1.4.3 Особенности сдачи в аренду земельных участков

Согласно Конституции РФ (ст. 9), земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.

В частной собственности юридических лиц находится лишь часть земельных участков. В большинстве своем предприятия и организации являются пользователями земли на праве аренды.

В последнее время в стране идет активный процесс формирования законодательной базы для развития рынка земли и связанной с ней недвижимости: упорядочена регистрация прав на землю и сделок с земельными участками, совершенствуется система земельных платежей и т.п.

В ГК РФ нет специальных норм, регулирующих аренду земли, поэтому к таким сделкам применяются общие правила ГК РФ об аренде. Распространяемые на аренду земельных участков положения гражданского законодательства содержат в п. 2 ст. 607 ГК РФ оговорку, согласно которой законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков.

Вводный закон ко второй части ГК РФ от 26 января 1996 г. № 15-ФЗ закрепил в статье 13 положение о том, что нормы части второй ГК РФ, касающиеся сделок с земельными участками, применяются в той мере, в какой их оборот допускается земельным законодательством. Таким образом, положения ГК РФ направлены на урегулирование общественных отношений, касающихся владения, пользования, распоряжения земельными участками, только вместе с соответствующими нормами Земельного кодекса РФ.

Земельный кодекс РФ (далее – ЗК РФ) определяет земли, полностью изъятые из оборота, – земельные участки, занятые объектами, находящимися в федеральной собственности (перечень приведен в п. 4 ст. 27 ЗК РФ), а также земли, ограниченные в обороте, – земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности (перечень приведен в п. 5 ст. 27 ЗК РФ).

Договор аренды земельных участков – консенсуальный, возмездный, двусторонне обязывающий. Его стороны – арендодатель и арендатор, которыми могут быть физические и юридические лица, в том числе иностранные и лица без гражданства, а также государственные органы РФ и ее субъектов, муниципальные образования.

Предмет договора аренды – имущество, подлежащее передаче нанимателю в качестве объекта аренды. Действующее законодательство (п. 3 ст. 607 ГК РФ) требует четкого определения предмета в договоре аренды, поэтому договор аренды, предметом которого является земля, должен содержать полный набор данных, позволяющих однозначно идентифицировать земельный участок.

Аренда земельного участка представляет собой предоставление арендодателем вынесенной на местности в обозначенных размерах и границах территории определенной категории земель, имеющей кадастровый номер и адресные ориентиры, на основании надлежаще оформленного волеизъявления собственника или лица, его представляющего, для возмездного и срочного владения и/или пользования в соответствии с целевым назначением, градостроительной, санитарной, экологической и иной документацией.

Договор аренды земельного участка на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме (ст. 609 ГК РФ). Обязательной государственной регистрации подлежит договор аренды земельного участка, заключенный на срок не менее одного года. Те же правила распространяются и на договоры субаренды земельных участков.

Правом сдачи земельного участка в аренду обладает, прежде всего, его собственник. При определенных обстоятельствах в качестве арендодателя может выступать и несобственник земельного участка. Согласно ст. 608 ГК РФ, лицо, не являющееся собственником имущества, должно иметь основанные на законе или специальном волеизъявлении собственника полномочия на сдачу имущества в аренду. Помимо собственника правом распоряжения земельным участком могут обладать родители несовершеннолетних, не достигших 14 лет (по правилам ст. 28 ГК РФ); опекуны и попечители (ст. 32, 33 ГК РФ). Следует отметить, что распоряжение земельным участком, находящимся в пожизненном наследуемом владении, не допускается, за исключением случая перехода права на земельный участок по наследству. Не исключена возможность сдачи в аренду земельных участков и для комиссионера (ст. 990 ГК РФ), агента (ст. 1005 ГК РФ), доверительного управляющего (ст. 1012 ГК РФ).

Существенные отличия содержатся в положениях ГК РФ и ЗК РФ, касающихся прав арендатора на сдачу арендованного имущества в субаренду либо иного перехода прав и обязанностей арендатора к другим лицам. По ГК РФ арендатор только с согласия арендодателя вправе сдавать земельные участки в субаренду, передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. В этих случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Согласно ЗК РФ (п. 5, 6 ст. 22), арендатор вправе осуществлять указанные выше права без согласия собственника земельного участка, а лишь при условии его уведомления. При этом, в соответствии с п. 5 ст. 22 ЗК РФ, ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор, за исключением передачи арендных прав в залог.

