Зміна структури земельного фонду України за формами власності в ході земельної реформи

На початок року	Форм власності
	державна		приватна		колективна
	тис. га	%	тис. га	%	тис. га	%
1992	60354,8	100
1993	60199,2	99,7	13,8	0,02	141,8	0,2
1994	57822,6	95,8	910,6	1,5	1621,6	2,7
1995	55148,5	91,4	1488,6	2,4	3717,7	6,2
1996	36310,5	60,2	1925,4	3,2	22118,9	36,6
1997	33141,6	54,9	2446,6	4,1	24766,6	41
1998	30701,2	50,9	3090,3	5,1	26563,3	44
1999	30097,0	49,9	3393,8	5,6	26864,0	44,5
2000	29265,5	48,5	4327,3	7,2	26762,0	44,3
2001	30166,5	50,0	29109,2	48,2	1079,1	1,8
2002	30027,1	49,7	29807,0	49,4	520,7	0,9
2003	29872,2	49,5	30178,0	50,0	304,6	0,5
2004	29796,8	49,4	30326,3	50,2	231,7	0,4

У країнах Західної Європи ці цифри дещо нижчі. За період з 1990 по 1995 роки в Італії був зареєстрований щорічний «оборот» 2% існуючих житлових будинків і майже 1% продажів новозбудованих. У Швеції в ці ж роки було продано від 2,3 до 3,6% загальної кількості садибних будинків (нових та існуючих). У Данії продаж у 1995 році нових та існуючих будинків склав 4,6% загальної кількості.

Слід зазначити, що оборот земельних ділянок під існуючим житлом навіть у роки найгіршої економічної ситуації має тенденцію залишатися стабільним на рівні 1,5 — 2%, на відміну від пропозиції ділянок під нову забудову, що дуже чутлива до загальноекономічних умов у регіоні.

Не менш активним у період становлення буде і ринок сільськогосподарських земель, тому що за набуттям права власності неминучою буде його реалізація або шляхом продажу землі, або шляхом надання її в оренду, що пов’язано з проблемою пошуку дієздатного власника. Про це свідчить і вітчизняний досвід, що охоплює етап формування ринкових відносин у сільському господарстві після селянської та столипінської реформ, а також досвід постсоціалістичних країн.

Наприклад, у Польщі ринкові трансакції — купівлі-продажу і надання в оренду — охоплюють 6% сільськогосподарської землі або 1110,3 тис. га, з яких 70% стали об’єктами купівлі-продажу. У 1991-1999 роках кожна третя угода щодо нерухомості, зареєстрована в цій країні, стосувалася сільськогосподарської землі. Зрештою, у Великій Британії, де становлення інституту земельної власності давно завершилося, у ринковому обороті щорічно знаходиться менше 1% площі всіх сільськогосподарських земель.

Важливу роль має і приватизація земель несільськогосподарського призначення для здійснення підприємницької діяльності. В зарубіжних країнах це найбільш активний сегмент земельного ринку безпосередньо пов’язаний зі зміною технологій і можливостей реалізації продукції.

Так, у виробничому секторі існує тісний зв’язок між новими інвестиціями, тобто придбанням і забудовою нових ділянок, і оборотом існуючих промислових майданчиків. Загалом за останні 30 років більшість промислових підприємств прагнуло переміститися на нові земельні ділянки в периферійні райони для розміщення сучасного високотехнологічного виробництва. Це змушувало підприємства продавати свої старі виробничі майданчики в центрі міст, що в подальшому використовувалися для розміщення офісів, торгівельних підприємств, установ обслуговування.

Обсяг щорічних трансакцій щодо земельних ділянок промислових підприємств складає, як правило, 1-1,5% від їхньої загальної кількості. Наприклад, у Данії в 1995 році з 70,9 тисяч земельних ділянок промислових підприємств було продано 1035 ділянок. У Бельгії того ж року було продано 1370 забудованих земельних ділянок і 708 ділянок під майбутню промислову забудову.

Однак, найбільший потенціал у країнах СНД на сучасному етапі має ринок земель комерційного використання. Зважаючи на попит цей ринок є раціональним, однак у плані пропозиції він явно не розвинений. У містах відчувається гостра нестача сучасних офісних приміщень і приміщень для бізнес-послуг. Попит на них сьогодні значною мірою задовольняється за рахунок часткового відновлення старих адміністративних будинків, що не пристосовані для цих цілей. Тому цілком резонно очікувати, що пропозиція на цьому ринку буде формуватися за допомогою нових земельних ділянок.

