Архив WinRAR (2) / шпоры / Билет № 25

Билет 25 Оценка земель. Виды, методы оценки. Сферы и порядок применения оценочных показателей. Оценка земли сегодня – это процесс прикладного экономического анализа, главными целями которого становится поиск оптимального варианта землепользования, исследование спроса и предложения земельных участков для различных целей, анализ существующей системы ценообразования на земельном рынке, прогноз вероятной цены при ее рыночном обороте. С позиции государственного земельного кадастра России цена земли – есть та экономическая информация о земельном участке, которая наиболее интересна и необходима открытым пользователям земельно-кадастровой системы. Введение платного землепользования, реформирование принципов налогообложения земли, становление и развитие земельного рынка в России требуют создания современной системы оценки земли. Важным шагом в этом направлении является создание нормативно - правовой базы, регламентирующей оценочную деятельность: Федеральный закон от 14.11.2002 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Федеральный закон от 27 июля 2006 г. N 157-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Распоряжение от 06.03.2002 № 568-р «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков». Федеральные стандарты оценки. Под рыночной оценкой земли понимаются технические действия независимых оценщиков по определению рыночной стоимости земельного участка в соответствии с принятыми стандартами и методами оценки. По сути своей – это наиболее вероятная цена при условии оплаты, которой данный участок добровольно отчуждается его продавцом в собственность иного лица. Под кадастровой оценкой понимается совокупность административных и технических действий по одновременной оценке всех земель в границах административно-территориального образования на определенную дату оценки. Проведение такой оценки стало обязательным на всей территории Российской Федерации. Оценка проводится с использованием земельно-кадастровых сведений информации о сделках на рынке земли и информации о факторах, влияющих на стоимость земельных участков. При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения. Показатели кадастровой оценки вносятся в государственный земельный кадастр и не подлежат изменению до очередной кадастровой оценки. Показатели оценки земли необходимы для: 1. Определения ставок земельного налога (кадастровая). 2. Установления стартовых цен на конкурсах и аукционах (рыночная). 3. Определение компенсационных выплат при принудительном отчуждении земли (рыночная). 4. Учета земли в бухгалтерской отчетности (рыночная, балансовая). 5. Заключения договора аренды, определения величины арендной платы (кадастровая, рыночная). 6. Определения выкупной цены за земельные участки под приватизированными объектами (кадастровая). 7. Ипотечных операций, наследования, дарения (рыночная). Земельный участок с юридической точки зрения не ограничивается только его территориальными границами на поверхности земли, а включает все, что находится над и под поверхностью земли. Собственник участка вправе использовать все его пространство по своему усмотрению, если иное не предусмотрено законом о недрах, об использовании воздушного пространства иными законами и не нарушает прав других лиц. Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме. Цена – реальный исторический факт, устанавливающий сумму денежных средств, уплаченных конкретным покупателем за конкретный объект недвижимости в конкретных условиях сделки. Поэтому, рыночная стоимость – это идеальная цена, которая не всегда встречается в реальной жизни, а реальная цена не всегда совпадает со справедливой рыночной стоимостью. Следует иметь в виду, что рыночная стоимость обычно рассматривается с точки зрения потенциального покупателя, типичного для данного рынка, она отражает мнение оценщика в отношении результатов взаимодействия покупателей и продавцов на рынке. При определении стоимости объекта оценщику необходимо правильно выбрать вид определяемой стоимости. В зависимости от целей оценки, полноты оцениваемых прав на недвижимость различные виды стоимости могут быть объединены в две основные группы. Стоимость в обмене (меновая) и Стоимость в пользовании (потребительская) К первой группе :Рыночная, Ликвидационная, Залоговая, Страховая, Арендная, Утилизационная, а ко второй группе: Инвестиционная, Балансовая, Налогооблагаемая. Для нормального функционирования рынка любой недвижимости требуется пять условий –характеристик товара: Применяемость, полезность вещи., Дефицитность, конкурентность