Архив WinRAR (2) / шпоры / Билет № 15

Билет 15 вопрос 1.

История оценочных работ в России.

Истоки земельно-оценочной деятельности уходят своими корнями в глубокую древность. Оценка земли упоминается уже в библейских текстах. Проводилась в государствах древнего Востока, Египте, Китае, Индии, в древней Греции и Римской империи.

На всех этапах развития содержание оценки земель, способы ее проведения определялись отношениями собственности, земельным строем и уровнем развития производительных сил.

Оценка земли как направление государственной политики начинает формироваться в России с конца XV века. Учетно-оценочные данные использовались также при награждениях поместьями из казенных земель за военные и другие заслуги на государевой службе.

В XVI веке в ходе описания и оценки земель создавались писцовые книги, выполнявшие функции первых земельных кадастров для налогообложения земель. Основной учетно-оценочной единицей была пашня, к которой приравнивались другие виды угодий. Продуктивность сенокосов измерялась количеством копен сена. В XVII веке учитывалась структура угодий (пашня, сенокос, лес, поросшие земли) с подразделением на три категории качества – лучшие, средние, худшие.

Наибольшее развитие оценка земель в России получила в конце XIX века в связи с отменой крепостного права, становлением земельного рынка и совершенствованием налоговой политики. Регистрация участков землевладений, учет и оценка стоимости земель осуществлялись земствами по единой методике при финансовом участии государства.

В эти годы были заложены методы, определившие современный облик российской оценки земель сельскохозяйственного назначения. Стоимость земель исчислялась в зависимости от их доходности путем исчисления выручек и затрат или по размеру арендных плат на пахотные земли. Обязательному анализу подлежали: почвы и климатические условия, структура сельскохозяйственных угодий и способы ведения хозяйства, транспортные условия и близость рынков сбыта, другие факторы доходности земель.

Применялись два способа оценки плодородия почв – бонитировка природного плодородия по свойствам самих почв (метод В.В. Докучаева) и оценка плодородия почв непосредственно по урожайности преимущественно на Украине (С.С. Жилкин, А.Ф. Фортунатов) и в Прибалтике (Я. Ионсон).

При бонитировке показателем плодородия земель служил балл бонитета почв, а урожайность – критерием объективности бонитировки. Однако бонитировка не получила массового применения из-за недостаточной изученности почв. сбор информации об урожайности входил в обязательную программу земельно-оценочных работ.

В связи со сменой в 1917 г. общественного строя России земля была обращена в исключительную собственность государства. Отпала необходимость в кадастровой оценке земель для фискальных целей. Оценка стоимости земель была объявлена порождением буржуазной экономики, и поэтому, запретной. Земля (почва) могла изучаться только как средство производства, как объект агротехники и системы земледелия. Однако плодородие земель не оценивалось, не учитывалось в государственных планах предприятий.

В начале 60-х годов прошлого века проводились массовые обследования почв, возобновились работы по оценке земель. Оценочные работы проводились с повторностью через 5 лет на уровне колхозов, совхозов, административных районов и субъектов РФ.

С развитием в 80-х годах хозрасчетных отношений, внутрихозяйственного расчета подразделений предприятий возникла необходимость совершенствования методов оценки земель. Проведены исследования по бонитировке разновидностей почв, оценке объективных факторов затрат – технологических свойств и местоположения земель, по определению оценочных затрат на использование земельных участков и их доходности. На основе этих исследований по всей России в 1990-1991 гг. проведена внутрихозяйственная оценка земель по рабочим участкам угодий.

Земельная реформа в начале 90-х годов коренным образом изменила земельные отношения и обеспечение их регулирования земельно-оценочной информацией. По материалам оценки земель повсеместно исчислялись ставки земельного налога, определялись размеры земельных долей, площади участков при выделении долей в натуре и образовании крестьянских (фермерских) хозяйств.

Для совершенствования налогообложения земель с конца девяностых годов проводятся работы по государственной кадастровой оценке земель различных категорий.

В 1999 году вышло Постановление Правительства Российской Федерации от 25.08.1999 № 945 «О государственной кадастровой оценке земель»; Затем Постановление Правительства Российской Федерации от 08.04.200 № 316 «Об утверждении правил проведения государственной кадастровой оценке земель»; и наконец в 2006 году - Постановление Правительства Российской Федерации от 11.04.2006 № 206 изменения к постановлению Правительства Российской Федерации от 08.04.200 № 316 «Об утверждении правил проведения государственной кадастровой оценке земель».

