§ 3. Переход доли в праве общей долевой собственности

Доля в праве общей собственности – это нематериальный объект гражданского оборота. Доля входит в состав всего имущества, принадлежащего данному собственнику.

Переход доли от одного лица к другому совершается, в частности:

а) в связи с обращением взыскания на имущество обладателя доли (п.2 ст. 245 ГК),

б) в связи с правопреемством (п. 3 ст. 244),

в) путем распоряжения долей в праве собственности (п.4 ст. 250 ГК).

Переход доли в результате обращения взыскания

Поскольку доля в праве общей собственности входит в состав имущества конкретного собственника, на нее может быть обращено взыскание по долгам данного сособственника со стороны его крадиторов.³¹

Рассмотрим особенности процедуры обращения взыскания на долю в общем имуществе

В ст. 255 ГК установлены следующие особенности процедуры обращения взыскания на долю в общем имуществе.

1. По общему правилу, взыскание на долю в общей собственности обращается только при недостаточности иного имущества, находящегося в индивидуальной собственности должника.

Исключение на долю в общем имуществе составляют случаи обращения взыскания на заложенную долю.

2. При обращении взыскания кредитор, прежде всего, предъявляет требование о выделе доли должника. В результате выдела образуется имущество, находящееся в индивидуальной собственности должника, на каковое и обращается взыскание.

Требование о выделе доли должника подлежит удовлетворению только с согласия всех остальных сособственников м только в том случае, если возможно выделение доли в натуре.

3. Если требование о выделе доли должника не подлежит удовлетворению, кредитор вправе требовать продажи должником своей доли остальным сособственникам по рыночной цене. Деньги, вырученные от продажи доли, передаются кредитору в погашение долгов отчуждателя доли.

Принудить собственников к выкупу доли нельзя, т.е. сособственники (или хотя бы один из них) должны выразить согласие на приобретение доли.

4. Только в том случае, если ни один из собственников не согласился на приобретение доли должника, кредитор получает право требовать обращения взыскания непосредственно на долю в общей собственности.

Данное требование полежит удовлетворению исключительно в судебном порядке. Реализация доли по решению суда происходит путем продажи этой доли с публичных торгов.

Доля в праве общей собственности включается в состав имущества и может переходить в порядке правопреемства. Правопреемство представляет собой юридическую конструкцию перехода прав и обязанностей от одного лица другому и обеспечивает устойчивость и жизнестойкость экономических отношений.

Распоряжение собственником своей доли в праве общей собственности (путем совершения односторонних или многосторонних сделок, возмездно и безвозмездно и т.д.) является наиболее распространенным способом перехода доли в праве общей собственности от одного лица к другому.

В соответствии с п. 2 ст. 246 ГК собственник вправе распорядиться своей долей в праве общей собственности (т.е. продать долю, подарить ее, завещать, отдать в залог и т.п.) по своему усмотрению. Распоряжение долей осуществляется без согласия всех других сособственников, но с соблюдением при ее возмездном отчуждении преимущественного права покупки, которое принадлежит другим сособственникам.

Наибольшей спецификой отличается такая форма распоряжения долей как ее отчуждение по договору.

Момент перехода доли, отчуждаемой по договору в зависимости от того, какое имущество находится в общей долевой собственности, различают следующие три варианта:³²

1) Если по договору отчуждается доля в праве общей собственности на движимое имущество, моментом перехода от отчуждателя к приобретателю является момент заключения договора (в самом договоре может быть предусмотрен более поздний момент).

2) Если по договору отчуждается доля в праве общей собственности на недвижимое имущество, но сам договор продажи при этом не требует государственной регистрации (например, договор продажи нежилого помещения), доля переходит от отчуждателя к приобретателю в момент государственной регистрации перехода доли.

3) Если по договору отчуждается доля в праве общей собственности на недвижимое имущество, и при этом сам договор подлежит государственной регистрации, доля переходит от отчуждателя к приобретателю после государственной регистрации договора.

При продаже (ином возмездном отчуждении) доли в праве общей собственности у других сособственников возникает, как уже отмечалось, преимущественное право покупки этой доли.

Собственник может продать свою долю другим сособственникам или посторонним лицам (не являющимся сособственниками). Если доля продается посторонним лицам, то остальные сособственники имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях (п. 1 ст. 250 ГК).

Преимущественное право покупки доли – это право сособственника, неразрывно связанное с его личностью (уступка преимущественного права покупки не допускается).

