Сегментація ринку землі

За суб’єктами цивільно-правових угод
Первинний			Вторинний
За суб’єктами земельної власності
Приватні землі			Публічні (суспільні) землі
громадян	підприємств і організацій		держави		територіальної громади
За метою використання
Для особистих потреб		Для підприємництва		Для державних та громадських потреб
За функціональним призначенням
Сільськогосподарські землі	Землі житлової забудови		Землі промисловості		Землі комерційного використання
За ступенем облаштування
Неосвоєні		Освоєні, але не забудовані		Забудовані
За обсягом прав, що передаються
Повного права	Часткового права
	оренди		забудови		сервітуту
За місцем розташування
Регіону		Населеного пункту		Району (масив) населеного пункту

Крім того, як історично конкретна категорія, земельний ринок постійно розвивається. При цьому кожній стадії його розвитку відповідає певний склад об’єктів і суб’єктів земельних відносин, також механізми, інститути й організаційні структури, що забезпечують їхню взаємодію, і, як наслідок, характер і щільність зв’язків з іншими ринками.

Усе це вимагає адекватного відображення під час оцінки, особливо, у період становлення ринку, коли відносини, що формують його, мають нестійкий, часто суперечливий характер.

У більшості країн СНД такий період відрізнявся непослідовним і половинчатим ставленням до землі як до товару, коли ринкові механізми поєднувалися з адміністративно-розподільними заходами; коли за земельними відносинами не визнавався їхній майновий характер; коли для земельних ділянок встановлювалися особливі умови ринкового обороту, відмінні від інших об’єктів нерухомості, а саме поняття землі як нерухомості не було визначено в правовому відношенні.

Головною рисою здійснених у цих країнах реформ став перерозподіл земельного фонду за формами власності, а не формування інститутів нової системи земельних відносин. Зокрема це виявилося стосовно сільськогосподарських земель, які спочатку в масовому порядку передали в колективну власність, а потім в тому ж масовому порядку — з колективної власності в приватну.

Природно, що в умовах перехідного періоду, пов’язаного з роздержавленням всієї економіки, перерозподільним процесам належить важлива роль, яка сформувала потенціал земельного ринку.

Так, в Україні в результаті приватизації протягом десяти років була досягнута паритетність між публічними і приватними формами власності на землю.

Першими своє право на землю почали реалізовувати громадяни, які одержали в результаті безоплатної передачі земельні ділянки під садибами, дачами, гаражами, садами, фермерськими й особистими підсобними господарствами.

Це найбільш представницька група об’єктів земельної власності, щодо якої в силу родинних подій — смерті, весілля, розлучення, від’їзду дітей, — здійснюється більшість цивільно-правових угод, включаючи продаж на ринку за будь-яких економічних умов. Фактично ці об’єкти і формують на сьогодні реальний обсяг пропозиції на вторинному ринку землі.

Цікаво, що в Північній Америці, де велика частка житла представлена одно-, двоквартирними будинками в середньому за рік здійснюється від 4 до 5% продажів загальної кількості цих будинків. При цьому 2-2,5% продажів припадає на новозбудовані будинки, а 1,5-2,5% — на існуючі²⁰.