Проте, одна лише зміна форми власності не вирішує проблему включення землі в ринковий оборот. Не менш важливим є і спосіб здійснення цих процесів. Адже зміна структури земельного фонду за формами власності — це майже стовідсотковий результат адміністративно-розподільних заходів, а не ринкових механізмів. Якоюсь мірою ці механізми були присутні під час приватизації земельних ділянок на платній основі, що, по суті, є первинним ринком землі.

Розподіл на первинний і вторинний ринки — важлива визначна риса ринків землі в країнах СНД. Будучи двома складовими єдиного ринку, первинний і вторинний ринок землі відрізняються, насамперед, характером укладених угод.

Так, на первинному ринку здійснюються угоди з викупу в приватну власність земельних ділянок, що перебувають у власності держави чи територіальної громади. При цьому в силу специфіки продавця — органів державної влади чи місцевого самоврядування, — угоди, як правило, мають дозвільний характер, а право доступу до придбання є регульованим у частині об’єктів, суб’єктів і змісту земельних правовідносин.

На вторинному ринку об’єктом купівлі-продажу виступають уже приватизовані земельні ділянки, коли їхні власники самостійно приймають рішення щодо форми і способу відчуження власності. Роль держави при цьому фактично може зводитися лише до реєстрації укладених угод.

Крім того, земельне законодавство, що діє в більшості країн СНД, містить значну кількість обмежень стосовно:

• категорій земель, що не можуть бути передані в приватну власність;

• суб’єктів, що не можуть бути власниками землі;

• порядку набуття і реалізації права приватної власності на земельні ділянки, —

що не лише регламентує дії суб’єктів ринку землі, а й окреслює реальну пропозицію.

Аналіз пропозиції вимагає врахування як правового стану земель, так і їхнього використання. Але відзначаючи відносну відособленість ринків земель різного функціонального використання, не можна забувати, що це використання склалося ще в межах соціалістичної системи. Тому в період трансформації економіки, зміни її галузевої структури неминучим стає перерозподіл земельних ресурсів за функціональним використанням, спрямований на більш ефективне використання землі. В такий спосіб пропозиція переборює властиву їй нееластичність, що пов’язана з обмеженістю земельних ресурсів у цілому. Природно, що можливості збільшення обсягу пропозиції в продавця на первинному ринку — органів державної влади і місцевого самоврядування, — значно вищі, тому що саме в їхню компетенцію входить прийняття рішень про зміну цільового призначення земель, характеру їхнього використання і забудови, а у разі потреби й про розширення меж населеного пункту. Безумовно, це потребує певного часу на виконання цілого комплексу землевпорядних і проектно-планувальних робіт. Однак ринок все одно буде працювати на те, щоб вивести землю з неефективного використання й обрати той варіант, який забезпечить максимальну прибутковість. Це дає змогу стверджувати, що пропозиція на ринку землі є нееластичною лише в короткостроковий період [9].

При оцінці пропозиції також необхідно враховувати, що земля, як втім і будь-який об’єкт нерухомості, одночасно може мати різні економічні характеристики. Земельна ділянка може бути придбана для того, щоб здійснювати на ній господарську діяльність самостійно, а можливо й для того, щоб надати її в оренду чи перепродати через певний період часу. Тому серед мотивів їхнього придбання поряд із споживчими інтересами присутні й інвестиційні і навіть спекулятивні інтереси, що зрештою формують попит на землю.

Але основу реального обсягу ринку складає лише платоспроможний попит — кількість об’єктів, що покупці не тільки бажають, а й можуть придбати на ринку за певний період часу. Адже придбання земельних ділянок вимагає разового залучення значних коштів, що практично завжди є незіставними з поточними доходами покупців.

Зазвичай, подолання існуючого розриву між ціною землі і доходами потенційних покупців здійснюється шляхом залучення фінансових ресурсів на ринок землі ззовні, наприклад, через систему іпотечного кредитування, що дає змогу трансформувати земельну власність покупця в його поточну платоспроможність. Однак іпотека передбачає тісний зв’язок між земельним і фінансовими ринками, що на цьому етапі відсутній в силу того, що земля на сьогодні не забезпечує отримання доходу, що був би зіставимим з іншими об’єктами інвестування.

Таким чином, період становлення ринку накладає свої особливості на формування попиту та пропозиції, за відсутності й врахувань яких важко зрозуміти механізм ціноутворення, а значить здійснити адекватну оцінку землі.

2⁰Тут і далі кількісні показники щодо зарубіжних країн подаються відповідно до книги «Практика європейської оцінки: теорія й техніка» [22].