вещи., Отчуждаемость, заменяемость, возвратность объектов сделки., Ожидание от покупки будущих выгод., Соответствие условий совершения сделки правовым нормам современности. Методы оценки Первой задачей оценщика при выполнении оценочных работ является идентификация того, что оценивается (описание объекта оценки). Физическое состояние объекта недвижимости оставляет лишь часть этой задачи. Вторая часть заключается в идентификации прав собственности на подлежащий оценке объект. Например, пока не установлено, какие права на недвижимость проданы, нельзя сравнивать продажи и рассматривать результат сравнения в качестве стоимости оцениваемого объекта недвижимости. Оценочную стоимость конкретного земельного участка можно считать как сумму всех влияющих на стоимость факторов правовой и физической его природы, по которым представлены доказательства. При этом верхняя граница оценочной стоимости земельного участка устанавливается исходя из самого выгодного из возможных вариантов его использования (наиболее эффективного использования). Одним из традиционных подходов к оценке является затратный подход. Расчет стоимости объекта недвижимости по затратному подходу производится по формуле: С_о = С_в (или С_з) – И + С_зу , где (С_о – стоимость объекта недвижимости, рассчитанная затратным подходом; С_в – восстановительная стоимость объекта недвижимости (стоимость воспроизводства копии оцениваемого объекта на дату оценки); С_з – стоимость замещения объекта недвижимости (стоимость аналога оцениваемого объекта на дату оценки); И – накопленный износ оцениваемого объекта; С_зу – стоимость земельного участка. Простейшая формула другого подхода к оценке – доходного, выглядит так: С_о = ЧОД / R_к , где ( Со – рыночная стоимость объекта (рублей); ЧОД – чистый операционный доход (руб./год), который определяется как разность между действительным валовым доходом и операционными расходами; Rк – коэффициент капитализации в %.) Базовая формула расчета рыночной стоимости по сравнительному подходу имеет вид: С_о = С_оа + П , (где Со – рыночная стоимость объекта (рублей); Со – рыночная стоимость объекта – аналога (рублей); П – совокупная поправка к цене объекта аналога (рублей). Общим положением всех трех подходов является то, что они должны учитывать колебания и спроса и предложения. Хотя в каждом из подходов для этих целей используется разная информация.

Метод сравнения продаж использует цены продажи в качестве индикатора стоимости аналогичных объектов недвижимости. Цена продажи представляет собой цену, при которой устанавливается равновесие между спросом и предложением. Доходный метод использует информацию о доходах и расходах, чтобы отразить спрос и предложение рынка. В этом подходе используются принципы ожидания и замещения. Покупатель хочет купить, потому что он предвидит будущий доход. Однако, капитал можно вложить не только вкладывая его в недвижимость, и это оказывает свое влияние как на спрос, так и на предложение объектов доходной недвижимости. Затратный подход предполагает, что стоимость сооружения затратам на строительство аналогичного объекта, который может служить заменой существующему. У инвестора есть выбор между покупкой существующих сооружений и строительством новых, которые будут приносить такой же доход. При оценке стоимости существующего сооружения вычисляются затраты на строительство его функционального эквивалента, а затем из суммы затрат вычитается амортизация существующего сооружения. Рыночная информация по затратам на каждый элемент объекта недвижимости и по каждой из составляющих износа отражает, соответственно, предложение и спрос. В рамках каждого из подходов существует несколько методов оценки

Государственная кадастровая оценка земель – комплекс административно-методических мероприятий и оценочных работ, направленных на установление кадастровой стоимости земельных участков по состоянию на дату оценки. Сферы применения результатов ГКОЗ (оценочных показателей): для целей налогообложения. Для иных целей, установленных законом, в т.ч.: (- для определения ставок арендной платы: - для экономического анализа использования земельных участков; - для создания инвестиционных проектов; - для расчета мультипликаторов при определении рыночной стоимости земельных участков.) Порядок применения оценочных показателей: Расчет удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков по категориям земель. Утверждение результатов ГКОЗ постановлением правительства субъекта РФ. Внесение сведений о кадастровой стоимости земельных участков в ЕГРЗ. Передача данных в налоговые органы.

