имущества, меньшей, чем его доля, влечет обязанность другого сособственника компенсировать ущемление интересов данного участника, например, путем соответствующего уменьшения приходящихся на его долю расходов по содержанию общего имущества.

Доля участника в праве общей собственности определяет не только размер предоставляемой ему в пользование части общего имущества. Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в общих расходах — уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (ст. 249 ГК).

Кроме того, в общую собственность поступают плоды, продукция и доходы, полученные от использования общего имущества. Они также распределяются между сособственниками соразмерно их долям, если иное не установлено их соглашением (например, поровну или пропорционально «реальным долям»).

Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Раздел такого имущества между всеми сособственниками означает прекращение общей долевой собственности.

Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Способы и условия как раздела общего имущества, так и выдела из него доли определяются прежде всего соглашением самих сособственников и лишь при невозможности его достижения — судом.

Как уже отмечалось, сособственники должны реализовать свои правомочия по взаимному согласию, однако решение о прекращении участия в праве общей долевой собственности каждый из них волен принять самостоятельно. Он вправе завещать, подарить, продать или иным способом распорядиться своей долей, не выходя за рамки действующих правил, определенных законом или соглашением.

Для защиты интересов сособственников, сохраняющих право собственности после того, как другой или другие воспользуются правом совершить сделку и окончательно передадут свою долю, законодатель предоставил им преимущественное право покупки во всех случаях, кроме продажи с публичных торгов (ст. 250 ГК).