- •Министерство образования и науки российской федерации
- •Введение
- •Лабораторная работа 1.
- •Анализ рынка недвижимости
- •(На примере рынка жилья Санкт-Петербурга)
- •Задание 1.
- •Задание 2.
- •Задание 3.
- •Пример результатов группировки средней цены 1 м2 жилья по площади квартир
- •Лабораторная работа 25. Оценка рыночной стоимости земельного участка под индивидуальное жилищное строительство с применением метода регрессионного анализа
- •Варианты заданий
- •Контроль качества и уточнение результатов оценки
- •Коэффициенты уравнения мр
- •Пример расчета стоимости земельного участка, используя полученное уравнение регрессии
- •Лабораторная работа 3. Временная оценка денежных потоков в практике оценки недвижимости
- •Методическая часть
- •2. Накопление денежной единицы за период
- •3. Фактор фонда возмещения (оf)
- •4. Текущая стоимость денежной единицы (реверсии)
- •5. Текущая стоимость аннуитета
- •6. Взнос на амортизацию денежной единицы
- •Лабораторная работа 4. Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости методом сравнения рыночных продаж
- •Пример таблицы корректировок
- •Условия кредитных договоров для финансирования сделок с объектами-аналогами
- •Лабораторная работа 5. Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости доходным подходом (методом ипотечно-инвестиционного анализа)
- •Библиографический список
- •Содержание
Контроль качества и уточнение результатов оценки
Оценка полученных результатов проводится с помощью данных регрессионной статистики. Так коэффициент детерминации (содержится в ячейке В241 рис.8. ) R2=0,73, это значение показывает долю объяснённой вариации результативного признака (отклика) за счет включенных в уравнение факторов. Показателям тесноты связи можно дать качественную оценку (шкала Чедокка) - высокая.
Таким образом, в результате проведения множественного регрессионного анализа удалось выявить значения коэффициентов при независимых значащих переменных, а также путем нормирования определить вес каждого из факторов (табл. 5).
Полученное уравнение адекватно описывает зависимость стоимости земельного участка, расположенного в исследуемом регионе.
- коэффициент при x1 показывает, что наличие подведенного электричества на участок в среднем влечет увеличение стоимости 1 сотки земельного участка на 138,675 тыс. руб. Анализ доверительного интервала показывает, что наличие подведенного электричества на участок с вероятностью 95% влечет увеличение стоимости 1 сотки земельного участка на величину лежащую в интервале от 56,541до 220,809 тыс.руб.
Таблица 5
Коэффициенты уравнения мр
Переменные в модели |
Фактор |
Значение коэффициента при переменной | ||
|
|
|
Нижн.гран. |
Верхн.гран |
Свободный член |
498,59 |
425,698 |
553.438 | |
Наличие электричества |
138,675 |
56,541 |
220,809 | |
Наличие воды |
145,604 |
62,846 |
228,361 | |
Логарифм расстояния до административного центра, км |
-252,075 |
-292,552 |
-211,597 | |
Логарифм расстояния до ближайшей торговой точки, км |
-55,933 |
-101,481 |
-10,384 |
- коэффициент при показывает, что увеличение расстояния до административного центра, влечет уменьшение стоимости 1 сотки земельного участка. Коэффициент (-252,075) при этом факторе показывает, что увеличение расстояние в e-раз (e=2.71) в среднем уменьшает стоимость на 252,075 тыс. руб. Анализ доверительного интервала показывает, что с вероятностью 95% такое увеличение расстояния до зон рекреации влечет уменьшение стоимости 1 сотки земельного участка на величину лежащую в интервале от 211,597до 292,552 тыс.руб.
- коэффициент при x2 показывает, что наличие подведенного водопровода на участок влечет увеличение стоимости 1 сотки земельного участка на 145,604 тыс. руб. Анализ доверительного интервала показывает, что наличие подведенного водопровода на участок с вероятностью 95% влечет увеличение стоимости 1 сотки земельного участка на величину лежащую в интервале от 62,846 до 228,361 тыс.руб.
- отрицательный коэффициент при показывает, что увеличение расстояния до ближайшей торговой точки (магазина, рынка на 1 км влечет снижение стоимости 1 сотки земельного участка. Коэффициент -55,933 при этом факторе показывает, что увеличение расстояния в e-раз (e=2.71)в среднем снижает стоимость 1 сотки земельного участка на 55,933 тыс. руб. Анализ доверительного интервала показывает, что с вероятностью 95% такое увеличение расстояния до ближайшей торговой точки (магазина, рынка влечет уменьшение стоимости 1 сотки земельного участка на величину лежащую в интервале от 10,384 до 101,481тыс.руб.