1.4.2 Особенности аренды зданий (сооружений), предприятий

Организации торговли и общественного питания по договору аренды, как правило, выступают в качестве арендаторов. В некоторых случаях указанные организации могут сами сдавать в аренду временно не используемые торговые площади, складские помещения или (по согласованию с арендодателем) сдавать здания, помещения и площади в субаренду.

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. В параграфе 4 главы 34 ГК РФ предусмотрены специальные правила, регулирующие вопросы аренды зданий и сооружений, что обусловлено комплексом присущих только им определенных свойств.

Во-первых, такие объекты неразрывно связаны с землей. При передаче в аренду здания или сооружения одновременно должен быть решен вопрос и о передаче арендатору прав на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Правила, регулирующие передачу арендаторам прав на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения, установлены ст. 652 ГК РФ. Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему на срок аренды здания или сооружения переходит право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием и необходима для его использования в соответствии с его назначением.

В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующую часть земельного участка.

Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

Во-вторых, объекты недвижимости представляют собой наиболее ценные предметы. Поэтому для договоров аренды зданий или сооружений установлены более жесткие требования относительно формы такого договора, а также необходимости его государственной регистрации (ст. 651 ГК РФ).

По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в целом, т. е. имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (ст. 656 ГК РФ).

Договор аренды предприятий имеет свою специфику.

Цель договора аренды предприятия – это использование его арендатором для предпринимательской деятельности.

Поскольку предприятие представляет собой целый имущественный комплекс, арендодатель обязан передать арендатору все те объекты, которые входят в состав основных фондов передаваемого предприятия (земельные участки, здания, сооружения, оборудование и др.).

Кроме того, в порядке, предусмотренном договором, арендатору передаются оборотные средства (сырье, топливо, материалы и т. п.), права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, а также иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием (например, право владения и пользования транспортными средствами, которые принадлежат третьей организации и были переданы арендодателю по договору аренды транспортного средства). Арендатору передаются также права, связанные с использованием интеллектуальной собственности арендодателя. К их числу относятся исключительные права арендодателя на обозначение, на использование фирменного наименования, товарного знака и др.

Помимо этого арендодатель по договору аренды предприятия может уступить арендатору права требования и перевести на него долги предприятия.

Вместе с тем использование отдельных конструктивных элементов зданий, например, для рекламных целей, не является договором аренды.

Так, например, акционерное общество заключило с собственником здания договор, на основании которого общество получило право использовать крышу данного здания для размещения рекламы. По истечении срока действия договора собственник отказал акционерному обществу в заключении договора на новый срок, заключив аналогичный договор с другим лицом.

Акционерное общество, полагая, что заключенный договор является договором аренды крыши здания, на основании ст. 621 ГК РФ, регулирующей преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок, обратилось в арбитражный суд с иском о переводе на себя прав и обязанностей по второму договору. В исковом заявлении общество указало, что в течение двух лет устанавливало на крыше свои рекламные щиты и добросовестно исполняло обязательство по внесению платежей.

Однако в удовлетворении исковых требований обществу было отказано. В решении суда было отмечено, что использование истцом для рекламных целей крыши здания, принадлежащего ответчику на праве собственности, не являлось арендными отношениями. В соответствии со ст. 607 ГК РФ, объектами аренды могут быть только непотребляемые вещи. При этом передача вещи в аренду всегда влечет временное отчуждение собственником права пользования этой вещью.

Между тем крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания. Поэтому крыша не может являться объектом аренды.

Суд указал, что предметом спорного договора являлось предоставление истцу возможности на возмездной основе размещать рекламу на крыше принадлежащего ответчику здания. Такой договор не противоречит ГК РФ, а отношения сторон регулируются общими положениями об обязательствах и договорах, а также условиями самого договора.