Характеристика земельної ділянки і поліпшень

Показники	Значення
Площа земельної ділянки, кв. м	5 850
Загальна площа існуючої будівлі, кв. м	2 000
Загальна площа нової споруди, кв. м	3 470
В тому числі: магазину, кв. м	1 320
офісів, кв. м	2 150
Довжина фронтальної лінії магазина, м	60
Корисна площа офісів, кв. м	1 880

У районі розташування земельної ділянки склалися відносно високі ціни оренди та купівлі-продажу комерційної нерухомості, що зумовлено зручним транспортним зв’язком цього району із загальноміським центром й іншими районами міста (метрополітен, автобус, тролейбус) та комплексним інженерним облаштуванням території. Так, чистий річний дохід від оренди торговельних приміщень складає 2000 ум. од. в розрахунку на 1 м фронтальної лінії, а офісних приміщень — 120 ум. од. в розрахунку на 1 кв. м корисної площі. При цьому типовий рівень доходності комерційної нерухомості в районі становить 13,5 %.

Для визначення витрат, пов’язаних з розвитком земельної власності, були проаналізовані дані про ціни у будівництві, а також на послуги на ринку нерухомості в місті.

Ринкові ціни у будівництві та на послуги на ринку нерухомості в місті

Показники	Значення
Вартість будівництва магазину, ум. од. / кв. м загальної площі	250
Вартість будівництва офісів, ум. од. / кв. м загальної площі	500
Проектування комерційних об’єктів, % вартості будівництва	6
Брокерські та юридичні послуг при купівлі нерухомості, % ціни нерухомості	6
Брокерські та юридичні послуг при продажу нерухомості, % ціни нерухомості	5
Послуги агентів з найму, % доходу від оренди	7
Фінансові послуги, % витрат	12
Прибуток забудовника, % від вартості розвинутої земельної власності	16

Наявної інформації достатньо для визначення ринкової вартості землі за методом залишку для землі.

Спочатку шляхом капіталізації чистого доходу обчислимо вартість розвинутої земельної власності:

Річний дохід від оренди магазину	2 000 ум. од./м		60 м	=	120 000 ум. од.
					+
Річний дохід від оренди офісів	120 ум. од. / кв. м		1880 кв. м	=	225 600 ум. од.
Сумарний річний дохід від оренди					345 600 ум. од.
					/
Ставка капіталізації для забудованої ділянки					0,135
					=
Ринкова вартість розвинутої земельної власності					2 560 000 ум. од.

Далі визначимо витрати на розвиток земельної власності. Вони складаються із витрат на знесення існуючої будівлі (1), вартості будівництва нової споруди (2), вартості проекту (3), фінансування витрат (4) та прибутку забудовника (5).

Витрати на знесення існуючої будівлі визначені на рівні 8000 ум. од.

З огляду на те, що показники витрат на будівництво магазину та офісів різняться, вартість будівництва нової споруди обчислюється як сума цих складових і дорівнює 1 405 000 ум. од.

Вартість проектних робіт у нашому випадку встановлюється на рівні 6% сумарної вартості будівництва.

Загальні витрати на знесення, будівництво та проектування формують витрати, що потребують фінансування. При цьому, незалежно від джерела та умов фінансування, вартість запозичення коштів треба визначати за ринковими даними. Однак кошти, необхідні для будівництва та проектування, можуть бути запозичені пізніше (наприклад, через півроку від початку освоєння), що дає змогу зменшити витрати на фінансування до 90 318 ум. од. за весь період освоєння.

Прибуток забудовника (у цьому випадку — власника земельної ділянки) може бути визначений як відсоток від ринкової вартості розвинутої земельної власності і становитиме 409 600 ум. од.

Таким чином, загальні витрати на розвиток земельної власності будуть дорівнювати 1 997 218 ум. од.

Розрахунок витрат на розвиток земельної власності

Показники	Значення
Витрати на знесення будинку, розташованого на ділянці, ум. од	8 000
Вартість будівництва 1 кв. м загальної площі магазину, ум. од	250
Загальна площа магазину, кв. м	1 320
Вартість будівництва магазину, ум. од	330 000
Вартість будівництва 1 кв. м загальної площі офісів, ум. од	500
Загальна площа офісів, кв. м	2 150
Вартість будівництва офісів, ум. од	1 075 000
Сумарна вартість будівництва, ум. од.	1 405 000
Вартість проектних робіт, ум. од. (6 % вартості будівництва магазину і офісів)	84 300
Витрати на проектування та будівництво магазину та офісів, ум. од	1 489 300
Основні витрати на забудову (знесення, проектування, будівництво), ум. од.	1 497 300
Фінансування витрат на знесення, ум. од (12% витрат на 1 рік)	960
Фінансування витрат на проектування та будівництво, ум. од. (12% витрат на ^1/2 роки)	89 358
Фінансування витрат на забудову (знесення, проектування та будівництво), ум. од.	90 318
Витрати на забудову з урахуванням фінансування, ум. од.	1 587 618
Прибуток забудовника, ум. од (16% вартості розвинутої земельної власності)	409 600
Загальні витрати на розвиток земельної власності, ум. од.	1 997 218

Проте, крім витрат на розвиток земельної власності, для визначення ринкової вартості землі, мають бути також враховані витрати на оплату послуг, пов’язаних з наданням в оренду та продажем забудованої земельної ділянки.

Базою обчислення для витрат на послуги агентів з найму служить річний дохід від оренди, а для витрат на брокерські та юридичні послуги — ціна продажу:

Послуги агентів з найму –	7 % доходу від оренди	24 192 ум. од.
Брокерські та юридичні послуги при продажу –	5 % ціни продажу	128 000 ум. од.
	Загалом –	152 192 ум. од.

Знаючи усі складові витрат на розвиток земельної власності, можемо визначити вартість землі як залишок між ринковою вартістю розвинутої земельної власності та цими витратами.