Рассмотрим процедуру реализации права преимущественной покупки:

1) Обязанности продавца доли. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных сособственников о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

2) Право сособственников. Сособственники могут выразить желание приобрести долю на тех же условиях, что и постороннее лицо.

3) Сроки для реализации преимущественного права покупки

- в течение 10 дней со дня получения извещения продавца, если отчуждается доля в праве на движимое имущество,

- в течение 1 месяца со дня получения извещения продавца, если отчуждается доля в праве на недвижимость.

Последствия реализации преимущественного права покупки – продавец отчуждает свою долю сособственнику, выразившему согласие на приобретение доли. Если согласие выразили несколько сособственников, продавец отчуждает свою долю по частям пропорционально долям, которые имеются у сособственников.³³

Последствие отказа от реализации преимущественного права покупки. Отказом от реализации преимущественного права покупки являются:

а) активные действия – сообщение продавцу доли об отказе от приобретения доли в сроки, установленные для реализации преимущественного права;

б) пассивные действия – несообщение продавцу доли о своем намерении приобрести долю.

В случае отказа от реализации преимущественного права покупки. тогда продавец доли вправе продать свою долю постороннему лицу на условиях, которые были сообщены остальным сособственникам.

Нарушениями преимущественного права со стороны продавца доли являются:

а) продажа доли постороннему лицу без уведомления кого-либо и сособственников;

б) продажа доли постороннему лицу на условиях иных, чем были изложены в извещении сособственников.

Единственным способом защиты нарушенного преимущественно права является предъявление сособственником в суд иска о переводе на него прав и обязанностей покупателя доли (п.3 ст. 250 ГК). Сам договор купли-продажи доли не может быть признан недействительным по мотиву нарушения преимущественного права покупки.

Сделка (с нарушением преимущественного права) является незаконной по субъективному составу и, следовательно, в этой части должна признаваться недействительной. Но поскольку в остальном сделка законна, нет необходимости расторгать ее. Целесообразно заменить субъекта на стороне покупателя³⁴.

Истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 ГКРФ. ³⁵

Перевод прав и обязанностей покупателя на истца осуществляется и в том случае, если доля считается уже перешедшей к покупателю. Так, если переход в праве собственности на жилое помещение уже прошел государственную регистрацию, при удовлетворении иска суд указывает в своем решении о замене покупателя истцом в договоре купли-продажи и о замене покупателя истцом в записи о праве долевой собственности в ЕГРП.

При предъявлении такого иска истец обязан внести на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов.

В решении суда в этом случае должно быть указано о замене покупателя истцом в договоре купли-продажи и в записи о праве в едином государственном реестре прав, а также о взыскании с истца в пользу ответчика уплаченных им сумм.³⁶

Срок, в течение которого можно требовать перевода прав и обязанностей покупателя доли – три месяца со дня, когда истец узнал о нарушении своего права (т.е. данный срок является сроком исковой давности).³⁷

Применение этого срока, его восстановление, приостановление и перерыв осуществляются в соответствии с общими правилами, предусмотренными ст. 199-205 ГКРФ.³⁸

По заявлению гражданина применительно к правилам статьи 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.³⁹

Существует преимущественное право на приобретение доли, отчуждаемой посторонним лицом не только по договору купли-продажи, но и по другим возмездным сделкам (мена, отступное др.). Однако необходимо помнить, что в этих случаях собственники, реализующие свое преимущественное право, должны предоставить отчуждателю доли то же имущество, что и посторенний приобретатель. Если это невозможно (например, когда предоставление заключается в передаче уникальной вещи), преимущественное право других сособственников не может быть реализовано.⁴⁰

Рассмотрим случаи ограничения преимущественного права покупки.

Первый. Судебная практика указывает, что преимущественное право покупки не применяется при отчуждении доли по договору пожизненного содержания с иждивением, поскольку в этом договоре личность приобретателя доли имеет для отчуждения существенное значение.

Преимущественное право покупки не применяется при заключении договора пожизненного содержания с иждивением, а также при продаже доли в общей собственности с публичных торгов в случаях, предусмотренных законом⁴¹

Второй. В соответствии с п. 1 ст. 250 ГК, преимущественное право не действует в случае продажи доли с публичных торгов, поскольку в этом случае установлена процедура, позволяющая учитывать интересы других сособственников.

Если же торги по продаже доли не являются публичными, а проводятся по воле обладателя доли в праве общей собственности (ст. 447 ГК), то к договору, заключенному на таких торгах, в полной мере применяются правила о преимущественном праве покупки. В этом случае каждый собственник вправе требовать перевода на себя прав покупателя, которым является лицо, выигравшее торги.