2. Образование землепользований сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств. Продуктивная земля в сельскохозяйственных предприятиях выступает в качестве главного средства производства, поэтому основная задача их землеустройства заключается в организации рационального ее использования и охраны, в таком устройстве территории и развития производства, которые бы способствовали неуклонному повышению плодородия почв и росту экономической эффективности всей деятельности. С этой целью при землеустройстве сельскохозяйственных предприятий производят агроэкологическую оценку территории, эколого-ландшафтное микрозонирование, внутрихозяйственную оценку земли, на базе которых устанавливают или совершенствуют внутрихозяйственную специализацию, сочетание отраслей, состав угодий, намечают мероприятия по трансформации и улучшению земель, планируют комплекс противоэрозионных мероприятий, устраивают угодья и севообороты, то есть осуществляют полный комплекс мер, относящихся к внутрихозяйственному землеустройству. С землей в сельскохозяйственных предприятиях связаны и другие средства производства, размещение которых определяется особенностями территории, системой расселения, требованиями технологии и организации производства. К ним относятся хозяйственные центры, дороги, скотопрогоны, каналы, многолетние продуктивные насаждения, источники орошения и т.д. Поэтому при землеустройстве сельскохозяйственных предприятий осуществляют размещение этих элементов организации территории: намечают места строительства производственных центров (ферм, летних лагерей, полевых станов и др.), выбирают участки орошения и осушения земель, закладки садов, ягодников, виноградников, проектируют строительство дорого и т.д. За годы земельной реформы коренным образом изменились условия и характер деятельности сельскохозяйственных предприятий. В большинстве из них проведены приватизация и перераспределение земель. Приусадебные, прилегающие к населенным пунктам земли переданы в ведение сельских администраций. На территории ряда сельскохозяйственных предприятий организованы крестьянские (фермерские) хозяйства, часть земель бывших колхозов и совхозов изъята в фонд перераспределения, а сами хозяйства реформированы. В результате разделения земель на доли сельскохозяйственное производство ведется на территориях, имеющих различный правовой статус: находящихся в собственности сельскохозяйственной организации, переданных собственниками земельных долей на различном праве, арендованных у органов местного самоуправления и переданных в пользование. В аграрном секторе возникли малое, среднее и крупное сельскохозяйственные производства, экономически взаимодействующие. Происходит объединение интересов личных подсобных хозяйств и сельскохозяйственных организаций. Важнейшая предпосылка эффективной организации территории, создания за счет этого условий для устойчивого экономического развития предприятий и рационального природопользования – учет разнообразия природных и экономических условий, агроэкологического потенциала земель и интенсивности производства. Эта стратегическая задача землеустройства и одно из важнейших направлений его развития в агропромышленном комплексе. Значительное сокращение инвестиций в сельскохозяйственное производство, внесения удобрений, средств защиты растений резко повысили значимость учета природных факторов производства и перехода к агроэкологически обоснованному адаптивному землеустройству. В настоящее время необходима такая организация территории сельскохозяйственных предприятий, которая обеспечит достижение наибольшей отдачи земель различного природного качества за счет агроэкологически дифференцированного их использования, естественных источников плодородия сельскохозяйственных угодий. Новый характер и содержание землеустройства сельскохозяйственных предприятий обусловливаются следующими причинами: 1. Территория в границах реорганизованного или изменившего свой статус сельскохозяйственного предприятия в связи с появлением множества земельных собственников и посторонних землепользователей становится объектом сначала межхозяйственного, а затем внутрихозяйственного землеустройства; 2. Требуется решение не только организационно-территориальных вопросов, связанных с образованием новых и упорядочением существующих землепользований, разграничением и перераспределением земель, но и правовых (устранение правового режима и условий использования земель, оформление прав на землю, создание условий для регулирования земельных отношений и т.д.); 3. В основе межхозяйственного и внутрихозяйственного землеустройства должна лежать агроэкологическая оценка территории, ее пригодности для ведения сельскохозяйственного производства, так как часть земель должна быть изъята из оборота, законсервирована и не включаться в перераспределение из-за загрязненности, зараженности и деградации; 4. Повышаются информационная значимость и потребность в землеустройстве как механизме регулирования внутрихозяйственных земельных отношений пи внутрихозяйственных расчетах, установлении дивидендов на земельные доли, определении размеров арендной платы и т.д. Таким образом, землеустройство сельскохозяйственных предприятий усложняется, становится комплексным не только по содержанию, но и по видам, требует новых подходов. Фед. Закон от 11 июня 2003 года N 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» определяет правовые, экономические и социальные основы создания и деятельности крестьянских (фермерских) хозяйств.