За период с 2000 по 2005 год выполнены работы по государственной кадастровой оценке всех категорий земель на территории всех субъектов Российской Федерации. С 2006 года проводятся подготовительные работы к формированию системы государственной кадастровой оценки единых объектов недвижимости.

Вопрос 2.Планирование, составные части сметы и порядок проведения межевания объектов землеустройства.

Для эффективного планирования выполнения кадастровых работ по объекту необходимо:

Точное определение цели и задачи выполняемых работ,

Изучение и обследование объекта работ,

точное представление о видах работ и порядке выполняемых работ,

определение объема выполняемых работ,

оценка трудозатрат на выполнение данных работ,

определение сроков выполнения каждого вида работ с учетом планируемых затрат,

оценка материально-технических затрат на выполнение работ,

составление предварительного сетевого графика работ.

В результате такого предварительного планирования появляется возможность оценить предварительно трудозатраты, стоимость и сроки выполнения работ. Предварительное планирование работ является основой для составления сметы на выполнение работ.

Кадастровые работы в отношении того или иного объекта выполняются на основании заявления Заказчика. Основанием для выполнения работ является договор между заказчиком и исполнителем. Этот договор является договором подряда. Одной из обязательных составляющих частей такого договора является смета на выполнение работ.

Смета на выполнение работ составляется на основании некоторых нормативных актов, определяющих затраты труда и времени на выполнение той или иной операции, а также стоимость единицы объема выполнения работ.

Ранее при составлении сметной документации для целей землеустройства использовался сборник основных норм затрат труда 1986 г. Этот сборник предусматривал различные виды работ выполняемые в землеустройстве в тот период, затраты времени на выполнение единицы объема и стоимость единицы объема. Кроме того в практике землеустроительных организаций использовались и другие сборники, применяемые для отдельных видов работ, сборник цен и расценок, применяемых при выполнении геодезических и картографических работ ( в случае определения стоимости той части работ, которая относилась к геодезии или картографии), сборник цен, применяемых при выполнении проектно-изыскательских работ, при выполнении работ связанных со строительством.

Эти виды работ во многом отличаются от современных, так как за прошедший период технология выполнения работ во многом изменилась в связи с последними достижениями науки и техники. Изменился и состав работ, часть работ, предусмотренных сборником на настоящий момент вообще не предусмотрена Законодательством. Вместе с тем основные виды работ, перечисленные в сборнике выполняются и на настоящее время. Достоинством сборника на тот момент было:

Смета, составляемая на основании данного сборника должна содержать: вид работ, единицу измерения работ, цену единицы измерения, объем данного вида работ, стоимость работ данного вида, корректирующие коэффициенты. Каждый вид работ, определенный на этапе предварительного планирования расценивается отдельной строкой. Общая стоимость работ по договору определяется суммирование всех составляющих сметы.

В случае, если какой-либо вид работ не был предусмотрен данным сборником допускалось определять стоимость работ по стоимости трудозатрат на выполнение единицы объема.

Смета на выполнение работ должна содержать все виды работ, предусмотренные техническим заданием на выполнение работ.

Смета является обязательной составляющей договора подряда. Итоговая стоимость работ по договору, определяемая сметой указывается в договоре, как сумма работ по договору. Сроки выполнения отдельных этапов договора устанавливаются календарным планом работ, также являющимся составной частью договора.

На настоящий момент требуется разработка нового сборника, так как в связи с принятием 221-ФЗ «О кадастре недвижимости» во многом изменился состав, терминология да и стоимость многих видов работ. В настоящий момент разрабатывается новый сборник «Нормы затрат времени на выполнение кадастровых работ». Однако в связи с реструктуризацией органов Роснедвижимости, Росрегистрации и Роскартографии эта работа на настоящий момент не завершена.

Порядок проведения межевания. В настоящий момент понятие межевание как таковое практически исключено из терминологии и заменено на термин кадастровые работы.

Порядок проведения кадастровых работ. Определяется 221- ФЗ.

Кадастровые работы это работы, выполняемые кадастровым инженером по подготовке документов, необходимых для постановки объекта недвижимости на кадастровый учет. Включает в себя след.виды работ: как правило включает в себя следующие виды работ:

1. Подготовка и оформление договорной документации.

2. Подготовительные работы, сбор, изучение и анализ материалов,

3. Составление проекта выполнения работ,

4. Получение сведений КПТ и сведений ГЗК по смежным землепользователям на участок работ. Получение сведений ГЗК о пунктах ГГС.