На практике арендодателю совсем не безразлично, кому арендатор намерен сдать арендованный участок в субаренду. Арендатор не должен иметь самостоятельного права распоряжаться арендованной землей, поскольку это противоречит сущности арендных отношений.

Помимо субаренды арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.

ЗК РФ в отличие от п. 2 ст. 615 ГК РФ не предусматривает для арендатора возможности предоставления арендованного земельного участка в безвозмездное пользование.

2 ТЕХНИКО – ЭКОНОМИЧЕСКИЕ РАСЧЕТЫ

2.1 Исходные данные и условия

Вариант 8. Производство литьевых изделий из пластмасс (моноблок аккумуляторный пластмассовый)

Технология производства:

1. Подготовка термопластавтоматов;

2. Подготовка сырья и вспомогательных материалов;

3. Литье: дозирование сырья => расплавление и гомогенизация сырья => впрыск расплава сырья в пресс форму => выдержка под давлением => охлаждение изделия => выемка из пресс формы;

4. Гранулирование отходов.

Стоимость оборудования приведена в таблице 2.1.

Таблица 2.1 – Стоимость основного оборудования

№	Показатели	Количество, шт.	Цена, тыс. д.е.	Годовая норма амортизации, %
1	ТПА ВМ Бираги Синтези 350	1	1960	15
2	Холодильник МК 60	2	336	18
3	Вакуумзагрузчик	2	81,4	12
4	Дозатор	2	55,5	10
5	Прессформа	1	1260	30

Данные для расчета стоимости земельного участка и стоимости строительно-монтажных работ

№	Показатели	Значение
1	Площадь отвода, га	0,25
2	Стоимость строительно-монтажных работ, тыс. д.е.	25 % от суммы капитальных затрат на оборудование
3	Стоимость земли, тыс. д.е./га	247,0

Режим работы предприятия: производство непрерывное – 3 смены по 8 часов. Ведущим оборудованием является ТПА ВМ Бираги Синтези 350. Время простоев ведущего оборудования по графику ППР, часовая производительность одного термопластавтомата (ТПА) и их количество приведены в таблице 2.2.

Таблица 2.2 – Данные для расчета производственной мощности

№	Наименование показателей	Значение
1	Количество однотипных аппаратов, шт.	1
2	Часовая производительность одного ТПА, шт/час	52
3	Простои в планово-предупредительном ремонте, час.	255

Нормы амортизации: здания и сооружения – 3 %.

Нормы расхода сырья на единицу продукции и энергоносителей на единицу продукции и цены на них

№	Наименование ресурсов	Единица измерения	Удельный расход на 1000 шт продукции	Цена, д.е./ед
Основные материалы
1	Сополимер полипропилена Типплен К499	т	0,6	36013
2	Краситель ампацет	т	0,0153	86210
Вспомогательные материалы
3	Европоддон	шт	4,13	45
4	Вспененный материал	м^2	25	2
5	Гофрокартон	м^2	28	19,5
6	Пленка ПЭ	кг	0,46	37
7	Пленка стрейч	кг	8,9	30,2
8	Страп лента	м.п.	48,8	0,34
9	Скотч	м.п.	62	0,215
10	Электроэнергия	кВт	1797	1,08

Данные для расчета численности рабочих и средств на оплату труда

№	Наименование рабочих профессий	Количество смен в сутки	Явочное число рабочих в смену, чел.	Тарифный разряд	Часовая тарифная ставка, д.е.
Основные рабочие
1.1.	Литейщик пластмасс	3	1	4	17,132
Вспомогательные рабочие
2.1.	Слесарь-ремонтник	3	1	5	17,80
2.2.	Комплектовщик	3	1	2	11,18
2.3.	Приемщик сырья и готовой продукции		1	3	13,186

Данные для расчета ФЗП руководителей и специалистов

№	Должность	Количество, чел.	Месячный оклад, тыс. д.е.
1.	Директор	1	4,5
2.	Бухгалтер	1	3,2
3.	Сменный мастер	3	3,0
4.	Инженер-технолог	1	3,0

Данные для расчета численности и средств на оплату труда служащих

№	Наименование рабочих профессий	Количество смен в сутки	Явочное число рабочих в смену, чел.	Тарифный разряд	Часовая тарифная ставка, д.е.
1	Грузчик	3	1	2	10,18
2	Уборщик	3	1	2	10,18

Система оплаты труда основных рабочих – сдельно-премиальная; вспомогательных рабочих – повременно-премиальная.

Рентабельность продукции составляет 75 %.

На предприятии применяется затратный метод ценообразования. Условия труда вредные и тяжелые.