3. Основания и порядок изъятия земельных участков , в том числе путем выкупа для государственных или муниципальных нужд.

Статья 49 ЗК РФ . Изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд (далее -//-), гласит, что (п. 1). Изъятие осуществляется в исключительных случаях, связанных с: 1) выполнением международных обязательств РФ; 2) размещением следующих объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов: (объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения; объекты использования атомной энергии; объекты обороны и безопасности; объекты федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, а также объекты транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения; объекты, обеспечивающие космическую деятельность; объекты, обеспечивающие статус и защиту Государственной границы Российской Федерации; линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий; объекты электро-, газо-, тепло- и водоснабжения муниципального значения; автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения;) 3) иными обстоятельствами в установленных федеральными законами случаях, а применительно к изъятию, в том числе путем выкупа, земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в случаях, установленных законами субъектов РФ Статья 55. ЗК РФ Условия и порядок изъятия земельных участков для -//-. (п2). Принудительное отчуждение земельного участка для -//- нужд может быть проведено только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда. 3. Порядок выкупа земельного участка для -//- нужд у его собственника; порядок определения выкупной цены земельного участка, выкупаемого для -//- нужд; порядок прекращения прав владения и пользования земельным участком при его изъятии для -//-, права собственника земельного участка, подлежащего выкупу для -//-, устанавливаются гражданским законодательством. Статья 279.ГК РФ. Выкуп земельного участка -//-, гласит, (п1). Земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом РФ или муниципальным образованием. (п2). Решение об изъятии земельного участка для -//- нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъекта РФ или органами местного самоуправления. Федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов РФ, органы местного самоуправления, уполномоченные принимать решения об изъятии земельных участков для -//-, порядок подготовки и принятия этих решений определяются федеральным земельным законодательством. (п3). Собственник земельного участка должен быть не позднее чем за год до предстоящего изъятия земельного участка письменно уведомлен об этом органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп земельного участка до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника. (п4) . Решение федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта РФ или органа местного самоуправления об изъятии земельного участка для -//- подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав на земельный участок. Собственник земельного участка должен быть извещен о произведенной регистрации с указанием ее даты. Статья 280. ГК РФ Права собственника земельного участка, подлежащего изъятию для -//- Собственник земельного участка, подлежащего изъятию -//- , с момента государственной регистрации решения об изъятии участка до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе участка может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование участка в соответствии с его целевым назначением. Однако собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены земельного участка (статья 281) затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке в указанный период. Статья 281. Выкупная цена земельного участка, изымаемого для -//- (п1) . Плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. Соглашение включает обязательство РФ, субъекта РФ или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок. (п2) . При определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. (п3). По соглашению с собственником ему может быть предоставлен взамен участка, изымаемого для -//-, другой земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену. Статья 282. Выкуп земельного участка для -//- по решению суда, гласит, что Если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для -//- нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд. Иск о выкупе земельного участка для -//- может быть предъявлен в течение трех лет с момента направления собственнику участка уведомления. Статья 284. Изъятие земельного участка, который не используется в соответствии с его целевым назначением, гласит: Земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства и не используется для соответствующей цели в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование. Статья 285. Изъятие земельного участка, используемого с нарушением законодательства : Земельный участок может быть изъят у собственника, если использование участка осуществляется с грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством, в частности если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сх земель либо значительному ухудшению экологической обстановки. Статья 286. Порядок изъятия земельного участка ввиду его ненадлежащего использования, (п1). Орган государственной власти или местного самоуправления, уполномоченный принимать решения об изъятии земельных участков по основаниям, ст. 284 и 285 ГК, а также порядок обязательного заблаговременного предупреждения собственников участков о допущенных нарушениях определяются земельным законодательством.(п2). Если собственник земельного участка письменно уведомит орган, принявший решение об изъятии земельного участка, о своем согласии исполнить это решение, участок подлежит продаже с публичных торгов. (п3). Если собственник земельного участка не согласен с решением об изъятии у него участка, орган, принявший решение об изъятии участка, может предъявить требование о продаже участка в суд.