5. Выполнение топографо-геодезических работ.

6. Камеральная обработка результатов топографо-геодезический работ.

7. Подготовка актов согласования границ ЗУ.

8. Проведение согласования границ ЗУ.

9. Оформление межевых планов.

10. Сдача работ Заказчику.

3. Изъятые из оборота и ограниченные в обороте земельные участки.

В соответствии со ст. 129 ГК РФ, регулирующей вопросы оборотоспособности объектов гражданских прав, объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследования, реорганизации юридического лица) либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. Т.е. объекты гражданских прав можно объединить в три группы: 1) оборотоспособные - они могут свободно и без ограничений переходить от одного лица к другому; 2) изъятые из оборота - это такие виды объектов гражданских прав, нахождение которых в обороте не допускается; должны быть прямо указаны в законе; 3) ограниченно оборотоспособные - это такие виды объектов гражданских прав, которые могут принадлежать лишь определенным участникам оборота либо нахождение которых в обороте допускается по специальному разрешению; определяются в порядке, установленном законом. Регулирование вопросов, связанных с оборотоспособностью земельных участков, отнесено к сфере земельного права Изъятые из оборота - это земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота; не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами: а) государственными природными заповедниками и национальными парками Статья 95 ЗК РФ содержит порядок регулирования оборота земель особоохраняемых природных территорий. б) зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные силы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы; в) зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды; г) объектами организаций Федеральной службы безопасности; д) объектами организаций федеральных органов государственной охраны; е) объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ; ж) объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования; з) объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний; и) воинскими и гражданскими захоронениями; к) инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы РФ. Согласно п. 4 ст. 28 ЗК РФ не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства за исключением ряда случаев, в частности изъятия земельных участков из оборота. С другой стороны, там же установлено правило о том, что не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, ограниченных в обороте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, если федеральным законом разрешено предоставлять их в собственность граждан и юридических лиц. Согласно ст. 22 3К РФ, изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду за исключением случаев, установленных федеральными законами. Согласно, п. 4 ст. 35 ЗК РФ. в том случае, если происходит отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии с указанными ранее основаниями, данное отчуждение (даже если и объект недвижимости, и земельный участок принадлежат одному лицу) вместе с земельным участком не производится. При этом отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с отчуждением земельного участка, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц;

Ограниченные в обороте - это земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте; не предоставляются в частную собственность за исключением случаев, установленных федеральными законами. Ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки: а) в пределах особоохраняемых природных территорий, не указанных в списке изъятых из оборота земельных участков. Это природные объекты, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение, находятся под особой охраной. Для охраны таких природных объектов устанавливается особый правовой режим, в том числе создаются особоохраняемые природные территории. б) в пределах лесного фонда за исключением случаев, установленных федеральными законами; в) занятые находящимися в государственной или муниципальной собственности водными объектами в составе водного фонда; г) занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия; д) предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд и не указанные как изъятые из оборота; е) не указанные в числе изъятых из оборота земельных участков в границах закрытых административно-территориальных образований; ж) предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров; з) предоставленные для нужд связи; и) занятые объектами космической инфраструктуры; к) расположенные под объектами гидротехнических сооружений; л) предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств; м) загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению. ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлены особенности оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. Данным законом установлено следующее:

При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект РФ или (в случаях, установленных законом субъекта РФ) муниципальное образование имеют преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов. Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме указанные структуры о намерении продать земельный участок с указанием цены и других существенных условий договора. При продаже земельного участка с нарушением преимущественного права покупки субъект РФ или (в случаях, установленных законом субъекта РФ) муниципальное образование имеют право в течение года с момента государственной регистрации перехода права собственности требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя;

Аренда земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. В аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности. Договор аренды земельного участка заключается или с участниками долевой собственности, или с лицом, действующим на основании доверенностей, выданных ему участниками долевой собственности. Данный договор может быть заключен на срок, не превышающий 49 лет. В том случае, если принятие наследства привело к нарушению требований, установленных ст. 3 (регулирующей права иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства, а также юридических лиц, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 %, на земельные участки или доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения), ст. 4 закона («О предельных размерах и требованиях к местоположению земельных участков»), к наследникам применяются требования, установленные ст. 5 закона, устанавливающей обязанность лица произвести отчуждение земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения.